Investeren in huurwoningen kan een slimme financiële zet blijken te zijn. Om te beginnen kan een huurwoning een stabiele inkomstenbron zijn terwijl u eigen vermogen opbouwt en de woning (idealiter) waardeert. Er zijn ook fiscale voordelen: u kunt uw huurkosten aftrekken van alle huurinkomsten die u verdient, waardoor uw belastingverplichting wordt verlaagd. De meeste huurvastgoedkosten - inclusief hypotheekverzekering, onroerendgoedbelasting, reparatie- en onderhoudskosten, kantoorkosten thuis, verzekeringen, professionele diensten en reiskosten in verband met het beheer - worden in mindering gebracht in het jaar waarin u het geld uitgeeft. Zie Belastingaftrek voor eigenaars van verhuurde woningen voor meer informatie.

Een andere belangrijke belastingaftrek - die voor afschrijving - werkt echter anders. Afschrijving is het proces dat wordt gebruikt om de kosten van het kopen en verbeteren van een huurwoning af te trekken (voor een snelle inleiding, zie Een inleiding tot afschrijving ). In plaats van één grote aftrek te nemen in het jaar dat u de woning koopt (of verbetert), verdeelt de afschrijving de aftrek over de gebruiksduur van de woning. De IRS heeft zeer specifieke regels met betrekking tot afschrijving en als u een woning bezit, is het belangrijk om te begrijpen hoe het proces werkt.

Welke eigenschap is afschrijfbaar?

Volgens de IRS kunt u een huurwoning afschrijven als deze voldoet aan alle van deze vereisten:

• U bent eigenaar van het onroerend goed (u wordt als de eigenaar beschouwd, zelfs als het onroerend goed onderhevig is aan een schuld ).
• U gebruikt de woning in uw bedrijf of als inkomstenproducerende activiteit.
• Het bezit heeft een bepaalbare gebruiksduur (wat betekent dat het slijt, vergaat, opgebruikt raakt, verouderd raakt of zijn waarde verliest door natuurlijke oorzaken).
• Het pand zal naar verwachting meer dan een jaar meegaan.

Zelfs als het onroerend goed aan alle bovenstaande vereisten voldoet, kan het niet worden afgeschreven als het in hetzelfde jaar in gebruik wordt genomen en wordt weggegooid (of niet langer wordt gebruikt voor zakelijk gebruik). Omdat het land niet verslijt, vergaat of opgebruikt raakt, kan het niet worden afgeschreven. En over het algemeen kunt u de kosten van opruimen, planten en landschapsarchitectuur niet afschrijven, omdat deze activiteiten worden beschouwd als onderdeel van de kosten van het land.

Wanneer begint de afschrijving en eindigt deze?

U kunt beginnen met het aftrekken van afschrijvingen zodra de woning 'in dienst is' of gereed en beschikbaar is om als een huurwoning te worden gebruikt. Hier is een voorbeeld: u koopt een huurwoning op 15 mei. Nadat u enkele maanden aan het huis hebt gewerkt, kunt u deze op 15 juli huren, zodat u online en in de lokale kranten begint te adverteren. U vindt een huurder en zijn huurovereenkomst begint op 1 september. Aangezien het huis op 15 juli in dienst werd gesteld (dat wil zeggen, klaar om te worden verhuurd en bewoond), zou u het huis beginnen te depreciëren in juli (niet in september wanneer u begin om huur te verzamelen).

U blijft het eigendom afschrijven totdat u

• uw volledige kosten of andere basis in de woning, of
• heeft afgetrokken, waarmee u de accommodatie uit dienst neemt, zelfs als u de kosten of andere basis. Een woning wordt uit dienst gezet als het niet langer wordt gebruikt als een inkomstengenererend eigendom - of als u het verkoopt of inwisselt, converteert u het naar persoonlijk gebruik, verlaat u het of wordt het vernietigd.

U kunt doorgaan met het claimen van een aftrek voor afschrijvingen voor objecten die tijdelijk 'inactief' zijn of niet worden gebruikt. Als u reparaties uitvoert nadat bijvoorbeeld een huurder verhuist, kunt u de woning nog steeds afschrijven terwijl u deze klaar heeft voor de volgende huurder.

Afschrijvingsmethode

Drie factoren bepalen het bedrag van de afschrijving dat u elk jaar kunt aftrekken: uw basis in het onroerend goed, de herstelperiode en de gebruikte afschrijvingsmethode. Alle residentiële huurwoningen die na 1986 in dienst zijn gesteld, worden afgeschreven met behulp van het Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), een boekhoudtechniek die kosten (en aftrekaftrekken) over 27,5 jaar verdeelt, de hoeveelheid tijd die de IRS beschouwt als de " gebruiksduur "van een huurwoning.

Hoewel het altijd wordt aanbevolen om te werken met een gekwalificeerde belastingaccountant bij het berekenen van de afschrijving, zijn de basisstappen als volgt:

1. Bepaal de basis van de eigenschap . De basis van eigendom is de kostprijs: het bedrag dat u (in contanten, met een hypotheek of op een andere manier) hebt betaald om het onroerend goed te verwerven. Sommige afwikkelingskosten en afsluitingskosten, inclusief juridische kosten, registratierechten, enquêtes, overdrachtsbelastingen, eigendomstitels en elk bedrag dat de verkoper te danken heeft aan het betalen (zoals achterstallige belastingen), zijn inbegrepen in de basis. Sommige afwikkelingskosten en afsluitingskosten kunnen niet in uw basis worden opgenomen, inclusief brandverzekeringspremies, huur met betrekking tot bezetting van de pre-closing van het pand en kosten in verband met het verkrijgen (of herfinancieren) van een lening: punten, hypotheekverzekeringspremies, kredietrapportkosten en taxatiekosten.
2. Scheid de kosten van land en gebouwen . Aangezien u de kosten van het gebouw alleen kunt afschrijven, en niet het land, moet u de waarde van elk bepalen om het juiste bedrag te laten afschrijven. Om de waarde te bepalen, kunt u de reële marktwaarde van elke waarde gebruiken op het moment dat u de woning hebt gekocht, of u kunt het aantal baseren op de geschatte waarden van de onroerende zaakbelasting. Stel dat je een huis hebt gekocht voor $ 110, 000. De meest recente schatting van de onroerende voorheffing taxeert het onroerend goed op $ 90.000, waarvan $ 81.000 voor het huis, en $ 9.000 voor het land. Daarom kunt u 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) van de aankoopprijs toewijzen aan het huis en 10% ($ 9,000 ÷ $ 90, 000) van de aankoopprijs aan het land.
3. Bepaal uw basis in het huis . Nu u de basis van het pand (huis plus grond) en de waarde van het huis kent, kunt u uw basis in het huis bepalen. Met behulp van het bovenstaande voorbeeld zou uw basis in huis - het bedrag dat kan worden afgeschreven - $ 99.000 (90% van $ 110.000) zijn.Uw basis in het land zou $ 11.000 (10% van $ 110.000) zijn.
4. Bepaal de aangepaste basis, indien nodig . Mogelijk moet u een verhoging of verlaging toepassen op uw basis voor bepaalde gebeurtenissen die plaatsvinden tussen het moment waarop u het pand koopt en de tijd dat u het voor verhuur gereed hebt. Voorbeelden van stijgingen naar basis zijn de kosten van eventuele toevoegingen of verbeteringen (die een nuttige levensduur van ten minste één jaar hebben) voordat u de woning in gebruik neemt, het geld dat u hebt uitgegeven om beschadigde eigendommen te herstellen, de kosten van het brengen van nutsvoorzieningen naar de eigendom en bepaalde juridische kosten.

Voorbeelden van dalingen naar basis zijn de verzekeringsuitkeringen die u ontvangt als gevolg van schade of diefstal, ongevallenverlies dat niet wordt gedekt door uw verzekering waarvoor u een aftrek hebt gedaan en geld dat u ontvangt voor het verlenen van een erfdienstbaarheid.

Welk te gebruiken systeem

De volgende stappen zijn het bepalen van de twee gewijzigde Accelerated Cost Recovery System (MACRS): het algemene afschrijvingsstelsel (GDS) of het alternatieve afschrijvingsstelsel (ADS). GDS is de meest voorkomende, en in het algemeen moet u het gebruiken, tenzij u een onherroepelijke verkiezing voor ADS maakt, of de wet vereist dat u ADS gebruikt. ADS is verplicht als het eigendom:

• een gekwalificeerd zakelijk gebruik heeft 50% van de tijd of minder
• is een belastingvrij gebruik
• wordt gefinancierd met belastingvrije obligaties
• wordt voornamelijk gebruikt in de landbouw < Zodra u weet welk MACRS-systeem van toepassing is, kunt u de herstelperiode voor de eigenschap bepalen. De herstelperiode met GDS is 27. 5 jaar voor woningverhuur; als u ADS gebruikt, is de herstelperiode voor hetzelfde type woning 40 jaar.

Nu moet u het bedrag bepalen dat elk jaar kan worden afgeschreven. Aangezien de meeste residentiële huurwoningen gebruik maken van GDS, zullen we ons concentreren op die berekening.

Voor elk volledig jaar dat een woning in gebruik is, zou u een gelijk bedrag afschrijven: 3. 636% per jaar, zolang u de eigendom blijft afschrijven. Als het onroerend goed minder dan een jaar in gebruik was (u kocht bijvoorbeeld een huis in mei en begon het in juli te huren), zou u dat jaar een kleiner percentage afschrijven, afhankelijk van wanneer het in gebruik werd genomen. Volgens de IRS Residential Rental Property - GDS-tabel:

januari

3. 485%	Februari
3. 182%	maart
2. 879%	April
2. 576%	Mei
2. 273%	Juni
1. 970%	juli
1. 667%	augustus
1. 364%	September
1. 061%	Oktober
0. 758%	november
0. 455%	December
0. 152%	Neem bijvoorbeeld dat huis dat een basis heeft van $ 99.000 en dat op 15 juli in dienst is gesteld. Voor het eerste jaar zouden we 1. 667% of $ 1, 650 ($ 99.000, - afschrijven) x 1. 667%). Voor elk volgend jaar zouden we afgeschreven worden met een snelheid van 3. 636%, of $ 3, 599. 64, zolang de huur het hele jaar in dienst was. Merk op dat dit cijfer in essentie gelijk is aan het nemen van de basis en delen door de 27. 5 herstelperiode: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Het verschil komt voort uit het eerste jaar van gedeeltelijke dienst.

De bottom-line

Afschrijvingen kunnen een waardevol hulpmiddel zijn als u in huurwoningen investeert, omdat u hiermee de kosten van het kopen van het onroerend goed over tientallen jaren kunt spreiden, waardoor de belastingverplichting van elk jaar wordt verlaagd. Als u een eigendom afschrijft en vervolgens verkoopt voor meer dan de afgeschreven waarde, bent u natuurlijk belasting verschuldigd over die winst via de terugnamebelastingen.

Omdat de wetten op de belasting op huurwoningen ingewikkeld zijn en periodiek veranderen, is het raadzaam om samen met een gekwalificeerde belastingaccountant te werken bij het opzetten, exploiteren en verkopen van uw woningverhuurbedrijf. Dit zorgt ervoor dat u de meest gunstige fiscale behandeling krijgt - en u ook helpt om verrassingen tijdens de belastingperiode te voorkomen.