Activa zoals goud en onroerend goed zijn belangrijke investeringen en de aankoop van een huis is een gebruikelijke investering voor individuen over de hele wereld, omdat het over het algemeen wordt beschouwd als een veilige en winstgevende investering. (Zie Investering in onroerend goed meer: ​​Introductie.)

Beleggen in onroerend goed vereist echter een lange periode van betrokkenheid en een hoge aanbetaling en is riskant, zelfs op de lange termijn. Bovendien negeren veel beleggers vaak de kosten.

Hieronder staan ​​enkele belangrijke punten met betrekking tot de verborgen kosten en factoren die beleggen in onroerend goed een risicovolle, kostbare en niet-winstgevende onderneming maken. Beleggers moeten dit allemaal in gedachten houden voordat ze hun zuurverdiende geld naar beneden halen.

Een algemene perceptie

Een gemiddelde belegger merkt mogelijk dat een condominium met twee slaapkamers in de buitenwijken vijf jaar geleden beschikbaar was voor $ 300.000 en verkoopt nu voor $ 450.000. Dat is een koel rendement van 50% in vijf jaar, veel beter dan het rendement van aandelen, obligaties of goud. De absolute winstwaarde lijkt ook hoog te zijn op $ 150.000, en de beschikbaarheid van financiering geeft een illusie van het gebruik van leveraged money om winst te maken.

Met al deze schijnbare voordelen, wat zijn de uitdagingen en verborgen kosten van vastgoedinvesteringen?

De kostenanatomie van vastgoedleningen

Overweeg het geval dat een persoon naar een nieuwe stad verhuist voor een nieuwe baan. Hij verwacht ongeveer vijf jaar te blijven, maar kan die periode verlengen op basis van zijn loopbaangroei bij zijn bestaande werkgever of bij andere werkgevers in dezelfde stad. Onder de veronderstelling van een goed rendement overweegt hij om een ​​huis of flat te kopen in plaats van er een te huren. (Zie Reasons Renting Is Better Than Buying voor meer informatie.)

Houd er rekening mee dat iemand al voor $ 5 een aandeel of een deel van een op de beurs verhandeld fonds kan kopen, maar beleggen in onroerend goed vereist duizenden dollars. Hoewel de meerderheid van de investeringen in onroerend goed worden gefinancierd door middel van leningen, vereist de aankoop van een huis of een appartement ter waarde van $ 300, 000 nog steeds een aanbetaling van 20 procent ($ 60.000).

Personen die minder dan 20 procent bijdragen, kunnen een lening krijgen, maar zij zullen uiteindelijk hogere rentetarieven moeten betalen en worden gedwongen een particuliere hypotheekverzekering te nemen die de kosten verhoogt. De hogere rentetarieven leiden tot hogere terugbetalingsbedragen, en de hypotheekverzekering kost gewoonlijk 0.15% tot 2. 5% van het geleende bedrag.

Als u ervan uitgaat dat u het bovengenoemde object ter waarde van $ 300.000 koopt door een aanbetaling van 20 procent te doen en de resterende $ 240.000 te lenen tegen een rentetarief van 3. 875% voor een 20-jarige langetermijnhypotheek, maandelijkse betalingen bedragen ongeveer $ 1, 440.

Er zijn extra eenmalige kosten voor het verwerken van leningen, die ongeveer 4% van het geleende bedrag bedragen ($ 9, 600). Eigendomsoverdrachtbelastingen of registratiekosten variëren van staat tot staat en nemen gemiddeld 2.5% van de waarde van het onroerend goed voegt $ 6, 000 toe aan de kosten.

Als u ervan uitgaat dat de waarde van het object in vijf jaar met 5 keer stijgt tot $ 450.000, zal de prijs op basis van de samenstelling stijgen met ongeveer 9%. Het toevoegen van een jaarlijkse onroerendgoedbelasting tegen een tarief van 1. 5% van de huidige waarde van het onroerend goed, de totale belasting betaald in vijf jaar komt op ongeveer $ 30, 000.

Als onze investeerder een appartement kocht, een maandelijkse kosten van $ 200 aan de condominium vereniging zou in totaal $ 12.000 in vijf jaar bedragen. Dan moet u kosten toevoegen voor reparaties, meubilair en onderhoud. Een voorzichtige schatting van $ 1, 000 per jaar brengt ons naar een totaal van $ 5.000 in vijf jaar tijd.

Ga er dan van uit dat de eigenaar na vijf jaar een koper vindt die bereid is zijn appartement te kopen voor $ 450.000.

Tegen die tijd zou de investeerder de bank $ 86, 400 van de lening hebben terugbetaald. Het toevoegen van de aanbetaling van $ 60.000, kosten van leningverwerking ($ 9, 600), eigendomsoverdrachtsbelasting ($ 6, 000), onroerendgoedbelasting ($ 30.000), condo-associatieheffingen ($ 12.000) en algemeen onderhoud ( $ 5, 000), komt het totaal op $ 209, 000.

Wat is het netto rendement?

Het oorspronkelijke 20-jarige leningbeginsel van $ 240.000 zal in vijf jaar dalen tot ongeveer $ 180.000, terwijl de investeerder $ 1, 440 maandelijkse betalingen blijft doen. De belegger betaalt deze uitstaande $ 180.000 terug van de verkoopprijs van $ 450.000 die hij van de nieuwe koper heeft ontvangen. De belegger betaalt $ 209.000 aan totale kosten voor deze woning, nog eens $ 180.000 aan de bank voor de resterende openstaande betaling, en dus is het netto dat hij ontvangt $ 61.000.

In wezen heeft de belegger $ 209.000 uitgegeven aan vijf jaar en behaalde een nettowinst van $ 61.000 voor een rendement van 29. 2%. Hoewel de verkoopprijs hoog lijkt, hebben de verborgen kosten een groot deel van de winst weggenomen.

Laten we een langere duur aannemen. Stel dat de belegger zijn verblijf in de stad voortzet en zijn flat houdt voor de volledige 20-jarige looptijd van de lening. Om de vijf jaar stijgt de waarde van het appartement met 1,5 keer. Over 20 jaar zal de waarde $ 1 bereiken. 52 miljoen, een waardering van meer dan vijf keer.

De belegger zal $ 345, 600 terugbetalen. Bij optelling van $ 60.000, gaat de totale kostprijs naar $ 405, 600. > , 000), algemene reparatie en onderhoud ($ 20, 000), kosten van leningverwerking ($ 9, 600) en eigendomsoverdrachtsbelasting ($ 6, 000). Het totaal is $ 739, 600, en dus is de nettowinst over 20 jaar $ 780, 400 voor een rendement van 106%, in feite verdubbeling van het geld in 20 jaar.

Op de langere termijn zijn de effectieve rendementen niet zo goed. Hoewel de prijs vijf keer wordt gewaardeerd, verlagen de kosten van rentebetalingen, belastingen en andere uitgaven de winst.

Beleggers moeten ook opmerken dat de reële waarde van geld in de loop van de tijd afneemt. De kosten van onderhoud en regelmatige reparaties nemen toe vanwege de inflatie. Als ook de inflatie wordt overwogen, zal het netto rendement verder dalen. Beleggers moeten ook rekening houden met verzekeringen, bemiddelingskosten en belastingen op onroerend goed op het moment van een verkoop.Inclusief deze zullen het netto rendement verder verlagen.

Er zijn nog andere risico's verbonden aan investeringen in onroerend goed. Ontwikkelingen tijdens de investeringsperiode kunnen leiden tot problemen bij de latere verkoop van het pand. Een lawaaierige nieuwe snelweg of een piek in de criminaliteit kan bijvoorbeeld het eigendom tenietdoen. Elke bovennatuurlijke ramp, zoals een orkaan of een aardbeving, kan het eigendom volledig verwoesten, terwijl slechts een deel van de schade kan worden verhaald op verzekeringsclaims. Zelfs na een heropbouw met gebruik van verzekeringsgeld, wordt het krijgen van een hogere prijs moeilijk na het optreden van dergelijke gebeurtenissen in het gebied. (Zie voor meer informatie: De belangrijkste factoren voor beleggen in onroerend goed)

Alternatieven voor vastgoedbeleggingen

In plaats van het kopen van onroerend goed, moeten beleggers rekening houden met vastgoedbeleggingsfondsen, vastgoedopties, vastgoedgerelateerde ETF's, beleggingsfondsen en aandelen als goedkope alternatieven. (Zie voor meer eenvoudige manieren om in onroerend goed te beleggen)

Terwijl aandelen worden geleverd met voorraden specifieke risico's, bieden fondsen, ETF's en REIT's diversificatie. Voor de dappere harten die bereid zijn het tegenpartijrisico te nemen in een ongereguleerde markt, kunnen vastgoedopties hogere rendementen bieden zonder de kosten of belastingen. (Zie voor meer informatie: Hoe u geld kunt verdienen met onroerend goed)

De bottom line

Vastgoedbeleggingen vereisen forse financiële verplichtingen die lange tijd duren. Het beoordelen van de waarde van dergelijke beleggingen, gespreid over lange looptijden, is een complexe taak. Terwijl sommige beleggers worden aangetrokken door te kijken naar nominale prijsverhogingen, moeten alle kosten in aanmerking worden genomen