Onroerend goed werd ooit overgedragen door middel van een ceremoniële handeling die bekend staat als "livrei van seisin" waarbij de persoon die het land overdroeg een takje of kluit gras passeerde van het land naar de persoon die het land in ontvangst nam. .

Een mondelinge en / of schriftelijke overeenkomst kan het gebaar vergezellen, maar alleen de "livrei van seisin", juridisch overgedragen eigendom van het onroerend goed. Vandaag wordt de eigendom van onroerend goed door een akte overgebracht. geschreven en ondertekend juridisch instrument dat wordt gebruikt om het eigendom van onroerend goed van een vorige eigenaar (de concessieverlener) over te dragen aan een nieuwe eigenaar (de begunstigde).

Akten kunnen worden geclassificeerd in Op verschillende manieren: in grote lijnen worden akten als officieel of privé geclassificeerd. Officiële akten worden uitgevoerd in het kader van gerechtelijke of gerechtelijke procedures, zoals de daden van trustees en belastingaangiften.De meeste onroerendgoedtransacties omvatten echter privéaktes.

Daden zijn ook gecategoriseerd op basis van het type titelgarantie van de concessiegever garantie-daden bieden het hoogste niveau van kopersbescherming, terwijl quitclaim-akten meestal het minste bieden.

Quitclaim-akten worden meestal gebruikt bij het overbrengen van eigendom tussen familieleden of om een ​​gebrek aan de titel te verhelpen, zoals een naam die verkeerd is gespeld. Hoewel ze vrij gebruikelijk zijn en de meeste makelaars ervaring hebben met het omgaan met deze producten, worden ze over het algemeen gebruikt in transacties waarbij de partijen elkaar kennen en daarom waarschijnlijk de risico's accepteren die gepaard gaan met het gebrek aan kopersbescherming. Ze kunnen ook worden gebruikt wanneer een eigendom het eigendom overdraagt ​​zonder te worden verkocht, dat wil zeggen wanneer er geen geld bij is betrokken.

Omdat quitclaims een beperkte kopersbescherming bieden, is het belangrijk om precies te begrijpen wat u krijgt als u op deze manier onroerend goed koopt. Hier zijn vijf dingen om te weten over deze contracten:

1. Je koopt de minste hoeveelheid bescherming voor elke daad.

Ook wel een niet-garantieovereenkomst genoemd, een quitclaim-akte geeft aan welk belang de concessiegever momenteel heeft in de woning, indien aanwezig. De concessieverlener "remises, releases en quitclaims" alleen zijn of haar belang in de eigenschap aan de rechtverkrijgende. Er worden geen garanties of beloften met betrekking tot de kwaliteit van de titel gemaakt. De akte zal dit verduidelijken door taal toe te voegen zoals: "De Grantor geeft geen garantie, expliciet of impliciet, met betrekking tot de titel in de eigenschap die hierin wordt beschreven."

In situaties waarin de concessiegever op grond van een quitclaimakte geen belang heeft bij het eigendom , de rechthebbende verwerft niets op grond van de akte tot nietigverklaring en verwerft geen recht op garantie jegens de concessieverlener.

2. Accepteer alleen een quitclaim-akte van geldschieters die u kent en vertrouwt.

Omdat quitclaim-akten geen garantie bieden over de kwaliteit van de titel van de grantor, worden ze over het algemeen gebruikt voor transacties met een laag risico tussen mensen die elkaar kennen en meestal geen geld wisselen.Quitclaim-akten worden daarom vaak gebruikt om eigendommen binnen een familie over te dragen, zoals van een ouder naar een volwassen kind, tussen broers en zussen of wanneer een eigenaar van een huis gaat trouwen en zijn of haar echtgenoot aan de titel wil toevoegen. Quitclaim-akten worden ook gebruikt wanneer een echtpaar een huis samen heeft en later een divorceskj. Wanneer een partij het huis in een echtscheidingsconvenant verwerft, kan de ander een quitclaim-akte uitvoeren om zijn of haar belang in het onroerend goed te elimineren (en om te voldoen aan de beslissing van de rechtbank).

3. Ze kunnen worden gebruikt om een ​​titelfout te wissen.

Een quitclaim-akte wordt vaak gebruikt om een ​​defect (een "wolk van de titel") te verhelpen in de geschiedenis van een vastgoedtitel. Titelgebreken omvatten items zoals problemen met de formulering (bijvoorbeeld op een document dat niet voldoet aan de staatsnormen), een ontbrekende handtekening (zoals die van een echtgenoot) of het niet correct registreren van vastgoeddocumenten. Als de naam van een rechtverkrijgende bijvoorbeeld verkeerd is gespeld op een garantiedaad die in het openbare register is geplaatst, kan een quitclaim-akte met de juiste spelling worden uitgevoerd aan de rechtverkrijgende om de titel te perfectioneren.

Als een ander voorbeeld, veronderstel dat een titelonderzoek onthult dat de echtgenoot van een voormalige concessieverlener mogelijk belang heeft bij het onroerend goed omdat hij of zij een verleden akte in de titel niet correct heeft uitgevoerd. In deze situatie kan de echtgenoot van de voormalige concessieverlener worden gevraagd om een ​​quitclaim-akte uit te voeren aan de huidige eigenaar "stopzetten" van enige interesse die hij of zij in de woning heeft.

4. Ze zijn net zo effectief als een garantiedaad om de titel over te dragen - maar alleen als de titel goed is.

Een quitclaim-akte kan de titel net zo effectief overdragen als een garantiedaad als de concessiegever een goede titel heeft wanneer de akte wordt afgeleverd. Het is echter het ontbreken van garanties die een quitclaim-handeling minder aantrekkelijk maken vanuit het perspectief van een begunstigde. Als de titel een gebrek bevat, heeft de bursaal bijvoorbeeld geen juridische stappen tegen de concessieverlener onder de akte. Een quitclaim-akte wordt vaak gebruikt als de concessiegever niet zeker is van de status van de titel (of deze enige gebreken bevat) of als de concessieverlener geen aansprakelijkheid op grond van de titelconvenanten wil.

5. Een quitclaim-akte heeft invloed op het eigendom en de naam op de akte, niet op de hypotheek.

Omdat quitclaim-akten de rechthebbende blootstellen aan bepaalde risico's, worden deze het vaakst gebruikt door familieleden en wanneer er geen geld wordt uitgewisseld. Als gevolg hiervan worden quitclaim-akten meestal niet gebruikt in situaties waarin het onroerend goed een openstaande hypotheek heeft. Immers, het zou voor veel concessies moeilijk zijn om een ​​hypotheek af te lossen zonder opbrengst van de verkoop van het onroerend goed.

In sommige gevallen worden quitclaim-akten echter gebruikt wanneer de concessiegever een hypotheek heeft. In dit geval blijft de concessiegever aansprakelijk voor de hypotheek, zelfs nadat het eigendom is overgedragen via de uitvoering van een quitclaimakte. Dit komt omdat quitclaim-akten de titel overdragen, maar geen effect hebben op hypotheken. Deze situatie kan nog verergeren als de hypotheek een 'due-on-sale'-clausule , bevat, een algemene bepaling die bepaalt dat de volledige lening verschuldigd is zodra de titel wordt overgedragen (niet alleen als het onroerend goed wordt' verkocht '). "met een geldruil, zoals de naam" due-on-sale "lijkt te impliceren).

Als de concessiegever het eigendom heeft verlaten met de overtuiging dat de gerechtigde de hypotheekbetalingen zal doen, heeft de concessiegever geen verhaal indien de gerechtigde stopt met het verrichten van betalingen of de woning aan een andere partij verkoopt. Om mogelijke financiële en juridische problemen te beperken, kan de gerechtigde de hypotheek met de kredietgever aannemen (met goedkeuring van de kredietgever) of het pand herfinancieren en de oorspronkelijke lening terugbetalen. Om bescherming aan de concessiegever toe te voegen, kan een juridisch afdwingbare overeenkomst worden gesloten om de betalingsvoorwaarden te documenteren.

De bottom line

De overdracht van de titel van een eigenaar gebeurt per akte. Bepaalde essentiële elementen moeten in de akte zijn vervat om deze rechtsgeldig te laten zijn. Verschillende daden bieden verschillende niveaus van bescherming aan de gerechtigde en de verplichtingen van een concessieverlener worden bepaald door de vorm van de akte. Een quitclaim-akte biedt de minste bescherming van kopers en wordt over het algemeen gebruikt wanneer de titel wordt overgedragen tussen familieleden of om een ​​gebrek aan de titel te wissen. Als het eigendom wordt geleverd met een zogeheten 'special-purpose akte' - wat een correctieverplichting, een geschenkakte of een vrijstellingsakte kan zijn - bieden deze meestal niet meer bescherming dan een quitclaim-akte. Onderzoek ze ook zorgvuldig. En zorg ervoor dat u een gekwalificeerde vastgoedadvocaat raadpleegt: daden zijn belangrijke juridische documenten die van invloed zijn op eigendomsbelangen en -rechten.