Wat is 'Commercieel onroerend goed'

Commercieel vastgoed is eigendom dat uitsluitend voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt en dat wordt verhuurd om een ​​werkruimte te bieden in plaats van een woonruimte. Variërend van een enkel benzinestation tot een enorm winkelcentrum, commercieel onroerend goed omvat alle soorten handelaars, kantoorruimte, hotels, winkelcentra, restaurants en buurtwinkels.

BREKEN VAN 'Commercieel onroerend goed'

Commercieel vastgoed is een van de drie belangrijkste typen onroerend goed, samen met woningen en industrie. Zoals de naam al aangeeft, wordt commercieel onroerend goed in de handel gebruikt (residentieel vastgoed wordt gebruikt voor levende doeleinden, terwijl industrieel vastgoed wordt gebruikt voor de productie en productie van goederen). Hoewel sommige bedrijven eigenaar zijn van de gebouwen die ze bezetten, is het typische scenario dat een investeerder eigenaar is van het gebouw en huur huurt van elke onderneming die daar actief is. Terwijl huurprijzen voor woonvastgoed kunnen worden vermeld in een jaarlijkse som of een maandelijkse huur, wordt commercieel onroerend goed gewoonlijk genoteerd in jaarlijkse huurdollars per vierkante voet.

Lease Lowdown

Leases kunnen lopen van één jaar tot 10 jaar of langer, met kantoor- en winkelruimte die gemiddeld een gemiddelde hebben van vijf tot tien jaar. "Grotere huurders hebben doorgaans langere huurcontracten", zegt Brian McAuliffe, uitvoerend directeur van CBRE Group (CBG) Capital Markets divisie. "Kortere huurcontracten bieden meer flexibiliteit om huurhuren aan te passen, terwijl langere huurcontracten meer zekerheid bieden, vooral bij krediethuurders. "(Zie voor meer informatie: Vastgoedbeleggingen onderzoeken. )

Er zijn vier hoofdtypen van commerciële vastgoedleases, die elk verschillende verantwoordelijkheidsniveaus van de verhuurder en de huurder vereisen.

• Eén enkele huurovereenkomst zorgt ervoor dat de huurder verantwoordelijk is voor het betalen van onroerendgoedbelasting.
• Een double-net (NN) lease zorgt ervoor dat de huurder verantwoordelijk is voor het betalen van onroerendgoedbelasting en verzekering.
• Een triple-net (NNN) lease zorgt ervoor dat de huurder verantwoordelijk is voor het betalen van onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud.
• Bij een bruto huurovereenkomst betaalt de huurder alleen huur en betaalt de verhuurder de onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud van het gebouw.

Commercieel Vastgoedclassificaties

Commercieel vastgoed is gecategoriseerd in verschillende klassen. Kantoorruimte is bijvoorbeeld verdeeld in een van de drie klassen: klasse A, klasse B of klasse C.

• Klasse A vertegenwoordigt de beste gebouwen in termen van esthetiek, leeftijd, kwaliteit van infrastructuur en locatie.
• Klasse B-gebouwen zijn meestal ouder en zien er niet zo goed uit als gebouwen van klasse A. Deze gebouwen worden vaak door beleggers gericht op restauratie.
• Klasse C-gebouwen zijn de oudste, meestal ouder dan 20, bevinden zich in minder aantrekkelijke gebieden en hebben onderhoud nodig.

Commercieel vastgoedbedrijven

Een commercieel vastgoedkantoor adviseert over de beste manier om leaseovereenkomsten af ​​te sluiten die huurders aantrekken en houden - vastgoedeigenaren moeten een balans vinden tussen maximalisatie van huurprijzen en het minimaliseren van vacatures en huurdersomzet. Omzet kan kostbaar zijn voor eigenaren, omdat een ruimte moet worden aangepast aan de specifieke behoeften van verschillende huurders - bijvoorbeeld als een restaurant verhuist naar een woning die ooit in gebruik was door een yogastudio.

Er zijn veel bedrijven in de commerciële vastgoedruimte. CBRE is de grootste ter wereld. Andere grote spelers zijn Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank en DTZ. Deze bedrijven helpen bij het vinden van commercieel onroerend goed, het waarderen van waarde, het inkopen en verkopen van brokers, het beheren van onderhoud, het vinden en behouden van huurders, het onderhandelen van huurcontracten en het navigeren door financieringsopties. "Een fullservicebedrijf voldoet aan alle vastgoedbehoeften van een klant, of het nu gaat om individuen, commanditaire vennootschappen of instellingen," zei McAuliffe.

De gespecialiseerde kennis van een commercieel vastgoedbedrijf is nuttig, omdat de regels en voorschriften voor dergelijke eigendommen verschillen per staat, regio, gemeente en industrie en grootte.

Commercial Real Estate Outlook

De Amerikaanse commercieel vastgoedmarkt kreeg een klap tijdens de recessie van 2008-2009, maar heeft sinds 2010 een jaarlijkse stijging doorgemaakt en heeft sindsdien bijna alle verliezen in de recessietijd hersteld.

Urban Land Institute in Washington heeft onlangs een voorspelling gepubliceerd over vastgoedtrends die voorspellen dat de prijzen van commercieel vastgoed nog een jaar zullen blijven stijgen. De Real Estate Consensus Forecast onderzocht 46 industrie-economen en analisten. Het ziet het commercieel vastgoed stijgen met gemiddeld 7,6% per jaar tot 2017, wat een stijging is van historische langetermijnstijgingen van 5,3% per jaar. (Zie voor gerelateerde informatie: Zullen hogere rentetarieven de vastgoedprijzen verkrappen? )

De huren die worden geïnd van commercieel vastgoed nemen ook toe. Newmark Grubb Knight Frank meldde onlangs dat het nationale gemiddelde voor huur van kantoorruimte $ 27 was. 76 vierkante voet in het eerste kwartaal van 2015, een stijging van 4% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de gevraagde prijs voor industriële ruimte $ 5 was. 70 vierkante voet, een stijging van 7%.

Investeren in commercieel onroerend goed

Investeren in commercieel onroerend goed kan lucratief zijn en dienen als een goede afdekking tegen de volatiliteit van de aandelenmarkt. Beleggers kunnen geld verdienen via waardering wanneer ze verkopen, maar de meeste opbrengsten worden gegenereerd via huurprijzen die door huurders worden geïnd.

In de meeste gevallen worden objecten verkocht door het gebouw - één kantoorgebouw, één restaurant, één fabriek, enz. Als een ontwikkelaar echter meer kapitaal wil om een ​​project uit te breiden of het rendement sneller wenst te zien, zal het project worden opgesplitst in kleinere eenheden in plaats van als een geheel verkocht. (Lees voor meer informatie over commercieel onroerend goed onze tutorial Verkenning onroerendgoedinvesteringen .)

Voordelen voor commercieel onroerend goed

Een van de grootste voordelen van commercieel onroerend goed zijn de aantrekkelijke leasetarieven.In gebieden waar de hoeveelheid nieuwbouw beperkt wordt door land of wetgeving, kan commercieel onroerend goed een indrukwekkend rendement en een aanzienlijke maandelijkse cashflow hebben. Industriële gebouwen huren over het algemeen tegen een lagere prijs, hoewel ze ook lagere overheadkosten hebben in vergelijking met een kantoortoren.

Commercieel vastgoed profiteert ook van relatief langere leasecontracten met huurders dan residentieel vastgoed. Dit geeft de commercieel vastgoedhouder een aanzienlijke mate van cashflowstabiliteit, zolang het gebouw bezet is door huurders op de lange termijn.

Nadelen voor commercieel onroerend goed

Regels en voorschriften zijn de belangrijkste afschrikkende factor voor de meeste mensen die willen investeren in commercieel onroerend goed. De belastingen, mechanismen van inkoop- en onderhoudsverantwoordelijkheden voor commercieel onroerend goed liggen begraven in legale lagen die verschuiven volgens staat, provincie, industrie, grootte, bestemmingsplan en vele andere aanduidingen. De meeste beleggers in commercieel vastgoed hebben gespecialiseerde kennis of een payroll van mensen die dat wel doen.

Een andere hindernis is het toegenomen risico dat gepaard gaat met huurdersomzet. Bij woningen zijn de faciliteitenvereisten van een bepaalde huurder bijna hetzelfde als die van een vorige of toekomstige huurder. Met een commercieel onroerend goed, kan elke huurder zeer verschillende behoeften hebben die dure opknappen vereisen. De eigenaar van het gebouw moet vervolgens de ruimte aanpassen aan de gespecialiseerde handel van elke huurder. Een commercieel onroerend goed met een lage leegstand maar een hoge huurdersomzet kan nog steeds geld verliezen als gevolg van renovatiekosten voor inkomende huurders.

Wie zou moeten investeren?

Degenen die een bedrijf hebben, om te beginnen. Het kan financieel voordelig zijn om uw eigen werkplek te bezitten in plaats van deze te huren.

Afgezien daarvan zijn mensen die het best geschikt zijn om in commercieel onroerend goed te investeren mensen die over een aanzienlijke hoeveelheid kennis beschikken over de sector en over de juridische, financiële en regelgevingsaspecten ervan, of mensen in dienst kunnen hebben die dat wel doen. Commercieel onroerend goed gebied met een hoog risico, hoge beloning gebied van onroerend goed beleggen dat zal een beroep doen op geavanceerde beleggers op zoek naar een uitdaging. Zoals u wellicht al geraden heeft, is een dergelijke belegger waarschijnlijk al een zeer vermogende particulier: beleggen vereist vaak een aanzienlijke hoeveelheid startkapitaal.

Dat gezegd hebbende, is er een breed scala aan commerciële eigenschappen, van megawinkelcentra en kantoortorens tot kleine magazijnen en afzonderlijke winkelgebouwen. Wanneer we commerciële panden puur als een investering beschouwen, is de belangrijkste factor vraag en aanbod. De ideale woning bevindt zich in een gebied waar de leegstand laag is en de beschikbare ruimte voor nieuwe ontwikkelingen beperkt is. Een laag aanbod en een hoge vraag betekent gunstige huurprijzen en de afdekking van een hogere mate van waardering. De kracht van de lokale economie van het gebied zal ook van invloed zijn op de waarde van uw aankoop, dus u zult de arbeidsdeelname willen controleren via het Bureau of Labor Statistics (BLS) samen met andere economische groei- en sterktemetingen.

Welke soort eigendom of schaal u ook kunt bedenken, zorg er gewoon voor dat u de tijd en de kosten van een investering in commercieel onroerend goed aankan.

Hoe te beleggen: direct

Directe investeringen vinden is eenvoudig: bedrijven uit de commerciële vastgoedsector, zoals die hierboven zijn vermeld, hebben in het hele land een reeks aanbiedingen. Prominente websites voor residentieel vastgoed, zoals Trulia en Realtor. com, bevatten ook doorzoekbare databases met commerciële vermeldingen. Een andere site, LoopNet, is gespecialiseerd in commercieel vastgoed.

Een belegger kan een kleine winkelruimte of een opslagcentrum rechtstreeks of via een besloten partnerschap kopen, maar de aanbetalingsvereisten zijn meestal veel hoger dan voor woningen: denk minstens 30%. Vastgoedbevrachtingsovereenkomsten met beperkte aansprakelijkheid zijn een andere optie, hoewel deze ook vaak een aanzienlijke investering vergen.

Hoe te beleggen: indirect

Michael Orzano, directeur van wereldwijde aandelenindexen bij S & P Dow Jones Indices - het geeft de S & P / Case-Shiller-prijsindexcijfers voor thuis, een toonaangevende maatstaf voor de huizenprijzen in de VS - waarschuwingen tegen het kopen van onroerend goed ronduit, gezien de vele hoofdpijn die managementbedrijven en / of verhuurders teisteren: "Directe investeringen in commercieel onroerend goed zijn niet praktisch voor de meeste beleggers, gezien de grote investering die vereist is om een ​​enkele woning te kopen en het toezicht dat vereist is om het gebouw te beheren of gebouwen. "Beleggers die niet willen omgaan met alle problemen van direct eigendom (of niet het kapitaal hebben om hele eigendommen te kopen) kunnen op verschillende manieren toch in het spel komen.

De ene is via vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's). Commercieel vastgoed REIT's bezitten een portefeuille van onroerend goed (als een beleggingsfonds houdt aandelen of obligaties aan), maar worden publiek verhandeld; dit maakt ze gemakkelijk te kopen en te verkopen, wat zorgt voor liquiditeit in een gebied dat notoir illiquide is. De beheerders van REIT's verwerken alle details van aankoop, onderhoud, huurders, enzovoort. Ze ontvangen ook speciale belastingoverwegingen en bieden beleggers doorgaans hoge opbrengsten; ze kunnen gericht zijn op het bieden van inkomsten, kapitaalgroei of beide.

"De meest geschikte manier voor de meeste individuele beleggers om op de commerciële vastgoedmarkt te tikken, is via REIT's", zegt Christian Thomas, een beleggingsadviseur bij Glastonbury, op Conn. Gebaseerde USI Advisors. "REIT's zijn speciaal voor dat doel door het Congres opgericht en de meeste hebben een dagelijkse prijs. "(Zie voor meer: ​​ Wat zijn de risico's van REIT's? ).

En als u een verdere diversificatie wilt, bieden "op indexen gebaseerde producten, zoals ETF's die vastgoed- en REIT-benchmarks volgen, een kosteneffectief middel om toegang te krijgen tot een gediversifieerde REIT-portefeuille", noteren Orzano. van een van deze, de iShares Industrial / Office Real Estate ETF, hieronder.)

Een andere manier om gebruik te maken van het commerciële domein is via commerciële, door hypotheek gedekte waardepapieren (CMBS), rentebetaalde obligaties die bundels van commerciële hypotheken bevatten. van CMBS zal naar verwachting stijgen tot $ 150 miljard in 2017 van een verwachte $ 115 miljard in 2015, volgens de Real Estate Consensus Forecast van het Urban Land Institute.