Als u overweegt om een ​​omgekeerde hypotheek af te sluiten, moet u weten of en hoe dit uw inkomstenbelastingsituatie zal beïnvloeden. In dit artikel zullen we uitleggen of omgekeerde hypotheekopbrengsten belastbaar zijn, of de rente op een omgekeerde hypotheek fiscaal aftrekbaar is en meer. (Leer de basisprincipes van dit financiële product in De omgekeerde hypotheek: een pensioeninstrument en Stappen voor pensioen met een omgekeerde hypotheek .)

Zijn omgekeerde hypotheekopbrengsten belastbaar?

Het geld dat u ontvangt als u een omgekeerde hypotheek afsluit, is niet belastbaar - dat is het officiële woord van de Internal Revenue Service, dat de opbrengst classificeert als een leningvoorschot, niet als inkomen. Een omgekeerde hypotheek is inderdaad een lening, hoewel veel mensen zich dit niet realiseren. Als je ooit een lening hebt gekregen om een ​​auto te kopen, weet je dat je geen belasting betaalde toen het autohandelbedrijf je dat geld voorschoot. Je hebt het in vijf jaar terugbetaald in maandelijkse termijnen, waarschijnlijk met inkomsten die je hebt verdiend met je baan waarvoor je al inkomstenbelasting hebt betaald.

Hier is een andere manier om te kijken waarom het niet logisch is dat omgekeerde hypotheekopbrengsten belastbaar zijn. Met een omgekeerde hypotheek, geeft de geldschieter in wezen uw eigen vermogen aan u terug. Hoe heb je dat vermogen opgebouwd? Door uw maandelijkse hypotheekbetalingen te doen. En, net als bij het voorbeeld met automatische leningen, maakte u die maandelijkse hypotheekbetalingen uit uw inkomsten - inkomsten waarop u al belastingen had betaald.

Een omgekeerde hypotheek geeft u in essentie geld dat al van u is door aandelen in contanten om te zetten. U stuurt de IRS geen cheque wanneer u geld opneemt van uw spaarrekening en u bent ook niets verschuldigd aan de IRS wanneer u de aandelen die u in uw woning hebt opgebouwd, ontgrendelt via een omgekeerde hypotheek (of via een woning). equity-lening, wat dat betreft - die u zou kunnen beschouwen als een alternatief voor een omgekeerde hypotheek).

De omgekeerde hypotheekrenteaftrek

Omdat de geldschieter u geld geeft voor een huis dat u nog steeds bezit, krijgt u in principe een lening en als u een lening afsluit, moet u meestal rente betalen. Helaas hebben omgekeerde hypotheken geen promoties zoals autodealers of meubelzaken waar u 0% financiering kunt krijgen.

De rentevoet voor een omgekeerde hypotheek is ofwel vast, als u de opbrengst als een forfaitair bedrag of variabele ontvangt, als u de opbrengst krijgt als een stroom van maandelijkse betalingen of via een kredietlijn. Hoe dan ook, de rente is pas verschuldigd als de lening opeisbaar is. Dit kan op verschillende manieren gebeuren:

- Je sterft en je bent de enige lener van de lening.

- Zowel jij als je mede-kredietnemer (die meestal je partner is) sterven.

- U (en uw mede-lener) gaan permanent weg.Als het huis de afgelopen 12 maanden niet uw hoofdverblijf was, wordt u geacht permanent te zijn verhuisd, zelfs als u nog steeds de eigenaar van het huis bent.

- U verkoopt het huis.

- U stopt met het betalen van onroerendgoedbelasting of een verzekering voor huiseigenaren.

- U slaagt er niet in uw huis in goede staat van onderhoud te houden.

(Zie Keer terugvallen hypotheek en De gevaren van een omgekeerde hypotheek .)

Hoe wordt de rente betaald als de lening opeisbaar is? Het wordt op dezelfde manier betaald als de hoofdsom wordt betaald: door de woning te verkopen, door het huis te herfinancieren of door persoonlijke bezittingen. Dit zijn de drie manieren waarop een omgekeerde hypotheek volledig kan worden terugbetaald. Nadat het is afbetaald, kan het zijn dat u (als u nog in leven bent) of uw erfgenamen (als u bent overleden) mogelijk een belastingaftrek kunt doen voor de rente die u op de omgekeerde hypotheek betaalt.

Met een hypotheek op termijn, het soort dat u heeft als u uw huis afbetaalt, doet u maandelijkse betalingen van hoofdsom en rente, en u kunt de rente op uw belastingaangifte elk jaar aftrekken. Bij een omgekeerde hypotheek betaalt u eigenlijk geen rente totdat de lening opeisbaar is, dus bestaat er in dat ene belastingjaar alleen een hypotheekrenteaftrek. Er is echter een uitzondering: in zeldzame gevallen zullen kredietnemers betalingen verrichten op hun omgekeerde hypotheekleningen terwijl ze nog steeds in het huis wonen, en in dit geval kunt u de rente aftrekken in het jaar dat u het betaalt.

Zoals u wellicht weet, is de hypotheekrente alleen aftrekbaar als u uw inhoudingen en het is alleen zinvol om uw aftrek te specificeren als ze de standaardaftrek overschrijden. Omdat alle opgebouwde rente van een omgekeerde hypotheek in hetzelfde jaar wordt betaald, is de kans groot dat deze de standaardaftrek zal overschrijden. (Meer informatie in > Berekening van de hypotheekrenteaftrek en Belastingverminderingen op hypotheekrente .) De IRS kan uw aftrek beperken, maar er is nog een belangrijk verschil tussen het aftrekken van hypotheekrente op een hypotheekvoorwaarde versus een omgekeerde hypotheek. De IRS beschouwt termijn-hypotheekrente als "overnameschuld", terwijl het de omgekeerde hypotheekrente als "eigen schuld" kan beschouwen. "Het hangt er vanaf hoe u de lening gebruikt, en dit is waar het lastig wordt en het advies van een belastingdeskundige echt kan helpen. Geld dat wordt gebruikt voor renovaties of reparaties kan worden geclassificeerd als acquisitieschuld en u kunt rente aftrekken van maximaal $ 1 miljoen aan acquisitieschuld. U kunt alleen rente aftrekken van $ 100.000 aan aandelenschuld, geld dat wordt gebruikt voor niet-verblijfsgerelateerde doeleinden, zoals het betalen van uw medische rekeningen.

Bezitsbelastingen verlagen

Daarnaast vereisen de voorwaarden van een omgekeerde hypotheek dat u onroerendgoedbelasting blijft betalen zolang u in uw woning woont. Eigendomsbelastingen (die de belastingdienst 'onroerendgoedbelasting' noemt) zijn aftrekbaar in het jaar dat u ze betaalt. Echter, deze belastingaftrek zal alleen u ten goede komen als u het opgeeft, en zonder hoge bedragen aan hypotheekrente - of medische en tandheelkundige kosten die een bepaald percentage van uw gecorrigeerde bruto-inkomen overtreffen (ofwel 7.5% of 10%, afhankelijk van uw leeftijd en het belastingjaar) - u zult waarschijnlijk beter af zijn met de standaardaftrek. Dat betekent dat u niet profiteert van de aftrek van de onroerendgoedbelasting.

De bottom line

De opbrengsten die u ontvangt van een omgekeerde hypotheek - of u ze nu als eenmalig bedrag ontvangt, in maandelijkse termijnen of via een kredietlijn - zijn niet belastbaar. Ze worden beschouwd als een voorschot op een lening, niet als een inkomen. De rente die u betaalt voor een omgekeerde hypotheek kan aftrekbaar zijn van de belasting in het jaar waarin u of uw erfgenamen het betalen, afhankelijk van de details van uw situatie.