Voor veel Amerikanen is onroerend goed, in de vorm van een gezinswoning of huurwoning, hun grootste beleggingstype. Deze beleggers ervaren vastgoed vaak als een van de veiligste en meest betrouwbare winstgevende beleggingen gedurende een bepaalde periode. Vastgoedbeleggingen hebben echter te maken met hoge toetredingskosten (meestal gefinancierd met een lening met rente), een lange investeringsperiode en grote onzekerheid. In plaats van het kopen van onroerend goed, kunnen beleggers overwegen om vastgoedopties te beleggen als een manier om te investeren in onroerend goed tegen lagere kosten en met minder kosten.

Een realistische kijk op het berekenen van winst in onroerend goed

Een beginnende vastgoedbelegger kijkt mogelijk naar een appartement met twee slaapkamers en ziet dat het in 5 jaar tijd is gestegen van $ 100.000 naar $ 300 , 000 en maak een verdrievoudiging van de investeringswaarde af. Deze eenvoudige analyse mist echter routinegerelateerde uitgaven die financieringskosten voor onroerendgoedaankoop, maandelijkse rentebetalingen, registratie- en zegelrechten, onroerende voorheffing, provisies aan agenten tijdens aankoop of verkoop, maandelijkse associatieprovisies, onderhoud en reparaties, verzekering en andere toepasselijke lokale belastingen (bijvoorbeeld vermogenswinstbelasting bij verkoop of een taxatie van een object boven een bepaald niveau dat de eigenaar kwalificeert voor een vermogensbelasting).

Rekening houdend met al deze factoren, is de realistische waardering van het rendement voor onroerend goed aanzienlijk verminderd, en wordt de gemeenschappelijke belegger mogelijk niet volledig begrepen (gerelateerd: Hoe uw beleggingsrendement te berekenen). Ontwikkelingen tijdens de investeringsperiode kunnen leiden tot problemen bij de latere verkoop van het pand. Een lawaaierige nieuwe snelweg of een piek in de criminaliteit kan bijvoorbeeld het eigendom tenietdoen. (Gerelateerd: de belangrijkste factoren voor beleggen in onroerend goed)

Een goedkopere manier van beleggen en winst in onroerend goed is via vastgoedopties.

Wat is een optie voor onroerend goed?

Een optie voor onroerend goed is een speciaal ontworpen contract tussen twee partijen (een koper en een verkoper). De verkoper biedt de koper de mogelijkheid om een ​​woning voor een bepaalde periode tegen een vaste prijs te kopen. De koper koopt de optie om de woning te kopen of niet te kopen gedurende de opgegeven periode.

Voor het recht op deze optie betaalt de koper de optiepremie aan de verkoper. Als de koper besluit het onroerend goed te kopen (met andere woorden, de onroerend goedoptie uit te oefenen), moet de verkoper het eigendom verkopen aan de koper volgens de voorwaarden van het reeds bestaande contract.

U bent mogelijk het concept van opties tegengekomen bij het kopen van aandelen. Opties bieden de koper veel keuzes. Ze kunnen vervroegd worden uitgeoefend (Amerikaans type), worden aangehouden tot de vervaldatum van de optie of worden verkocht aan een tweede koper voor de vervaldatum.

Vastgoedopties worden vaak gebruikt door projectontwikkelaars en beleggers in commercieel of high-end residentieel vastgoed.Vastgoedopties bieden kopers meer mogelijkheden voor flexibiliteit en lage handels- en investeringsmogelijkheden, met beperkte voordelen voor verkopers.

Voorbeeld van een handel in onroerend goedopties

Hier volgt een uitgebreide analyse van het risico en de beloning van een scenario voor onroerend goedopties. Stel dat een aannemer $ 500.000 heeft en een land wil kopen waarvoor de verkoper $ 2 miljoen wil hebben. De bouwer is niet zeker van enkele dingen:

1) Kan de bouwer $ 1 ophalen. 5 miljoen via bankleningen of andere bronnen?

2) Kan de bouwer de nodige vergunningen verkrijgen voor residentiële of commerciële ontwikkeling of verdere onderverdeling van het onroerend goed? <3> 3) Kan de bouwer geld inzamelen en vergunningen verkrijgen voordat een andere bouwer het land koopt?

In deze situatie is een optie voor onroerend goed geschikt. Voor een gedefinieerde niet-restitueerbare kost (genaamd de optiepremie voor onroerend goed of de vergoeding) van bijvoorbeeld $ 25.000, kan de aannemer een optiecontract met de verkoper aangaan. Met de optie voor onroerend goed kan de aannemer de onroerend goed verkoopprijs vastleggen op $ 2 miljoen over een periode van zes maanden. Gedurende deze tijd kan de bouwer geld inzamelen, vergunningen verkrijgen en de woning kopen (met een totaal van $ 2 miljoen plus de $ 25.000 optionele premie), weglopen van het onroerend goed (en de $ 25.000 verliezen), of verkopen de optie voor een andere koper voor een overeen te komen prijs. Hoe dan ook, de verkoper zal een extra $ 25.000 van het onroerend goed verdienen.

Het vastgoedoptiecontract bevat de volgende voorwaarden:

vastgoeddetails (locatie, grootte en andere specifieke kenmerken)

• duur van het contract (6 maanden vanaf transactiedatum)
• optiepremie of bedrag van de vergoeding ($ 25, 000 niet restitueerbaar betaald door de koper aan de verkoper op de transactiedatum)
• overeengekomen koopprijs als de optie wordt uitgeoefend tijdens het contract ($ 2 miljoen)
• Voor de duur van het contract van zes maanden, zijn er vier mogelijke scenario's.

Scenario 1:

De builder is goedgekeurd voor $ 1. 5 miljoen banklening. Hij bevestigt ook dat hij de nodige vergunningen voor ontwikkeling kan verkrijgen. Hij oefent zijn vastgoedoptie uit om de woning tegen een vooraf vastgestelde prijs van $ 2 miljoen te kopen. De verkoper ontvangt $ 2 miljoen plus de extra premie van $ 25.000. Scenario 2:

Na 2 maanden ontdekt de aannemer dat hij geen ontwikkelingsvergunning kan krijgen. In de komende 4 maanden slaagt de bouwer erin om een ​​andere partij te vinden die bereid is om het onroerend goed te kopen voor $ 2 miljoen. De aannemer verkoopt de optie onroerend goed aan de nieuwe partij voor een nieuwe prijs van $ 30.000. De nieuwe partij vervangt de aannemer in het oorspronkelijke optiecontract. De nieuwe partij oefent de optie uit en koopt de woning voor $ 2 miljoen. De verkoper ontvangt $ 2 miljoen van de nieuwe partij plus houdt de optiepremie van $ 25.000 van de bouwer. De bouwer verkocht de optie voor $ 30.000 en maakt daarmee $ 5.000 en wordt niet opgezadeld met een eigendom dat hij niet kan gebruiken. Scenario 3:

De builder is gewoon een koper van opties die wil profiteren van de prijswaardering van het onroerend goed.Als de gevraagde prijs van $ 2 miljoen stijgt tot $ 2. 2 miljoen in 5 maanden, de optie koper zal profiteren door gebruik te maken van de optie om de woning te kopen en vervolgens de woning te verkopen ($ 2, 2 miljoen - $ 2 miljoen - $ 25.000 = $ 175.000). In plaats van het eigendom van een eigendom en alle bijbehorende kosten, belastingen en kosten in te voeren waardoor de winst van $ 175.000 wordt verlaagd, kan de koper van de optie de optie in plaats daarvan verkopen aan een nieuwe partij die het eigendom wil kopen. Naarmate de onderliggende vastgoedprijs stijgt, zal de prijs van de vastgoedoptie ook toenemen in wat een delta wordt genoemd). De koper kan de optie verkopen tegen een nieuwe premie die de waardewijziging van de woning omvat.

De oorspronkelijke optie-koper kan de optie voor $ 200.000 aan de nieuwe koper verkopen. De nieuwe koper zal bereid zijn $ 200.000 te betalen, omdat dit betekent dat de totale aankoopprijs van het onroerend goed $ 2 zal zijn. 2 miljoen ($ 2 miljoen betaald aan de oorspronkelijke eigenaar / optie verkoper plus $ 200, 000 aan de bestaande optiehouder).

Aan het einde van de transactie ontvangt de eigenaar van de accommodatie $ 2 miljoen plus de optiepremie van $ 25.000, de oorspronkelijke winst van de koper met $ 175.000, en koopt de nieuwe optie koper de gewenste woning tegen de huidige markttarieven.

Scenario 4

: de aannemer kan geen lening of vergunningen verkrijgen. Hij kan ook geen nieuwe koper vinden voor zijn optie. De bouwer laat de optie verlopen en verliest de optiepremie. De koper kon echter een slechte investering van $ 2 miljoen vermijden door de premie van $ 25.000 te betalen (slechts 1.25 procent van de werkelijke verkoopwaarde). De verkoper profiteert van $ 25.000 over de optieperiode van 6 maanden en blijft zoeken naar een koper. In alle gevallen heeft de verkoper, nadat de verkoper een onroerend goedoptiecontract heeft gesloten, geen keuze meer over het al dan niet verkopen van het onroerend goed en tegen welke prijs. De verkoper moet wachten op de beslissing van de koper om de optie uit te oefenen. Dit is de reden waarom de verkoper de optiepremie ontvangt en behoudt.

De bottom-line

Vastgoedopties bieden een goedkopere methode om te beleggen, te beleggen en te profiteren van vastgoedbeleggingen. Het zijn echter in feite OTC-contracten tussen twee afzonderlijke partijen zonder extern regulerend toezicht. De betrokken partijen moeten ervoor zorgen dat het optiecontract eerlijk is. Standaard door de optie verkoper is een van de grootste uitdagingen in vastgoedoptieovereenkomsten. In dergelijke gevallen is het enige verhaal van de koper een rechtszaak. Gebrek aan publiekelijk beschikbare informatie en historische gegevens over deelnemers aan vastgoedopties is een andere uitdaging. Vastgoedopties beleggers moeten ook rekening houden met extra uitgaven zoals vergoedingen voor juridische diensten zoals het opstellen en registreren van het contract.