De gemiddelde verkoopprijs van luxehuizen in de VS daalde met 1. 1%, de grootste daling in meer dan twee jaar, aldus Redfin, een bedrijf dat een webgebaseerde onroerendgoeddatabase en makelaardij aanbiedt diensten voor residentiële markten. Deze inzinking betekent een belangrijke verschuiving ten opzichte van enkele jaren geleden: na de financiële crisis van 2008 kende de rijken een sterk herstel en was luxe woningen het topsegment van de vastgoedmarkt.

Vandaag zijn de huizenprijzen voor de bredere huizenmarkt - de overige 95% - op jaarbasis met 7,7% gestegen, terwijl de top 5% een van de zwakste vastgoedsegmenten is geworden . "Jarenlang was de high-end de verkoop en de prijs aan het stuwen", zegt Nela Richardson, hoofdeconoom bij Redfin. "Nu is de vraag naar de middelste en lagere prijsklasse. "Hier is een blik op drie factoren die bijdragen aan de inzinking.

1. Volatiliteit van de aandelenmarkt

Het is niet ongebruikelijk dat high-end kopers hun beleggingsportefeuilles aanboren om luxe huizenaankopen te financieren, hetzij door een paar aandelen in te wisselen of door een niet-doelleningslening tegen de portefeuille te lenen - een soort marginalening die de beleggingsportefeuille als onderpand gebruikt. Historisch gezien worden high-end woningen het zwaarst getroffen door de neergang van de aandelenmarkten. "Naarmate je het inkomenskwintiel omhoog gaat, naar de top 10%, 5%, 1% naar inkomen, stijgt hun aandelenblootstelling", zei Core Lygic-plaatsvervangend chief economist Sam Khater. "Voor de typische familie is het grootste deel van hun vermogen gebonden aan eigen vermogen, niet aan aandelenkapitaal. Het is het omgekeerde voor een hoog inkomen. “

De eerste twee maanden van dit jaar testten veel zenuwen op Wall Street omdat beleggers vreesden voor een herhaling van de financiële crash van 2008. De volatiliteit heeft enkele luxe kopers voorzichtig achtergelaten, en in plaats van er nu in te springen met alle volatiliteit en onzekerheid - zowel hier als op de financiële markten in het buitenland - hebben veel luxe kopers besloten om af te wachten wat er in de tweede helft van 2016 gebeurt. alvorens beslissingen te nemen over het betreden van de vastgoedmarkt.

2. Een sterke Amerikaanse dollar

Overzee-kopers kochten $ 104 miljard in onroerend goed in de VS - ongeveer 8% van het totale dollarvolume van de woningverkoop - gedurende de periode van een jaar eindigend maart 2015, volgens een rapport van de National Association of Realtors (NAR). Kopers uit China, Hong Kong en Taiwan waren de belangrijkste buitenlandse kopers van onroerend goed, goed voor bijna $ 29 miljard aan verkopen.

Nu neemt de vraag van buitenlandse kopers af als reactie op een sterke Amerikaanse dollar (en de relatieve zwakte van andere valuta's), gekoppeld aan hogere huizenprijzen voor die kopers - een situatie die de betaalbaarheid van hoogwaardige objecten enorm beïnvloedt.In januari was de mediane prijs van bestaande Amerikaanse huizen bijvoorbeeld 67% hoger dan een jaar geleden voor kopers uit Brazilië, als gevolg van veranderingen in de wisselkoers, volgens NAR. Voor Canadese kopers steeg de prijs met 27% en voor Chinese kopers met 14%.

3. Overaanbod aan de top

In het eerste kwartaal van 2016 is het aantal luxehuizen op de markt - gedefinieerd als de duurste 5% van de woningen die in een kwartaal worden verkocht - gestegen ten opzichte van een jaar eerder, volgens analyse van Redfin. Voor woningen te koop van meer dan $ 1 miljoen, was er een 3. 3% stijging van de voorraad, tot 70, 962; huizen met een waarde boven $ 5 miljoen stegen met 13%. "Er is een overaanbod aan de bovenkant, vooral in bepaalde zakken en steden," zei Redfin's Richardson. "Ze zouden van de planken af ​​moeten vliegen, maar deze huizen zitten daar gewoon. "

Diepere inventaris, gecombineerd met meer nerveuze luxe kopers, heeft geleid tot prijsverlagingen in het hele land. In Los Angeles, bijvoorbeeld, een $ 18. 8 miljoen woningen verkocht voor $ 10 miljoen in het eerste kwartaal van dit jaar. Een huis van $ 14 miljoen in The Woodlands, Texas, werd voor de helft verkocht - $ 7 miljoen. In hetzelfde kwartaal was de hoogst geprijsde verkoop (buiten New York) een landgoed van 2 hectare in North Laguna, Californië, voor $ 75 miljoen. Het verkocht voor $ 45 miljoen - een korting van 40%.

De bottom line

In de Verenigde Staten daalde de gemiddelde verkoopprijs van luxehuizen in de VS met 1. 1%, maar bepaalde markten zijn harder getroffen dan andere. In Miami Beach leidde een overschot aan luxe ontwikkeling, gecombineerd met minder buitenlandse kopers, tot een daling van de huizenprijzen met 13,7%. In Austin en Boston - vandaag beschouwd als warme vastgoedmarkten - daalden de prijzen in de top 5% met bijna 12%, terwijl tegelijkertijd de prijzen voor de andere 95% van de markt met respectievelijk 5% en 6% stegen. . Prijzen voor luxe onroerend goed kunnen blijven dalen, terwijl er volatiliteit op de aandelenmarkt is, een overaanbod aan de top en buitenlandse kopers schichtig zijn.

Mogelijk bent u ook geïnteresseerd in Investeren in luxe onroerend goed en Ultraluxe onroerend goed: What's Hot, What's Not .