Bent u een potentiële homebuyer die moeite heeft om financiering te krijgen? Bent u een huiseigenaar die wil verkopen maar moeite heeft met het vinden van een koper?

Als koper kan het moeilijk zijn om een ​​hypotheek te krijgen als uw financiële situatie niet past in nette kleine vakjes - een voorspelbaar salaris dat kan worden gedocumenteerd met loonstrookjes en W-2-formulieren, een stabiel arbeidsverleden zonder onderbrekingen en een glanzende credit score. En als verkoper kan het sluiten van een deal bij u thuis moeilijk zijn als leners problemen hebben om goedgekeurd te worden voor leningen. Zou het niet geweldig zijn als je de middelste man zou kunnen uitschakelen en een andere manier zou vinden om de transactie te voltooien?

AD:

In dit artikel concentreren we ons op een weinig bekende optie-verkoper financiering-die u kan helpen bij het kopen of verkopen van een huis.

Tutorial: Hypotheekbegrippen

Hoe werkt de financiering van de verkoper?

Financiering door verkopers is precies wat het klinkt: in plaats van dat de koper een lening bij de bank krijgt, geeft de persoon die het huis verkoopt de koper het geld voor de aankoop.

De koper en de verkoper voeren een promesse uit met een rentetarief, een terugbetalingsschema en de gevolgen van wanbetaling. De koper stuurt zijn maandelijkse hypotheekbetalingen naar de verkoper, die rente op de lening krijgt, misschien aan een hoger tarief dan hij elders zou kunnen krijgen. Als de verkoper ervoor kiest de lening te verkopen (meer hierover later), stuurt de koper de maandelijkse hypotheeklasten naar de belegger die de lening koopt. (Zie voor meer informatie over dit onderwerp Promessen: niet uw gemiddelde IOU .)

AD:

De financieringsregelingen van de verkoper zijn vaak voor een korte termijn, zoals vijf jaar, met een op het einde van de looptijd verschuldigde betaling van de ballon. Het idee is dat de koper vóór die tijd kan herfinancieren. Natuurlijk kunnen dergelijke regelingen ernstige gevolgen hebben als je niet oppast.

De financiering van de verkoper komt vaker voor op markten waar het moeilijk is om hypotheken te vinden. Daar zijn twee redenen voor:

• Als hypotheken gemakkelijk te verkrijgen zijn, maar een geïnteresseerde koper er geen kan krijgen, is de verkoper zeer zeker van het vermogen van de koper om te betalen. Wanneer leningen over het algemeen moeilijk te verkrijgen zijn, is de kans groter dat er goed gekwalificeerde kopers zijn die moeite hebben om traditionele financiering veilig te stellen.
• Als het krediet krap is, wordt verkopen lastiger, waardoor verkopers meer geneigd zijn om alternatieve opties te overwegen.

AD:

Waarom komt verkopersgeld soms voor?

Als u een verkoper bent, is uw eerste bezwaar tegen deze regeling misschien: "Maar ik heb niet het geld om aan een koper te lenen!" Uw tweede bezwaar zou kunnen zijn: "Ik wil geen geldverstrekker worden, het is te riskant." Een andere reden waarom verkopersfinanciering niet zo gebruikelijk is, is dat de meeste verkopers de volledige opbrengst van de verkoop van hun huis nodig hebben om hun volgende huis te kopen.

Maar volgens Robin Daniels, vastgoedbelegger en huisbaas in Centraal-Florida: "Veel verkopers zijn bang om te verkopen met financiering door eigenaar, maar weten niet dat de notitie die ze hebben iets is dat aan iemand anders kan worden verkocht. gebeurt dezelfde dag als het sluiten, dus de verkoper krijgt meteen contant geld. " Met andere woorden, verkopers hoeven niet over het geld te beschikken en hoeven ook geen geldverstrekkers te worden.

De andere reden waarom financiering door de verkoper ongewoon is, is dat mensen er niet mee bekend zijn.

Vastgoedinvesteerder Don Tepper van Solutions 3D LLC zegt: "Er zijn eigenlijk tientallen andere manieren om te kopen: lease-optie, lease-aankoop, grondcontract, contract voor akte, aandelen delen, wrap hypotheken - en de lijst gaat De meeste kopers en de meeste makelaars in onroerend goed weten niet hoe dit werkt. ' (Voor meer informatie over lease-opties, lease-aankopen en andere opties, lees Huur om te bezitten, te huren en Rent-To-Own Real Estate vol valkuilen .) > Waarom zou een verkoper financiering bieden?

Een thuisverkoper is mogelijk bereid om een ​​aantal redenen om financiering aan te bieden:

om de verzendkosten te minimaliseren tijdens het wachten om de perfecte koper te vinden en snel een deal te krijgen

• om het eigendom van andere aanbiedingen te onderscheiden en te krijgen het verkocht sneller, vooral in een downmarket
• om de mogelijkheid te vergroten om de volledige vraagprijs van het huis te vergaren
• om een ​​aanbetaling te krijgen om een ​​ander pand
• te kopen om schuld te betalen
• om de maandelijkse kosten te geassocieerd met het bezit van het huis
• Met andere woorden, verkopersfinanciering komt niet alleen ten goede aan kopers die niet in aanmerking komen voor (of niet willen) traditionele financiering. Het komt ook de verkopers ten goede, vooral degenen die bijzonder gemotiveerd zijn om hun huis te verkopen.

Voordelen voor kopers

Verkoperfinanciering heeft veel voordelen voor kopers:

1.

Het sluitingsproces kan sneller zijn. Voorzichtige kopers en kredietverstrekkers zullen altijd de sluitingsperiode gebruiken om hun due diligence uit te voeren. Maar met verkopersfinanciering kan het sluitingsproces sneller verlopen. Willie Kathryn Suggs, de belangrijkste makelaar en eigenaar van de makelaardij in onroerend goed in Harlem die haar naam draagt, zegt dat met de financiering van de verkoper: "De deal sluit sneller omdat er geen wachttijd is voor de bankleningsmedewerker, de underwriter en de juridische afdeling om te verhelderen het bestand - een proces dat zich in New York gemakkelijk uitstrekt tot twee of drie maanden voor een rijtjeshuis en langer voor een coöperatie. "

2.

De sluitingskosten zijn lager. Suggs merkt ook op: "Kopers zijn dol op [verkopersfinanciering] omdat ze voor minder geld het huis binnen kunnen komen en hoeven niet de bankkosten en taxatiekosten te betalen."

3.

Het aanbetalingsbedrag kan extreem flexibel zijn . In plaats van te hoeven voldoen aan een door de bank of door de overheid voorgeschreven minimum, kan het aanbetalingsbedrag overeenkomen met hetgeen de verkoper en de koper overeenkomen. Dit betekent niet noodzakelijk dat de verkoper een aanbetaling accepteert die lager is dan wat de koper elders zou moeten betalen, maar het is altijd een mogelijkheid. (Misschien wilt u

4 alternatieven voor een traditionele hypotheek .) Nadelen voor kopers

Er zijn ook enkele potentiële problemen te overwegen bij het onderzoeken van de optie om verkoperfinanciering te gebruiken:

1.

Kopers moeten verwachten een hogere rente te betalen dan ze zouden betalen aan een bank. Kopers moeten een rentetarief betalen waardoor de verkoper hen geld wil lenen voor het elders beleggen van hun geld.

2.

Kopers moeten nog steeds bewijzen dat ze waardige kredietnemers zijn . Het is één ding als een koper en verkoper de bank gewoon uit de vergelijking willen verwijderen. Als een koper echter niet in aanmerking komt voor een traditionele hypotheek, kan daar een goede reden voor zijn - en een verkoper wil misschien ook niet de geldschieter van die persoon worden.

3.

Kopers moeten ervoor zorgen dat de verkoper de eigenaar van het huis gratis en duidelijk bezit of dat de kredietverstrekker van de verkoper instemt met de transactie voor de financiering van de verkoper . Volgens Jason Burkholder, makelaar / verkoopmanager en makelaar bij Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "hebben de meeste hypotheken een clausule" te koop bij de koop "die de verkoper verbiedt het huis te verkopen zonder de hypotheek af te betalen. Dus als een verkoper eigenaar financiering doet en de hypotheek bedrijf ontdekt, zal het de woning als 'verkocht' beschouwen en de onmiddellijke betaling van de schuld volledig eisen, wat de kredietgever in staat stelt af te schermen. " 4.

De oorspronkelijke verkoper verkoopt mogelijk de promesse

. Het is niet echt een probleem als dit gebeurt, maar het betekent dat de persoon waarvan de koper denkt dat hij zijn betalingen zal overmaken, kan veranderen. Hetzelfde gebeurt de hele tijd met traditionele hypotheken. Making It Happen

Als verkopersfinanciering u aanspreekt als een huisverkoper of koper, hoe zorg je ervoor dat dit gebeurt?

Voeg het toe aan de aanbieding

Als verkoper kunt u verkoper financiering aanbieden in uw aanbieding. Eenvoudigweg drie woorden aan uw vermelding toevoegen - 'beschikbare financiering voor verkoper' - waarschuwt potentiële kopers en hun agenten van de unieke optie die u aanbiedt.

• De informatie beschikbaar maken

  Wanneer potentiële kopers uw huis bekijken, kunt u een informatieblad weglaten waarin de voorwaarden van de door u aangeboden verkoper-financiering gedetailleerd worden beschreven. Het is misschien ook een goed idee om te beschrijven wat de financiering van de verkoper is, omdat veel kopers er niet vertrouwd mee zijn.

• Vraag de verkoper om het aan te bieden

  Kopers die op zoek zijn naar financiering voor de verkoper, kunnen er gewoon om vragen. Todd Huettner, een hypotheekmakelaar en de president van Huettner Capital, gevestigd in Denver, zegt: "Het geheim om financiering door de eigenaar te krijgen, is om het correct te presenteren, in plaats van te vragen of financiering door de eigenaar een optie is, moeten kopers een specifieke optie presenteren. Bijvoorbeeld: 'Mijn aanbod is de volledige prijs met 20% naar beneden, de financiering van de verkoper voor $ 350.000 op 6%, afgeschreven over 30 jaar met een vijfjarige ballon. Als ik niet herfinancier in twee tot drie jaar, zal ik de in de jaren vier en vijf tot 7%. '"

• Een comfortabele situatie creëren

  Huettner adviseert verder dat kopers een foto maken om de verkoper op zijn gemak te stellen met het aanbieden van financiering.De verkoper wil weten waarom een ​​koper elders niet in aanmerking komt voor een hypotheek, maar is nog steeds kredietwaardig. Huettner zegt bijvoorbeeld dat een potentiële koper een goed krediet en een goede aanbetaling zou kunnen hebben, maar mogelijk net een nieuw bedrijf is gestart en niet in aanmerking komt voor een lening voor twee jaar. Evenzo moeten verkopers een foto maken om de koper tevreden te stellen met de afspraak. Ze moeten de koper grondig uitleggen wat de financiering van de verkoper is, hoe het werkt en waarom de koper het moet overwegen.

• Omdat verkoper-financiering ongebruikelijk is, is het verstandig om zowel de koper als de verkoper te raadplegen voor financiële en juridische experts die weten hoe het werkt voordat ze een dergelijke transactie aangaan. Deze experts moeten opletten voor de belangen van hun klanten en hen door het proces begeleiden.

  De bottom line

Er is meer dan één manier om een ​​huis te kopen of verkopen. Alleen omdat je financiële situatie iets gecompliceerder is dan bij traditionele kredietverstrekkers, hoef je niet te kopen. En alleen al omdat banken kredietnemers niet gemakkelijk goedkeuren, wil nog niet zeggen dat je je huis niet snel kunt verkopen - en voor wat het waard is. Verkopersfinanciering is wellicht de oplossing die u zocht. (Als u nog steeds niet weet of u een woning wilt kopen, raadpleegt u

Te huren of kopen? De financiële problemen

.)