Een condominium aan het strand biedt waarschijnlijk de meest betaalbare manier om je eigen stukje van de zon-van-de-zon-levensstijl te krijgen. Betaalbaar is een relatieve term bij het kopen van een standaard appartement op slechts een steenworp afstand van het zand; het vereist een startersbudget van meer dan $ 1 miljoen. Deze $ 1 miljoen koopt je een appartement met minder dan 1, 000 vierkante meter, dat misschien niet eens over twee slaapkamers beschikt, in een condominiumcomplex met weinig voorzieningen.

Er zijn twee hoofdtypen kopers voor strandflats: degenen die op het strand willen wonen en genieten van de relaxte levensstijl en degenen die geld willen verdienen aan de sterke toeristenhandel terwijl ze een vakantiehuis om een ​​paar weken per jaar te bezoeken. De vriend of vijand van ingezetenen of investeerders is de convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R's) van het condominiumcomplex.

Waarom CC & R's belangrijk zijn

CC & R's stellen de regels voor het condominiumcomplex in. Ze hebben betrekking op alles van parkeren tot welke kleur uw voordeur kan worden geverfd. De regels zijn over het algemeen van toepassing op gemeenschappelijke ruimtes en openbare ruimtes, maar kunnen andere aspecten van eigendom regelen, zoals het exploiteren van een bedrijf aan huis of de flat verhuren. Bewoners en investeerders staan ​​vaak tegenover elkaar in het debat over huurbeperkingen.

Voltijds ingezetenen willen een sterke gemeenschap, wat betekent dat er minder huurders en geen kortetermijnvakantiehuizen in het complex zijn. Naast de voor de hand liggende voordelen van de dagelijkse leefomgeving, zijn er financiële praktische zaken. Veel kredietverstrekkers verstrekken geen eigen leningen aan kopers van een eenheid in een complex dat vakantiewoningen verhuurt of dat een bepaald percentage van de verhuurbare eenheden binnen het complex overschrijdt. Lenders kunnen van alle kopers eisen dat ze leningen aangaan als investeerders. Beleggersleningen in onroerend goed dragen een hogere rente en vereisen vaak hogere aanbetalingen.

Beleggers die denken dat ze een eenheid kunnen kopen en kunnen doen wat ze willen omdat ze eigendomsrechten hebben, zullen teleurgesteld zijn. Wanneer een eenheid wordt gekocht, moet de koper de ontvangst en acceptatie van de CC & R's bevestigen.

Goed nieuws voor beleggers

Gelukkig voor beleggers zijn CC & R's alleen van toepassing op het complex waarvoor ze zijn geschreven. Naast het complex met regels die full-time bewoners sterk bevoordelen, kan een ander complex zijn met een zeer beleggersvriendelijke set van CC & R's. Veel kustcomplexen in Californië omarmen het feit dat eigenaren investeerders zijn die eenheden willen verhuren tegen zeer winstgevende kortetermijnrente. Deze complexen hebben geen beperkingen voor het aantal verhuureenheden of de duur van de huurvoorwaarden. Beleggers moeten de lokale regelgeving controleren, die mogelijk restrictiever is dan de CC & R's van het individuele complex.

Sommige complexen hebben zelfs beheermaatschappijen die huren, huishouding, stranduitrusting huren en conciërgediensten verzorgen. Sommigen eisen dat alle verhuurdiensten worden afgehandeld door het beheermaatschappij en sommigen staan ​​eigenaren toe om zelf de huren af ​​te handelen of gebruik te maken van de diensten van bedrijven zoals Airbnb.

Overige overwegingen

Dezelfde heerlijke zeewind en zoutnevel die het leven op het strand zo aantrekkelijk maken, corroderen ook elk oppervlak waarmee ze in aanraking komen. Het resultaat is dat huiseigenaarsverenigingen (HOA) van strandcomplexen hoge maandelijkse kosten hebben om de huidige en toekomstige onderhoudskosten te dekken. Toekomstige condo-eigenaren moeten de financiën van de HOA zorgvuldig bestuderen, om ervoor te zorgen dat de maandelijkse vergoedingen niet alleen de huidige behoeften dekken, maar ook dat het reservefonds groot genoeg is om de mogelijkheid van een speciale beoordeling voor grotere projecten te ontkrachten.

Bottom Line

Potentiële bewoners of beleggers moeten een aankoop benaderen die is voorbereid op het nodige werk om alle potentiële valkuilen te ontkennen. Een verkoper van strandcondities moet onroerend goedagenten interviewen om iemand te vinden die ervaring heeft met condo-verkoop en goed geïnformeerd is over lokale regelgeving. De koper moet een advocaat behouden die is gespecialiseerd in het beoordelen van CC & R's en andere HOA-documenten. Een paar honderd dollar geïnvesteerd nu kan duizenden dollars besparen in de toekomst. De beloning voor deze inspanning is een stukje van de California Dream.