Een vastgoedbeleggingsfonds (REIT) is een bedrijf, trust of vereniging dat eigenaar is van en in de meeste gevallen inkomsten genereert met onroerend goed en / of vastgoedgerelateerde activa. Gemodelleerd naar beleggingsfondsen, verenigen REIT's het kapitaal van talrijke beleggers. Hierdoor kunnen individuele beleggers een deel van de inkomsten verdienen die worden gegenereerd door commercieel onroerend goed, zonder dat ze hoeven uit te gaan en vastgoed of activa kopen of financieren. "REIT's bieden belangrijke voordelen voor investeerders en eigenaren van onroerend goed", aldus Joe Mansueto, Chairman en CEO van Morningstar. "Ze stellen beleggers in staat gemakkelijk toegang te krijgen tot vastgoedbeleggingen en dit met dagelijkse liquiditeit, diversificatie en ruime keuze. “

AD:

Voor het eerste halfjaar van 2013 stegen de REIT-rendementen van het eigen vermogen met 17, 6%. Op 22 mei namen REIT's echter een grote hit - afnamen met 13. 5% in de komende vijf weken - toen voorzitter Ben Bernanke van de Federal Reserve suggereerde dat het obligatie-inkoopprogramma van $ 85 miljard per maand binnenkort zou worden afgebouwd.

Ondanks aanhoudende verbetering van de algemene economie zijn beleggers sinds de aankondiging van Bernanke grotendeels bearish geweest voor REIT's. Hoewel REIT's in 2014 met een aantal uitdagingen te maken zullen krijgen, zal de aandacht van beleggers vooral uitgaan naar de stijgende rente.

AD:

REIT Basics

Om als een REIT te kwalificeren, moet een bedrijf het grootste deel van zijn activa en inkomsten gebonden hebben aan vastgoedbeleggingen en moet het minstens jaarlijks 90% van zijn belastbaar inkomen aan aandeelhouders verdelen via dividenden. Deze kenmerken helpen REIT's aantrekkelijk te maken voor beleggers, omdat ze een zeer liquide methode van beleggen in onroerend goed bieden en doorgaans een gezond dividend genereren. REIT's bieden doorgaans betere rendementen dan andere inkomstenalternatieven - rendementen op REIT's eind 2013 waren bijvoorbeeld gemiddeld 3. 8% in vergelijking met 2. 6% voor tienjaars schatkistobligaties.

AD:

Er zijn drie basistypes van REIT's:

1. Equity REIT's - bezit en exploiteert inkomsten genererend vastgoed (gebouwen en land). De opbrengsten worden voornamelijk gegenereerd door huurprijzen (niet door het doorverkopen van eigendommen). Negentig procent van REIT's zijn REIT's van aandelen.
2. Hypotheek-REIT's - geld lenen aan eigenaren en exploitanten van onroerend goed, hetzij rechtstreeks via hypotheken en leningen, hetzij indirect via de verwervings- of mortgage-backed securities (MBS). De inkomsten worden voornamelijk gegenereerd door de rente op hypothecaire leningen.
3. Hybride REIT's - gebruik de beleggingsstrategieën van REIT's voor aandelen en hypotheken.

De activa die eigendom zijn van REIT's kunnen appartementen, hotels, industriële faciliteiten, resorts, zelfopslagfaciliteiten, winkelcentra, houthandel, magazijnen en hypotheken of leningen omvatten. Met betrekking tot REIT's die beleggen in hypotheken of leningen, zei Mansueto: "[REIT's] bieden eigenaren van onroerend goed een andere manier om fondsen te werven, waardoor vastgoed meer liquide en transparanter wordt en waardoor het een belangrijkere rol in onze economie kan spelen."

Veel REIT's in de VS zijn geregistreerd bij de Securities and Exchange Commission (SEC) en worden openbaar verhandeld op een effectenbeurs (de meeste REIT's in de Amerikaanse handel op de New York Stock Exchange). Deze beursgenoteerde REIT's worden als zeer liquide activa beschouwd, omdat ze op een aanzienlijk volume handelen en beleggers ze tijdens de handelssessie als aandelen kunnen kopen en verkopen.

Er zijn ook REIT's die bij de SEC zijn geregistreerd en die niet openbaar worden verhandeld, evenals REIT's die noch bij de SEC zijn geregistreerd, noch openbaar worden verhandeld. Er dient echter te worden opgemerkt dat niet-exchange traded REIT's over het algemeen niet-liquide zijn (extreem in bepaalde gevallen), de waardering is complex, vervroegde aflossing is vaak beperkend en vergoedingen kunnen aanzienlijk hoger zijn dan exchange-traded funds. Bovendien zijn REIT's die niet bij de SEC zijn geregistreerd niet onderworpen aan dezelfde openbaarmakingsvereisten, waardoor het voor beleggers een uitdaging kan zijn om weloverwogen beslissingen te nemen over de investering.

REIT's en rentetarieven

Omdat REIT's ten minste 90% van hun belastbare winst als dividend aan aandeelhouders moeten uitbetalen, maken zij instrumenten met een relatief hoog rendement. REIT-rendementen zijn gebaseerd op dividenden plus koersstijgingen, en gedragen zich op vergelijkbare wijze als voor small-capaandelen. In tegenstelling tot deze aandelen komt het verwachte rendement van een REIT echter eerder voort uit dividenden dan uit prijsstijgingen. Als een relatief hoogrenderende belegging is het normaal dat REIT's gevoeligheid vertonen voor veranderende rentetarieven.

De rente heeft om verschillende redenen een impact op REIT's. Ten eerste is schuld een feit van het leven voor bouwers, ontwikkelaars en verhuurders, dus ze zijn zeer gevoelig voor eventuele veranderingen in leenkosten. Ten tweede zijn veel beleggers minder geneigd om REIT's als aantrekkelijk te beschouwen als hun rendementen meer in lijn liggen met andere effecten zoals 10-year Treasury-notes. "Een kwantitatieve analyse van REIT-prijsbewegingen toont aan dat rentetarieven van belang zijn voor REIT-beleggers - nu meer dan ooit," zei John Affleck, een onderzoeksstrateeg bij CoStar, een commercieel vastgoedinformatiebedrijf.

David Toti, een REIT-analist bij Cantor Fitzgerald, is het ermee eens dat REIT's gevoelig zijn voor rentewijzigingen. "In de afgelopen vijf jaar zijn veel beleggers als obligatiesubstituten naar REIT's verhuisd, omdat de wereld wanhopig op zoek is naar rendement in een zero-rate omgeving", aldus Toti. "Naarmate de koersen beginnen te stijgen, maakt het deze effecten minder aantrekkelijk vanuit het oogpunt van de opbrengst. "

Ongegronde zorgen?

Terwijl beleggers van REIT een omslag maakten na de afnemende aankondiging van de Fed, zeggen sommige experts uit de sector dat alle aandacht rond rentetarieven en REIT's ongegrond is. "Sinds 22 mei is er deze discussie over de rol van rentetarieven in REIT-rendementen - en het is een heel vreemde discussie", zei Brad Case, vice-president van Research with the National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) in een recente interview met CoStar Nieuws. "Omdat de waarheid is dat wanneer de rente omhoog gaat, dit meestal betekent dat de economie sterker wordt.Dat is goed nieuws voor REIT's en betekent dat het rendement sterk zal zijn. "Ter ondersteuning van deze verklaring wees Case erop dat REIT's het goed hebben gedaan in 12 van de 16 perioden van rentestijgingen sinds 1995.

REIT-pionier Sam Zell, bracht een interessant punt naar voren op de REITWorld-conferentie in San Francisco in november. "Lage rentetarieven maken het mogelijk om goedkoop geld te lenen en te veel te betalen voor allerlei slechte investeringen", zei Zell. "Vijf of zes jaar na het tijdperk van pretenderen en verlengen, is nog steeds veel overheers onroerend goed nog niet opgelost. We zouden veel betere investeerders en exploitanten zijn als er een gevolg zou zijn van het nalaten om te handelen. Als de rente 3% of 2% of 1% is, hebt u geen gevoel voor urgentie. "

Wat te verwachten in 2014

Hoewel er controverses zijn over de mate waarin rentetarieven van invloed zijn op REIT's, wees Affleck erop dat beleggers meer moeten overwegen dan alleen hoe REIT's presteren wanneer rentetarieven veranderen. "De relevante maatregel is niet of REIT's het goed hebben gedaan tijdens renteverhogingen, maar hoe ze presteerden ten opzichte van de bredere markt," zei Affleck. "Op dat punt zijn de gegevens definitief - de REIT-prestaties ten opzichte van de brede markt zijn omgekeerd evenredig aan rentebewegingen. "Affleck voegde toe dat REIT's beter presteerden dan de brede markt - een winst van 27% vergeleken met een winst van 20% voor de S & P 500 - toen de rente daalde van 3. 5% in maart 2011 tot 1. 5% in april 2013.

Ongeacht of het effect van rentetarieven op REIT's, is het belangrijk om er rekening mee te houden dat REIT's geen one-size-fits-all-investering zijn en dat beleggingsstrategieën binnen de REIT-ruimte sterk uiteenlopen. REIT's in een appartement kunnen bijvoorbeeld goed gepositioneerd zijn voor groei in 2014. "Afhankelijk van uw visie op de economie zou de werkloosheid in de loop der tijd verbeteren," zei Jeffrey Langbaum, senior REIT-analist voor Bloomberg Industries. 'Al die twintigers die bij mama en papa wonen, zullen eerder geneigd zijn om te gaan verhuren. "Vanwege een daling van het aantal starts en vergunningen in meergezins verhuureenheden, verklaarde Langbaum dat er weinig kans is dat het aanbod de vraag op de lange termijn zal overtreffen - en dat geeft verhuurders meer ruimte om hun huren te verhogen.

Gezondheidszorg REIT's zoals verpleeghuis- en seniorenhuisvesters staan ​​mogelijk ook klaar voor een sterk 2014, gesteund door de vergrijzende bevolking in de Verenigde Staten, zei Jenny Van Leeuwen Harrington, een specialist in inkomen beleggen die Gilman Hiss Asset Management leidt. Triple-net-lease REIT's, die eigendommen bezitten zoals benzinestations en stand-alone big-box winkels, zijn een ander gebied waar Van Leeuwen Harrington van houdt. "Triple-net-lease REIT's hebben doorgaans bijzonder stabiele activiteiten, met een relatief beperkte opwaartse groei, maar relatief hoge, stabiele kasstromen. "

De bottom-line

" REIT's bieden een grote kans voor zowel kleine als grote beleggers om blootstelling te krijgen aan de vele gebieden van commercieel vastgoed met liquiditeit en transparantie in een gediversifieerde portefeuille met een relatief lage leverage ", aldus Chris Mayer , Co-directeur, Richman Center for Business, Law and Public Policy bij Columbia Business School."Hoewel sommige beleggers zich zorgen maken over de volatiliteit van openbare markten, hebben REIT-beleggingen op de lange termijn het vrij goed gedaan in vergelijking met hun tegenhangers in de privémarkt, terwijl ze ook de blootstelling aan bepaalde beleggingsstrategieën of de prestaties van individuele managers hebben beperkt. "

Wanneer we naar REIT's kijken in 2014, is het belangrijk om individuele investeringen te overwegen in plaats van aannames te doen over de REIT-sector als geheel. Zoals Van Leeuwen Harrington opmerkte: "REIT's, ik geloof bijna meer dan welke andere industrie dan ook, zouden niet met een brede borstel mogen worden geschilderd. Er zijn zoveel subindustrieën, elk met volledig unieke kenmerken, dat ingrijpende verklaringen functioneel niet kunnen omvatten. “