De twee basistypes van hypothecaire leningen voor huizenkopers om te overwegen, zijn hypotheken met vaste rente en variabele rente. Een hypotheek met een vaste rentevoet is eenvoudig en duidelijk: de rentevoet, en dus de maandelijkse betaling, wordt vastgesteld voor de volledige looptijd van de lening op het moment dat de lening wordt verstrekt. Hypotheken met variabele rente, ook wel hypotheken met veranderlijke rente (ARM's) genoemd, verschillen in die zin dat de rente die aan de leningnemer in rekening wordt gebracht, en dienovereenkomstig het maandelijkse betalingsbedrag, gedurende de looptijd van de lening verandert.

Een hypotheek met variabele rente begint met een vast tarief dat voor een bepaalde periode aan het begin van de lening in rekening wordt gebracht, meestal drie, vijf of zeven jaar. De initiële rente op een hypotheek met een variabele rente van 7/1 is bijvoorbeeld geldig voor de eerste zeven jaar van de looptijd van de lening, waarna het tarief eenmaal per jaar wordt aangepast. Periodieke renteaanpassingen worden berekend met behulp van een referentierentevoet zoals de London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus een premie op basis van de gebruikelijke premie van de leninggever en de kredietwaardigheid van de kredietnemer. Sommige hypotheken met variabele rente passen zich jaarlijks aan, sommige worden om de zes maanden aangepast en sommige passen zelfs zo vaak maandelijks aan. De rentewijzigingen vertalen zich in wijzigingen in het maandelijkse betalingsbedrag.

Het voordeel dat veel leners naar een hypotheek met variabele rente trekt, is dat de initiële rentevoet die in rekening wordt gebracht over het eerste deel van de lening meestal lager is dan de beste rentevoet die beschikbaar is voor vergelijkbare vergelijkbare hypotheken. Met een initiële rentevoet die een procentpunt of meer lager is, kunnen leners een aanzienlijk bedrag besparen en aanzienlijk meer van het hoofdbedrag van de lening betalen bovenop het eerste deel van een hypotheek met variabele rente. Er zijn echter aanzienlijke potentiële nadelen aan een hypotheek met variabele rente die kredietnemers moeten overwegen.

Plotselinge betalingsverhogingen

Het belangrijkste risico bij een hypotheek met variabele rentevoet is dat een steile rentestijging zich kan vertalen naar de lener die plotseling een maandelijkse verhoging van de betaling ziet, zo groot dat hij het zich simpelweg niet kan veroorloven. betalingen. Een belangrijke factor bij het neerslaan van de financiële crisis van 2008 was dat grote aantallen hypothecaire kredietnemers met variabele rente te kampen hadden met maandelijkse betalingsverhogingen die te hoog waren om te betalen, wat wijdverspreide wanbetalingen op hypothecaire leningen met zich meebracht.

Om een ​​idee te geven van hoe drastisch de maandelijkse betalingsbedragen kunnen stijgen wanneer een hypotheek met variabele rente wordt aangepast, is de maandelijkse betaling voor een hypothecaire lening van $ 160.000 tegen 3. 5% rente ongeveer $ 700 per maand. Als de rente stijgt naar 8,5%, wordt de maandelijkse betaling bijna verdubbeld, tot meer dan $ 1, 200 per maand.

De initiële tariefaanpassing die plaatsvindt bij een hypotheek met variabele rente is meestal de grootste, omdat deze zich aanpast aan rentewijzigingen die zich gedurende meerdere jaren hebben voorgedaan.Toekomstige aanpassingen worden veel frequenter doorgevoerd, wanneer het onwaarschijnlijk is dat de rente aanzienlijk zal veranderen.

Een manier om het potentiële renterisico te beperken, is het verkrijgen van een lening met variabele rentevoet met gunstige maximumbedragen. Dit zijn maximumlimieten voor hoeveel de rentevoet of maandelijkse betaling bij elke aanpassing kan stijgen. Sommige hypotheken met variabele rentevoet hebben ook een maximumlimiet voor het totale bedrag waarmee de rente over de volledige looptijd van de lening kan stijgen. Leners moeten echter de kleine lettertjes lezen, omdat caps soms niet van toepassing zijn op de aanvankelijke tariefaanpassing, die het grootste renterisico met zich meebrengt.

Moeilijk te begrijpen leningsvoorwaarden

Aangezien hypotheken met variabele rente ingewikkelder zijn dan leningen met een vaste rente, kan het voor leners moeilijk zijn om de exacte voorwaarden van de lening te begrijpen. Hypotheekverstrekkers hebben veel flexibiliteit met betrekking tot leningelementen, zoals caps, benchmarks die worden gebruikt voor aanpassingen en premiummarges. Het is relatief eenvoudig voor leners om de ingewikkelde en onderling gerelateerde voorwaarden van hun leningen niet te begrijpen, wat kan leiden tot onverwachte en problematische maandelijkse betalingswijzigingen. Een voorbeeld, zoals hierboven genoemd, is een geval waarbij een lener gelooft dat hij beschermd is tegen grote maandelijkse betalingsverhogingen door een plafond op verhogingen per aanpassing, maar hij merkt niet dat de limiet niet van toepassing is op de aanvankelijke renteaanpassing.

Negatieve afschrijvingsleningen

Een risico bij sommige hypotheken met variabele rentevoet is een negatieve aflossingslening, wat een situatie is waarin een leningnemer uiteindelijk vele jaren meer verschuldigd kan zijn nadat hij vele jaren op de lening heeft beloond dan hij aan het begin had gedaan van de lening. De reden hiervoor is meestal omdat een lening een limiet heeft op het bedrag dat de maandelijkse betaling kan verhogen, maar die limiet komt niet overeen met het bedrag dat de rente mag verhogen. Dit resulteert in een situatie waarin het maandelijkse betalingsbedrag niet alle verschuldigde rente op de lening dekt. Het restant wordt vervolgens toegevoegd aan de totale schuld van de lener, de hoofdsaldo, waardoor de lener rente over rente moet betalen.