Vastgoedbevaks (REIT's) zijn een belangrijke overweging bij het samenstellen van een aandelen- of vastrentende portefeuille. Ze bieden een grotere diversificatie, mogelijk een hoger totaalrendement en / of een lager algemeen risico. Kortom, hun vermogen om dividendinkomsten te genereren samen met kapitaalgroei, maakt hen een uitstekend tegenwicht voor aandelen, obligaties en contanten. REIT's bezitten en / of beheren doorgaans inkomensgenererend commercieel vastgoed, of het nu gaat om de eigendommen zelf of om hypotheken op die panden. U kunt individueel in de bedrijven beleggen of via een exchange traded fund of een beleggingsfonds. Er zijn veel soorten REIT's beschikbaar. Hier kijken we naar enkele van de belangrijkste en hun historische rendement. Aan het einde van dit artikel zou je een beter idee moeten hebben wanneer en wat te kopen.

Historisch rendement van REIT's

Vastgoedbeleggingsfondsen zijn historisch gezien een van de best presterende beleggingscategorieën die beschikbaar zijn. De FTSE NAREIT Equity REIT Index is wat de meeste beleggers gebruiken om de prestaties van de Amerikaanse vastgoedmarkt te meten. Tussen 1990 en 2010 bedroeg het gemiddelde jaarlijkse rendement van de index 9,9%, het tweede alleen voor mid-cap aandelen, die in dezelfde periode gemiddeld 3% per jaar bedroeg. Ter vergelijking, vaste activa beheerd 7% jaarlijkse rendementen en grondstoffen slechts 4. 5% per jaar. Onroerend goed was de slechtste prestatie van acht activaklassen in slechts twee van de twintig jaar. Het vaste inkomen was daarentegen de slechtste uitvoerder zes keer in dezelfde periode van 20 jaar.

Meer recent was het driejaarsgemiddelde voor REIT's tussen maart 2013 en maart 2016 in lijn met de gemiddelden in de periode van 20 jaar, kloksnelheid met 9. 85% over die tijd. Historisch gezien hebben beleggers die op zoek zijn naar rendement beter geïnvesteerd in onroerend goed dan vastrentende waarden, de traditionele beleggingscategorie voor dit doel. Een zorgvuldig opgebouwde portfolio moet beide overwegen. (Meer informatie over het beoordelen van een beleggingsteam voor onroerend goed.)

REIT's voor detailhandel

Ongeveer 24% van de REIT-investeringen bevindt zich in winkelcentra en vrijstaande winkels. Dit vertegenwoordigt de grootste investering per type in Amerika. Welk winkelcentrum u ook bezoekt, het is waarschijnlijk eigendom van een REIT. Bij het overwegen van een investering in winkelvastgoed moet men eerst de detailhandel zelf onderzoeken. Is het op dit moment financieel gezond en wat zijn de vooruitzichten voor de toekomst?

Het is belangrijk om te onthouden dat REIT's in de detailhandel geld verdienen met de huur die ze huurders in rekening brengen. Als detailhandelaren problemen ondervinden met de kasstroom als gevolg van slechte verkopen, is het mogelijk dat ze die maandelijkse betalingen zouden uitstellen of zelfs in gebreke zouden blijven, en uiteindelijk failliet zouden worden. Op dat moment moet er een nieuwe huurder gevonden worden, wat nooit gemakkelijk is.Daarom is het van cruciaal belang dat u investeert in REIT's met de sterkste anchor tenants die mogelijk zijn. Dit zijn supermarkten en winkels voor thuisverbetering.

Als u eenmaal uw branchebeoordeling hebt gemaakt, moet u zich richten naar de REIT's zelf. Zoals elke investering is het belangrijk dat ze goede winsten, sterke balansen en zo min mogelijk schulden hebben, vooral op de korte termijn. In een slechte economie zullen retail-REIT's met aanzienlijke kasposities kansen krijgen om goed vastgoed te kopen tegen distressed prijzen. De best gerunde bedrijven zullen hiervan profiteren.

Dat gezegd hebbende, zijn er zorgen op langere termijn voor de REIT-ruimte in de detailhandel doordat winkelen steeds meer online verschuift in tegenstelling tot het winkelcentrummodel. Eigenaars van ruimte zijn blijven innoveren om hun ruimte te vullen met kantoren en andere niet-winkelgeoriënteerde huurders, maar de subsector staat onder druk. (Voor meer informatie over commercieel onroerend goed, ga naar: 7 stappen naar een hot-commercieel vastgoeddeal.)

Residentiële REIT's

Dit zijn REIT's die appartementengebouwen met meerdere gezinnen bezitten en exploiteren, evenals gefabriceerde woningen. Wanneer u in dit type REIT wilt investeren, moet u rekening houden met verschillende factoren voordat u naar binnen springt. De beste appartementmarkten zijn bijvoorbeeld waar de betaalbaarheid van woningen relatief laag is ten opzichte van de rest van het land. In plaatsen als New York en Los Angeles dwingen de hoge kosten van afzonderlijke huizen meer mensen om te huren, wat de prijs die verhuurders elke maand in rekening kunnen brengen, opdrijft. Als gevolg hiervan richten de grootste residentiële vastgoedfondsen zich vaak op grote stedelijke centra.

Binnen elke specifieke markt moeten beleggers op zoek naar bevolking en banengroei. Over het algemeen komt het erop neer dat banen gemakkelijk beschikbaar zijn en de economie groeit als er netto mensen naar een stad stromen. Een dalende leegstand in combinatie met stijgende huurprijzen is een teken dat de vraag verbetert. Zolang het aanbod van het appartement op een bepaalde markt laag blijft en de vraag blijft stijgen, zouden residentiële REIT's het goed moeten doen. Zoals bij alle bedrijven doen die met de sterkste balansen en het meeste beschikbare kapitaal normaal het beste.

REIT's in de gezondheidszorg

REIT's in de gezondheidszorg zullen een interessante subsector zijn om naar te kijken als de Amerikanen ouder worden en de kosten voor gezondheidszorg blijven stijgen. Gezondheidszorg REIT's investeren in het onroerend goed van ziekenhuizen, medische centra, verpleeginstellingen en bejaardentehuizen. Het succes van dit onroerend goed is direct gekoppeld aan het gezondheidszorgsysteem. Een meerderheid van de exploitanten van deze faciliteiten is afhankelijk van bezettingsprovisies, Medicare- en Medicaid-vergoedingen en privé-beloningen. Zolang de financiering van de gezondheidszorg een vraagteken is, zijn dit ook REIT's voor de gezondheidszorg.

Dingen waar u op moet letten in een REIT-gezondheidszorg omvatten een gediversifieerde groep klanten en investeringen in een aantal verschillende soorten onroerend goed. De focus is tot op zekere hoogte goed maar verspreidt je risico ook. Over het algemeen is een toename van de vraag naar gezondheidsdiensten (wat zou moeten gebeuren bij een vergrijzende bevolking) goed voor zorgvastgoed.Zoek daarom, naast de diversificatie van klanten en eigendomsvormen, naar bedrijven met een significante ervaring in de gezondheidszorg, waarvan de balansen sterk zijn en waarvan de toegang tot kapitaal met lage kosten hoog is.

Kantoor REIT's

Kantoor REIT's beleggen in kantoorgebouwen. Ze ontvangen huurinkomsten van huurders die meestal langlopende huurcontracten hebben afgesloten. Vier vragen komen naar voren voor iedereen die geïnteresseerd is in een kantoor REIT

1. Hoe staat het met de economie en hoe hoog is de werkloosheid?
2. Wat zijn leegheidspercentages?
3. Op welke manier investeert het REIT economisch?
4. Hoeveel kapitaal heeft het voor overnames?

Probeer REIT's te vinden die in economische bolwerken beleggen. Het is beter om een ​​aantal gemiddelde gebouwen in Washington, D.C., te bezitten dan bijvoorbeeld het bezit van een eigen kantoorruimte in Detroit. (Voor meer informatie over commercieel onroerend goed, zie Zoek Fortune In Commercieel Onroerend Goed . )

Hypotheek REIT's

Ongeveer 10% van de REIT-beleggingen bevindt zich in hypotheken, in tegenstelling tot het onroerend goed zelf. De bekendste maar niet noodzakelijk de grootste investeringen zijn Fannie Mae en Freddie Mac, door de overheid gesponsorde ondernemingen die hypotheken kopen op de secundaire markt.

Maar juist omdat dit type REIT belegt in hypotheken in plaats van aandelen, betekent dat nog niet dat het zonder risico komt. Een stijging van de rentetarieven zou zich vertalen in een afname van de REIT-boekwaarde van hypotheken, waardoor de koersen lager zouden zijn. Bovendien ontvangen hypotheek-REIT's een aanzienlijk deel van hun kapitaal via gedekte en ongedekte schuldaanbiedingen. Als de rente stijgt, zal toekomstige financiering duurder zijn, waardoor de waarde van een leningenportefeuille daalt. In een omgeving met een lage rente met het vooruitzicht van stijgende rentetarieven, handelen de meeste hypotheek-REIT's met een korting op de intrinsieke waarde per aandeel. De truc is het vinden van de juiste. (Meer informatie over de effecten van rentetarieven in de impact van rentetarieven op vastgoedbeleggingsfondsen . )

De sleutel tot beoordeling van elke REIT

Ik heb gesproken over specifieke soorten REIT's als en wat te letten bij het investeren in hen. Er zijn echter een paar dingen om in gedachten te houden bij het beoordelen van een REIT. Ze omvatten het volgende:

1. REIT's zijn echte total return-investeringen. Ze bieden een hoog dividendrendement samen met een matige kapitaalgroei op lange termijn. Zoek naar bedrijven die historisch gezien goed werk hebben verricht door beide te leveren.
2. In tegenstelling tot traditioneel onroerend goed, worden veel REIT's verhandeld op beurzen. Je krijgt het diversificatie onroerend goed biedt zonder langdurig opgesloten te zijn. Liquiditeit is belangrijk.
3. Afschrijvingen hebben de neiging om de waardevermindering van een investering te overschatten. Dus in plaats van het gebruik van de uitbetalingsratio (wat het dividend dat beleggers gebruiken) om een ​​REIT te beoordelen, moet u in plaats daarvan kijken naar de middelen uit operaties (FFO). Dit wordt gedefinieerd als nettowinst na aftrek van de verkoop van een object in een bepaald jaar en afschrijvingen. Neem eenvoudig het dividend per aandeel en deel door de FFO per aandeel.Hoe hoger de opbrengst hoe beter.
4. Sterk management maakt een verschil. Zoek naar bedrijven die al een tijdje bestaan ​​of op zijn minst over een managementteam met veel ervaring beschikken.
5. Kwaliteit telt. Investeer alleen in REIT's met geweldige eigenschappen en huurders.
6. Overweeg een beleggingsfonds of ETF te kopen dat in REIT's belegt en het onderzoek en het kopen aan de profs overlaat.

Bottom Line

De federale overheid maakte het mogelijk dat beleggers al in 1960 grote commerciële vastgoedprojecten konden kopen. Pas in het afgelopen decennium hebben individuele beleggers REIT's omarmd. Redenen hiervoor zijn lage rentetarieven, die investeerders dwongen om verder te kijken dan obligaties voor inkomensgenererende investeringen, de komst van op de beurs verhandelde en beleggingsfondsen die zich richten op onroerend goed en, tot de instorting van het vastgoed in 2007-2008, een onverzadigbare honger naar de een deel van de Amerikanen om onroerend goed en andere materiële activa te bezitten. REIT's hebben, net als elke andere investering in 2008, zwaar geleden. Maar ondanks dit blijven ze een uitstekende aanvulling op een gediversifieerde portefeuille.

Raadpleeg voor verwante literatuur de grondbeginselen van REIT-belastingen en krijg een round-trip-investering met internationale REIT's.