De American Dream heeft de afgelopen 50 jaar behoorlijk wat veranderingen ondergaan. Het is uitgebreid met het kunnen kopen van een tweede huis - een vakantie huis. Dit zijn de huisjes aan de oever van het meer, de hutten in de bergen en de hutten op het strand die allemaal 90% van het jaar leeg zijn, terwijl hun eigenaren tijd doorbrengen met bankieren voor de volgende vakantie - en de rekening betalen voor de hypotheek- en onroerendgoedbelasting.

Er is natuurlijk een alternatief om uw huis tijdens de stilstand stof te laten verzamelen. Je kunt het verhuren aan andere mensen die op zoek zijn naar wat tijd weg van het werk. Dit artikel gaat in op enkele van de problemen die gepaard gaan met het verhuren van een tweede huis.

Een tweede huis kopen

Het houden van een eerste woning is een enorme financiële beslissing. Als u een tweede woning overweegt, gebruikt u een hypotheekcalculator om rentetarieven te onderzoeken bij kredietverstrekkers in het gebied waar uw vakantie-eigenschap zich bevindt. Als u vervolgens schattingen van de totale kosten van uw maandelijkse hypotheekbetalingen hebt verzameld, kunt u uw financiën bekijken om te zien of u misschien beter wordt geholpen met een hypotheek of om contant te betalen.

Dit is waarom. Het houden van een tweede huis is een stapje groter omdat een tweede huis alle kosten van uw eerste huis en vaak meer heeft. Maar het heeft niet de gemakkelijke afboekingen van de IRS.

Als u op zoek bent naar een vakantiehuis, maar niet over het kapitaal voor een contante aankoop, neemt u geen tweede hypotheek op bij u thuis. De IRS heeft de maas in de wet gesloten waarbij een persoon een tweede hypotheek kon gebruiken om een ​​afzonderlijke vastgoedbelegging te kopen, terwijl hij zijn of haar hypotheek van belastingen in mindering bracht. Als u een hypotheek op uw hoofdverblijfplaats neemt om een ​​tweede huis te kopen, mag u de betalingen niet als persoonlijke hypotheekrente aftrekken. Dus, als u van plan bent om te lenen voor een tweede huis, moet u een andere hypotheek afsluiten die belastingaftrekbare rente toestaat.

As It Stands

De huidige belastingregels rondom tweede huizen, vakantiehuizen en tweede woningen van beleggingsklasse zijn vaker gewijzigd dan die van de primaire woningen. Vanaf 2010, als u momenteel een tweede huis bezit voor persoonlijk gebruik, mag u het, of uw primaire woning, voor maximaal twee weken (14 nachten) aan een andere partij verhuren zonder een van de inkomsten te melden.

Aan de andere kant wordt een tweede huis beschouwd als een vastgoedbelegging als u er minder dan twee weken in doorbrengt en vervolgens probeert het de rest van de tijd te huren. Het is belangrijk om te onthouden dat, met de komst van resorts en dergelijke, de vraag naar een hut in het bos alleen op de piekmomenten mag komen - dezelfde periode dat u waarschijnlijk het eigendom zelf zou willen gebruiken. (Zie ook: Belastingaftrek voor eigenaars van verhuurde woningen .)

De IRS op Vacation-Home Investering

Hoewel de belastingen voor vastgoedbeleggingen traditioneel zachter zijn dan voor andere soorten beleggingen, lijken tweede huizen een grijze vlek voor de IRS te zijn. Alle huurverliezen zijn "passieve verliezen" of "hobbyverliezen." Deze kunnen alleen worden afgeschreven tegen inkomsten uit andere passieve activiteiten zoals andere verhuur, een privé-partnerschap dat u niet helpt te opereren of een S-bedrijf. Passieve verliezen die u niet kunt gebruiken, worden overgedragen tot u het vakantiehuis verkoopt. Wanneer u de woning verkoopt, kunnen de verliezen uit het verleden worden gebruikt om eventuele meerwaarden te compenseren. Als u later nog meer passieve verliesafschrijvingen hebt, kunt u ze op het reguliere inkomen verhalen.

U kunt echter maximaal $ 25.000 per jaar aftrekken als:

• uw aangepast bruto-inkomen lager is dan $ 100, 000 of
• u actief deelneemt aan het beheer van het onroerend goed.

Deze belastingvrijstelling verdwijnt bij $ 150.000 gecorrigeerd bruto-inkomen (AGI). Als u tussen de $ 100, 000 en $ 150.000 bent, komt u in aanmerking voor de helft van de aftrek. Dit lijkt dwaas, omdat de meeste mensen die het zich kunnen veroorloven om een ​​tweede huis te kopen een AGI hebben dat ver boven deze cijfers ligt. Toch ligt de echte uitdaging in de tweede voorwaarde. U kunt de jaarlijkse aftrek gebruiken als u of uw echtgenoot een gekwalificeerde vastgoedprofessional wil worden en actief het onroerend goed beheert dat de passieve verliezen boekt. Wees echter gewaarschuwd, maar de IRS zal waarschijnlijk niet geloven dat je een fulltime baan en maanlicht hebt als een property manager. U heeft een gedetailleerd dagboek nodig over waarom, wanneer, waar en wat u als vastgoedbeheerder doet om uw zaak te bewijzen.

Het verkopen van een vakantiehuis

in populaire vakantieregio's heeft meestal de neiging om een ​​hoger dan gemiddelde waardering te zien, dus er kan een tijd zijn dat u geld wilt innen en een nieuwe plek wilt vinden om te blijven. Wanneer u een vakantiehuis verkoopt, heeft de tijd dat u het hebt gehouden invloed op uw vermogenswinstbelasting. Als u verkoopt voordat een jaar verstreken is, bent u onderhevig aan de korte termijn koerswinst. Als u na een jaar verkoopt, wordt uw federale belasting berekend op basis van het langetermijnwinst voor de meerwaarde. (Zie ook: Een mindset op lange termijn voldoet aan dreaded capital-gain-belasting. )

Je kunt echter een beetje uitwijken als je bereid bent om volledig te verhuizen. Als u uw hoofdverblijf met de $ 250.000 per belastingvrije persoon verkoopt en vervolgens naar het vakantiehuis gaat en dit uw nieuwe hoofdverblijfplaats verklaart, kunt u de vrijstelling van $ 250.000 ($ 500, 000 voor paren) gebruiken Nogmaals, je woont er al twee jaar. Helaas is deze strategie vaak alleen praktisch voor zelfstandigen of gepensioneerden. Er zijn ook andere beperkingen op het gebruik van de uitsluiting van meerwaarden voor vakantiehuizen die zijn omgebouwd tot een hoofdverblijf. (Zie ook: Klopt het dat u uw huis kunt verkopen en geen vermogenswinstbelasting kunt betalen? )

Tips voor de tweede huiseigenaar

Als u een tweede huis heeft met het doel het te huren en je hebt een AGI van minder dan $ 150.000, ga dan naar binnen en begin te beheren.Dit betekent dat u geen agent kunt gebruiken om huurders te vinden. Je zult zelf reparaties regelen, maar het zal je passieve verliezen opleveren om je af te schrijven.

Of als actief beheer u niet aanspreekt of als uw AGI te hoog is, kunt u meer tijd in de cabine doorbrengen en deze in een eigenschap voor gemengd gebruik veranderen in plaats van als een vastgoedbelegging. Dit betekent dat de belastingen veranderen met de verandering van aanwijzing - voornamelijk dat u geen passieve verliezen kunt gebruiken. Maar u kunt een percentage van de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting als aftrek van inkomstenbelasting innen.

De bottom line

Het veranderen van een vakantiehuis in een winstgevende verhuur is vaak een zware strijd. Voordat u een vakantiewoning-verhuurder wordt, moet u goed kijken naar hoe uw belastingen worden beïnvloed. De meeste mensen die een tweede huis hebben, kunnen beter worden bediend door ze voor belastingdoeleinden als een onroerend goed voor gemengd gebruik te laten classificeren en ze alleen voor de belastingvrije 14 nachten in een bepaald jaar te verhuren. De mensen die wel second-home-huisbazen worden, worden echter meestal gedreven door dezelfde dwang die ertoe leidde dat ze het onroerend goed in de eerste plaats kochten. Als u een van die mensen bent, is uw beste manier om actief betrokken te worden bij het beheren van uw eigen onroerend goed.