Als u een maandelijkse betaling op uw hypotheek wilt die lager is dan wat u kunt krijgen met een lening met een vaste rente, kunt u worden verleid door een hypotheek die alleen op rente van toepassing is. Door geen hoofdbetalingen te doen voor meerdere jaren aan het begin van uw leentermijn, zult u een betere maandelijkse cashflow hebben. Maar wat gebeurt er als de rente-enige periode voorbij is? Wie biedt deze leningen aan? En wanneer is het logisch om er een te krijgen? Hier is een korte handleiding voor dit type hypotheek.

AD:

Hoe de betalingen werken

In de basis is een aflossingsvrije hypotheek er een waarbij u alleen rentebetalingen doet voor de eerste paar jaar - meestal 5 of 10 - en wanneer die periode afloopt , u betaalt zowel hoofdsom als rente. Als u tijdens de rentevrije periode hoofdbetalingen wilt doen, kunt u dat doen, maar dat is geen vereiste voor de lening.

Meestal ziet u alleen-renteloze leningen gestructureerd als 3/1, 5/1, 7/1 of 10/1 verstelbare rente hypotheken (ARM's). Lenders zeggen dat de 7/1 en 10/1 keuzes het populairst zijn bij leners. Over het algemeen is de renteloze periode gelijk aan de rentevaste periode voor leningen met aanpasbare rente. Dat betekent dat als je bijvoorbeeld een 10/1 ARM hebt, je alleen rente betaalt voor de eerste 10 jaar.

AD:

Op een rente-alleen ARM, na afloop van de inleidende periode, zal de rente eenmaal per jaar worden aangepast (dat is waar de "1" vandaan komt) op basis van een referentierentevoet zoals LIBOR plus een marge bepaald door de kredietgever. De referentierentevoet verandert als de markt verandert, maar de marge is vooraf bepaald op het moment dat u de lening afsluit.

Wijzigingen in rentevoeten worden beperkt door rentecaps. Dit geldt voor alle ARM's, niet alleen ARM's met alleen interesses. De initiële rentevoetlimiet op 3/1 ARMs en 5/1 ARMS is meestal twee, zegt Casey Fleming, een leningfunctionaris bij C2 Financial Corp in San Diego en auteur van The Loan Guide: Hoe de best mogelijke hypotheek te krijgen. Dat betekent dat als uw startrente 3% is, uw rentevoet niet hoger zal zijn dan 5% wanneer de renteloze periode eindigt in jaar vier of jaar zes. Op 7/1 ARM's en 10/1 ARM's is de initiële rentevoet gewoonlijk vijf.

AD:

Daarna zijn tariefverhogingen doorgaans beperkt tot 2% per jaar, ongeacht wat de inleidende periode van de ARM was. Lifetime-caps zijn bijna altijd 5% boven de startrente van de lening, zegt Fleming. Dus als uw starttarief 3% is, kan deze stijgen tot 5% in jaar acht, 7% in jaar negen en max uit op 8% in jaar 10.

Zodra de renteloze periode afloopt, moet u begin met terugbetaling van de hoofdsom over de rest van de looptijd (op een volledig afgeschreven basis, in geldschieters). De alleen-renteloze leningen van vandaag hebben geen ballonbetalingen; ze zijn meestal niet eens toegestaan ​​volgens de wet, zegt Fleming.Dus als de volledige looptijd van een 7/1 ARM 30 jaar is en de renteloze periode zeven jaar is, in jaar acht, wordt uw maandelijkse betaling opnieuw berekend op basis van twee dingen: ten eerste de nieuwe rentevoet en ten tweede de terugbetaling van de hoofdsom gedurende de resterende 23 jaar.

Een minder vaak rentende lening

Eenmalige hypotheken met een vaste rente zijn niet zo gebruikelijk, hoewel u ze via Bank of America kunt vinden als u een jumbo-lening nodig hebt (een lening voor een bedrag van meer dan $ 417) , 000) of via Navy Federal Credit Union voor beide conforme leningen (leningen meestal beperkt tot $ 417.000 in de meeste delen van het land) en jumbo-leningen. Om lid te worden van Navy FCU, moet je aangesloten zijn bij de Amerikaanse strijdkrachten, het ministerie van Defensie, de kustwacht of de nationale garde of verwant zijn aan een FCU-lid van de marine. (Zie Jumbo versus conventionele hypotheken: hoe ze verschillen .)

Met een 30-jaar rentevaste lening met vaste rentevoet betaalt u mogelijk slechts 10 jaar rente en betaalt u vervolgens rente plus aflossing voor de resterende 20 jaar. Ervan uitgaande dat u tijdens de eerste 10 jaar niets aan de opdrachtgever hebt gedaan, zou uw maandelijkse betaling aanzienlijk stijgen in jaar 11, niet alleen omdat u zou beginnen met het terugbetalen van de hoofdsom, maar ook omdat u de hoofdsom zou terugbetalen over slechts 20 jaar in plaats van 30 jaar. Aangezien u de hoofdsom niet betaalt tijdens de renteloze periode, wanneer het tarief opnieuw wordt ingesteld, is uw nieuwe rentebetaling gebaseerd op het volledige geleende bedrag. Een lening van $ 100.000 met een rentevoet van 3. 5% kost slechts $ 291. 67 per maand gedurende de eerste 10 jaar, maar $ 579. 96 per maand gedurende de resterende 20 jaar - bijna het dubbele.

Meer dan 30 jaar zou de lening van $ 100.000 je $ 174, 190. 80 kosten (berekend als $ 291. 67 x 120 betalingen + $ 579. 96 x 240 betalingen). Als u een lening met een vaste rentevoet van 30 jaar had afgesloten tegen dezelfde rentevoet van 3,5% (vermeld in 'Hoe de betalingen werken' hierboven), bedragen uw totale kosten over 30 jaar $ 161, 656. 09. Dat is $ 12, 534. 71 meer rente op de renteloze lening, en die extra rentekosten zijn de reden waarom u geen rente-alleen lening voor de volledige looptijd wilt houden. Uw werkelijke rentelasten zullen echter lager zijn als u de hypotheekrenteaftrek neemt.

Beschikbaarheid van de lening

Omdat zoveel leners tijdens de zeepbeljaren in de problemen kwamen met leningen met alleen rente, aarzelen banken om het product vandaag aan te bieden, zegt Yael Ishakis, vice president van First Meridian Mortgage in Brooklyn, NY, en auteur van The Complete Guide to Purchasing a Home.

Fleming zegt dat de meeste jumbo-leningen met variabele rente zijn met een vaste looptijd van 5, 7 of 10 jaar. Een jumbo-lening is een vorm van niet-conforme lening. In tegenstelling tot conforme leningen komen niet-conforme leningen niet in aanmerking voor verkoop aan Fannie Mae en Freddie Mac, de twee grootste instellingen die de grootste kopers zijn van conforme hypotheken en een reden waarom conformerende leningen zo breed beschikbaar zijn.

Wanneer Fannie en Freddie leningen kopen van hypotheekverstrekkers, stellen ze meer geld beschikbaar voor kredietverstrekkers om extra leningen te verstrekken.Niet-conforme leningen zoals renteloze leningen hebben een beperkte secundaire hypotheekmarkt; het is moeilijker om een ​​belegger te vinden die ze wil kopen. Meer geldschieters houden zich aan deze leningen en verlenen ze intern, wat betekent dat ze minder geld hebben om extra leningen te verstrekken. Renteloze leningen zijn daarom niet zo breed beschikbaar. Zelfs als een renteloze lening geen jumbo-lening is, wordt deze toch als niet-conform beschouwd. (Meer informatie in Fannie Mae: Wat doet het en hoe werkt het .)

Omdat alleen-renteloze leningen niet zo breed beschikbaar zijn als bijvoorbeeld 30-jarige leningen met vaste rente, " De beste manier om een ​​goed rentende kredietverstrekker te vinden is via een gerenommeerde makelaar met een goed netwerk, omdat het serieus moet winkelen om aanbiedingen te vinden en te vergelijken, "zegt Fleming.

Naast Bank of America, Navy FCU en de bedrijven waar onze deskundige bronnen voor werken - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage en Angel Oak Home Loans - hebben andere kredietverstrekkers gevonden dat leningen met renteloze leningen EverBank, Private Banking van de Union Bank, bieden. Bank, marketplace lender SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet en United Wholesale Mortgage. Dit is geen uitputtende lijst, maar het biedt een startpunt als u winkelt voor een lening waarbij alleen rente wordt betaald.

De kosten vergelijken

"De tariefverhoging voor de functie alleen-rentetarief verschilt per aanbieder en per dag, maar is van mening dat u minimaal een premie van 0,25% in de rentevoet betaalt," zegt Fleming.

Ook Whitney Fite, president van Angel Oak Home Loans in Atlanta, zegt dat de rente op een hypotheekrenteaftrek 0. 125% tot 0. 375% hoger is dan het tarief voor een aflosbare lening met vaste rente of ARM, afhankelijk van de bijzonderheden.

Hier ziet u hoe uw maandelijkse betalingen er uitzien met een lening met een kredietbedrag van $ 100, 000 in vergelijking met een lening met vaste rente of een volledig af te lossen ARM, elk tegen een normaal tarief voor dat type lening:

• met een looptijd van 7 jaar, alleen-rente ARM, 3. 125%: $ 260. 42
• 30-jaar conventionele lening met een vaste rente (niet interest-only), 3. 625%: $ 456. 05
• 7-jaars, volledig af te lossen ARM (30-jaars afschrijving), 2. 875%: $ 414. 89

Met deze tarieven, op korte termijn, kost een ARM voor alleen interest $ 195. 63 minder per maand per $ 100, 000 geleend voor de eerste zeven jaar in vergelijking met een 30-jarige lening met een vaste rente en $ 154. 47 minder per maand vergeleken met een volledig af te boeken 7/1 ARM.

Het is onmogelijk om de werkelijke levensduurkosten van een rentedragende lening met aanpasbare rente te berekenen wanneer u deze verwijdert, omdat u van tevoren niet weet wat de rentevoet voor elk jaar opnieuw in moet stellen. Er is ook niet echt een manier om de kosten te beheersen, zegt Fleming, hoewel je de limiet voor de levensduurrente en de vloer van je contract kunt bepalen, zodat je de minimale en maximale levensduurkosten kunt berekenen en weet dat je werkelijke kosten zou ergens tussenin vallen. "Het zou een enorm bereik zijn," zegt Fleming.

De bottom-line

alleenstaande hypotheken kunnen een uitdaging zijn om te begrijpen en uw betalingen zullen aanzienlijk stijgen zodra de renteloze periode afloopt.Als uw renteloze lening een ARM is, zullen uw betalingen zelfs meer stijgen als de rentetarieven stijgen, wat een veilige gok is in de huidige lage rentes. Deze leningen zijn het beste voor geavanceerde kredietnemers die volledig begrijpen hoe ze werken en welke risico's ze nemen. (Zie voor meer informatie 5 risicovolle hypotheektypen om te vermijden .)

Hypotheken: vaste tarieven versus variabele tarieven en Hypotheekbeginselen .