Wanneer u een home equity-kredietlimiet (HELOC) afsluit, duurt de trekkingsperiode doorgaans tien jaar. Gedurende deze tijd kunt u geld lenen als dat nodig is en lage, renteloze betalingen uitvoeren voor wat u hebt geleend. Veel huiseigenaren doen dat alleen omdat het op de korte termijn minder prikt. Nadat de trekkingsperiode is afgelopen, kunt u echter niet langer lenen van uw lijn en moet u beginnen met het maken van volledig afgeschreven interesten en hoofdbetalingen tijdens de zogenoemde terugbetalingsperiode, gewoonlijk 20 jaar. Dat betekent dat uw maandelijkse betalingen aanzienlijk hoger kunnen zijn dan tijdens de trekkingsperiode en dat veel huiseigenaren uiteindelijk worden geconfronteerd met een betalingsschok. Een manier om het betalingsschokprobleem op te lossen, is door uw HELOC te herfinancieren en er zijn verschillende manieren om dit te doen. In dit artikel wordt uitgelegd hoe u kunt kwalificeren, wat uw opties zijn en wat de voor- en nadelen van elk zijn. (Zie Herfinanciering van uw lening voor thuisgelden: een handleiding voor meer informatie over het herfinancieren van een gewone lening met eigen vermogen.)

In aanmerking komen om uw HELOC te herfinancieren

Het herfinancieren van een HELOC lijkt op het afsluiten of herfinancieren van een eerste hypotheek. U moet zich kwalificeren op basis van uw inkomsten, uitgaven, schulden en bezittingen, wat inhoudt dat u documenten zoals loonstroken, W2-formulieren, belastingaangiften, hypotheekoverzichten, identiteitsbewijs met foto, een verzekeringsbewijs en alle andere documenten die de verzekeraar nodig acht, biedt. Om de laagste rente te krijgen, moet je een uitstekende FICO-score behalen: ergens tussen 740 en 850. Je zou je kunnen kwalificeren met een score van slechts 620, maar je betaalt meer dan het dubbele van de rentevoet van iemand met een uitstekende score, en het kan moeilijker zijn om een ​​geldschieter te vinden die met je zal werken. (Zie voor meer informatie De 5 grootste factoren die van invloed zijn op uw krediet .)

Je zult ook voldoende eigen vermogen in huis moeten hebben na het afsluiten van de nieuwe lening om te voldoen aan de richtlijnen van de geldschieter voor gecombineerd lenen aan waarde. Sommige kredietverstrekkers laten huiseigenaren met uitstekend krediet lenen tot 100% van de waarde van hun woning, maar het is gebruikelijk om slechts 80% tot 90% te kunnen lenen. Hier is een voorbeeld van hoe dit wordt bepaald:

Waarde van de eigenschap: $ 300, 000

Het saldo van de eerste hypotheek: $ 190, 000

HELOC-saldo: $ 50, 000

Totaal geleend: $ 240, 000

Gecombineerde lening naar waarde: 80%

Eigenwoningbezit: 20%

In dit geval, ervan uitgaande dat je wilt alleen je bestaande HELOC-saldo herfinancieren en wil niet meer lenen, je zou in staat moeten zijn om een ​​geldschieter te vinden die met je samenwerkt, vooral als je een goed krediet hebt. Hoe meer aandelen je hebt, hoe lager je rentevoet.

Opties voor herfinanciering

Er zijn vier manieren om uw kredietlijn voor eigen vermogen te herfinancieren.Hier zijn uw opties en de voors en tegens van elk.

1. Vraag een leenswijziging aan

Hoe het werkt: Neem contact op met uw kredietverstrekker en leg uit dat u problemen zult ondervinden bij het uitvoeren van uw betalingen wanneer de trekkingsperiode eindigt. Vraag of de geldschieter met u kan samenwerken om de leenvoorwaarden zodanig te wijzigen dat uw maandelijkse betalingen betaalbaar worden, zodat u niet in gebreke blijft. Bank of America heeft bijvoorbeeld een hulpprogramma voor bijstand aan huiseigenaren dat gekwalificeerde huiseigenaren een langere termijn, lagere rente of beide biedt als ze financiële problemen hebben ondervonden, zoals inkomensverlies of echtscheiding.

Voordelen: Leningwijzigingen zijn mogelijk uw enige optie als u onder water bent. Maar voordat u er een gaat volgen, moet u controleren of u in aanmerking komt voor federale of nationale bijstandsprogramma's voor huiseigenaren met problemen, zoals het Home Affordable Second Lien Modification-programma of een FHA Short Refinance.

Tegens: Lenders zijn niet verplicht om uw lening aan te passen, dus deze optie is mogelijk niet voor u beschikbaar. Als dat zo is, moet u aantonen dat u de gewijzigde lening kunt terugbetalen.

2. Open een nieuwe HELOC

Hoe het werkt: Je schopt het blik de weg op door opnieuw te beginnen met een nieuwe trekkingsperiode en een nieuwe renteaflossingstermijn.

Voordelen: Het kost wat tijd om uw financiële situatie te verbeteren als u moeite heeft om rond te komen en u niet wilt dat uw bestaande lening in gebreke blijft.

Nadelen: U zult uw lening op een dag moeten terugbetalen. Hoe langer je uitbetaalt, hoe meer rente je verschuldigd bent, en hoe hoger je volledig afgeschreven hoofdsom en rentebetalingen elke maand zullen zijn. Als je een nieuwe trekkingsperiode invoert, kun je bovendien gemakkelijk blijven lenen. Als u herfinanciert omdat u zich zorgen maakt over het terugbetalen van uw bestaande HELOC, is het laatste wat u wilt doen, toevoegen aan uw schuld. Zoals je al hebt gezien, is het moeilijk om te weten wat je totale leenkosten of je maandelijkse betalingen zijn met een HELOC omdat je hier en daar een beetje leent en de rente kan fluctueren. Verder, wanneer de terugbetalingsperiode van uw nieuwe HELOC's begint, kunnen de rentetarieven hoger zijn dan ze nu zijn, waardoor die maandelijkse betalingen nog groter worden. (Zie voor meer Hoe HELOC's u pijn kunnen doen .)

3. Ontvang een nieuwe lening met eigen vermogen

Hoe het werkt : u zet uw HELOC-saldo met variabele rentevoet om in een lening met een vast kapitaal voor eigen vermogen. U kunt wel 20 of 30 jaar nodig hebben om uw saldo te betalen.

Voordelen: U beëindigt de cyclus van continu lenen door een forfaitair bedrag af te sluiten om uw HELOC te betalen en u krijgt een vaste rente met stabiele maandelijkse betalingen. Zorg ervoor dat u uw langetermijnleningskosten kent en meet deze in het financiële langetermijnplan van uw huishouden.

Nadelen: Sommige kredietverstrekkers zijn gestopt met het aanbieden van leningen voor het kopen van eigen vermogen, dus winkelen in de buurt kost meer moeite dan het vinden van een HELOC. Desalniettemin zijn ze beschikbaar, vooral als je bereid bent verder te kijken dan de grootste banken - wat je zou moeten zijn omdat grote financiële instellingen niet noodzakelijk de beste tarieven of de meest competente klantenservice hebben.Houd er ook rekening mee dat hoe langer je leentermijn, hoe lager je maandelijkse betalingen zijn, maar hoe meer rente je betaalt.

4. Herfinancier het saldo in een nieuwe eerste hypotheek

Hoe het werkt: In plaats van alleen uw HELOC te herfinancieren, herfinanciert u zowel uw HELOC als uw eerste hypotheek in één lening: een nieuwe eerste hypotheek.

Voordelen: U kunt de laagste beschikbare rentetarieven krijgen. De eerste hypotheekrente is meestal lager dan de rentetarieven voor woninghypotheken, want als je je huisbetalingen niet nakomt, had je eerste hypotheekverstrekker punten over de opbrengst van de verkoop van je afgeschermde woning. Op een markt waar HELOC-tarieven 4. 75% zijn, en home-equity-loan rates 5. 23%, 30-jaars, vaste eerste-hypotheekrente mogelijk 4. 09% en 15-jarige vaste eerste-hypotheekrente zijn kan 3. 31% zijn. Ervan uitgaande dat u herfinanciert met een eerste hypotheek met vaste rente, krijgt u ook de stabiliteit van gelijke maandelijkse betalingen en weet u uw totale financieringskosten van tevoren, net zoals bij de hierboven beschreven home-equity-lening-optie.

Nadelen: Het afsluiten van een eerste hypotheek kan betekenen dat u aanzienlijk hogere sluitingskosten betaalt dan wanneer u zou herfinancieren in een nieuwe HELOC- of hypotheekverstrekking.

The Bottom Line

U kunt waarschijnlijk meer betaalbare maandelijkse betalingen ontvangen op uw HELOC via een leningwijziging, herfinanciering van een nieuwe HELOC, herfinanciering van een lening met eigen vermogen of herfinanciering met een nieuwe eerste hypotheek. Onderzoek uw opties bij verschillende geldschieters om te zien welke mogelijkheid de beste combinatie van kortetermijn-betaalbaarheid en de laagst mogelijke kosten op lange termijn en sluitingskosten biedt. (Zie voor meer informatie: Hoe een HELOC-optie met vast percentage werkt .)