Beleggen in inkomstengenererend vastgoed houdt marktgegevens en een mate van subjectiviteit in. Een van de belangrijkste veronderstellingen die een vastgoedbelegger moet maken bij de waardering van vastgoed, is het kiezen van een passend kapitalisatietarief, dat wil zeggen het vereiste rendement op onroerend goed, na aftrek van waardevermeerdering of waardevermindering.

Simpel gezegd, het is de koers die wordt toegepast op het netto bedrijfsresultaat om de contante waarde van een onroerend goed te bepalen.

AD:

TUTORIAL : Verkenning van vastgoedbeleggingen

Berekenen met kapitalisatietarief

Bijvoorbeeld als een eigenschap die naar verwachting een netto bedrijfsresultaat (NOI) van $ 1 miljoen zal genereren over de volgende tien jaar wordt verdisconteerd tegen een kapitalisatieratio van 14%, de marktwaarde van het onroerend goed wordt bepaald op $ 1, 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, waarbij het netto-bedrijfsresultaat gedeeld door de totale kapitalisatiegraad gelijk is aan de marktwaarde.

AD:

De marktwaarde van $ 7, 142, 857 vertegenwoordigt een goede deal als het pand $ 6 verkoopt. 5 miljoen en het zou een slechte deal zijn als de verkoopprijs $ 8 miljoen is.

Het bepalen van de kapitalisatiegraad is een van de belangrijkste statistieken voor het waarderen van een inkomstengenererend object. Er zijn verschillende methoden die beleggers kunnen gebruiken om een ​​passend kapitalisatiepercentage te vinden.

Marktextractiemethode

Bij deze methode wordt ervan uitgegaan dat er actuele, direct beschikbare netto-inkomsten en verkoopprijsinformatie beschikbaar is over vergelijkbare inkomstengenererende objecten. Het voordeel van de marktonttrekkingsmethode is dat het kapitalisatiepercentage de directe inkomstenkapitalisatie zinvoller maakt.

AD:

Het bepalen van de kapitalisatie is hier relatief eenvoudig. Stel dat een investeerder overweegt om een ​​parkeerplaats te kopen die naar verwachting $ 500.000 netto-inkomsten zal genereren. In het gebied zijn er drie bestaande vergelijkbare inkomsten genererende parkeerterreinen.

1. Parkeerplaats 1 heeft een netto operationeel inkomen van $ 250.000 en een verkoopprijs van $ 3 miljoen. In dit geval is de activeringskoers: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Parkeerplaats 2 heeft een netto operationeel inkomen van $ 400.000 en een verkoopprijs van $ 3. 95 miljoen. De activeringskoers is: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parkeerplaats 3 heeft een netto operationeel inkomen van $ 185.000 en een verkoopprijs van $ 2 miljoen. De activeringskoers is: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Op basis van de berekende tarieven voor deze drie vergelijkbare gebouwen (8. 33, 10. 13 en 9. 25%) zou een algemene kapitalisatiegraad van 9,4% een redelijke representatie van de markt zijn. Met behulp van dit kapitalisatietarief kon een belegger de marktwaarde van het onroerend goed bepalen. De investeringsmogelijkheid van het parkeerterrein zou worden geschat op $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Opbouwmethode

De opbouwmethode is iets complexer dan de methode voor marktextractie. De kapitalisatiegraad wordt bereikt door het rentetarief, het niet-liquiditeitstarief te combineren (waardoor het niet-liquide is vanwege de aard van onroerend goed), de premie en de risicocategorie te heroveren.

Met een rentepercentage van 4%, een non-liquiditeitspercentage van 1,5%, een heroveringspremie van 1,5% en een risicopercentage van 2,5%, zou de kapitalisatieratio van een aandelenbezit samengevat als: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11,5%. Als het netto bedrijfsresultaat $ 200.000 bedroeg, zou de marktwaarde van het onroerend goed zijn: $ 200, 000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Het is duidelijk dat het uitvoeren van deze berekening heel eenvoudig is. De complexiteit ligt in het beoordelen van nauwkeurige schattingen voor de afzonderlijke componenten van de activeringsratio, wat een uitdaging kan zijn. Het voordeel van de opbouwmethode is dat wordt geprobeerd de afzonderlijke componenten van een discontovoet te definiëren en nauwkeurig te meten.

Band-of-Investment-methode

De band-of-investering methode vereist de meest geavanceerde berekeningen van de drie methoden. Het activeringspercentage wordt berekend aan de hand van individuele rentevoeten voor objecten die zowel schuld- als aandelenfinanciering gebruiken. Het voordeel van de band of investment methode is dat het de meest geschikte kapitalisatieratio is voor gefinancierde vastgoedbeleggingen.

De eerste stap is het berekenen van een zinkende fondsfactor. Dit is het percentage dat elke periode moet worden gereserveerd om een ​​bepaald bedrag op een later tijdstip te hebben. Stel dat een onroerend goed met een netto-exploitatie-inkomen van $ 950.000 voor 50% wordt gefinancierd, waarbij schuld met een rentepercentage van 7% wordt gebruikt om over 15 jaar te worden afgeschreven. De rest wordt betaald met eigen vermogen tegen een vereist rendement van 10%. De zinkende fondsfactor zou worden berekend als:

Rentevoet / 12 maanden
{[1 + (rentevoet / 12 maanden)] ^{# van jaar x 12 maanden} } - 1

Als we de nummers inpluggen, krijgen we:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Dit berekent naar. 003154 per maand. Per jaar, dit percentage:. 003154 x 12 maanden = 0. 0378. De snelheid waarmee een geldschieter moet worden betaald, is gelijk aan deze zinkende fondsfactor plus de rentevoet. In dit voorbeeld is dit percentage:. 07 +. 0378 = 10. 78%, of. 1078.

Zo is de gewogen gemiddelde rentevoet, of de algemene kapitalisatieratio, met gebruik van het 50% gewicht voor schuld en 50% gewicht voor eigen vermogen: (.5 x. 1078) + (.5 x. 10) = 10 39%. Als gevolg hiervan zou de marktwaarde van het onroerend goed zijn: $ 950, 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

The Bottom Line

Deze methoden zijn specifiek ontworpen voor inkomstengenererende objecten zoals flatgebouwen, commerciële en industriële eigendommen. Opgemerkt moet worden dat deze methoden niet geschikt zijn voor eigenschappen die worden bewoond door eigenaren.

Rekenen met de waarde van een inkomstengenererend object kan leiden tot onnauwkeurige beoordelingen en mislukte investeringen. Het selecteren van een geschikte kapitalisatietarief verhoogt de nauwkeurigheid van een taxatie, en daarmee de mogelijkheid om goede inkomstengenererende vastgoedbeleggingen te kiezen.(Voor meer gerelateerde informatie raadpleegt u Beleggers in onroerend goed beleggen , Simpele manieren om te beleggen in onroerend goed en belangrijkste redenen om te investeren in onroerend goed .)