De uitdaging om een ​​huis voor de eerste keer te kopen, kan zo afschrikwekkend lijken dat het verleidelijk is om ofwel met de eerste plaats in uw prijsklasse te gaan of door te gaan met huren. Om u te helpen het proces te demystificeren en het maximale uit de aankoop te halen, zullen we onderzoeken wat u moet overwegen voordat u koopt, wat u kunt verwachten van het koopproces zelf, en enkele handige tips om het leven gemakkelijker te maken nadat u koop je eerste huis.

Wie is een nieuwe homebuyer?

U. S. Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), een first-time homebuyer is iemand die aan een van de volgende voorwaarden voldoet:

• Een persoon die gedurende drie jaar geen hoofdverblijf heeft gehad. Een echtgenoot wordt ook als een eerste keer beschouwd als homebuyer als hij of zij aan de bovenstaande criteria voldoet. Als je een huis hebt gehad maar je partner niet, dan kun je samen een huis kopen als first-time homebuyers.
• Een alleenstaande ouder die tijdens zijn huwelijk alleen een woning heeft gehad met een voormalige echtgeno (o) t (e).
• Een ontheemde huisvrouw die alleen eigenaar is van een echtgenoot.
• Een persoon die alleen eigenaar is van een hoofdverblijfplaats die niet permanent is bevestigd aan een permanente fundering in overeenstemming met de toepasselijke regelgeving.
• Een persoon die alleen een eigendom heeft gehad dat niet in overeenstemming was met nationale, lokale of model bouwvoorschriften - en dat niet minder dan de kosten van het bouwen van een permanente structuur in overeenstemming kan worden gebracht.

Overwegingen voordat u koopt

Het eerste dat u moet bepalen, is wat uw langetermijndoelen zijn en hoe huiseigendom past in die plannen. Sommige mensen zijn gewoon op zoek om al die "verspilde" huurbetalingen om te zetten in hypotheekbetalingen die hen daadwerkelijk iets tastbaars geven. Anderen zien huisbezit als een teken van hun onafhankelijkheid en genieten van het idee om hun eigen huisbaas te zijn. Als je je huisvestingsdoelen met een groot beeld verkleint, zul je in de juiste richting wijzen. Hier zijn vijf vragen om jezelf af te vragen:

1. Welk type huis past het beste bij uw behoeften?

U heeft verschillende opties bij de aankoop van een woning: een traditioneel eengezinswoning, een duplex, een herenhuis, een appartement, een coöp (woningcoöperatie) of een meergezinsgebouw met twee tot vier eenheden. Elke optie heeft zijn voor- en nadelen, afhankelijk van de doelen van uw huiseigenaar, dus u moet beslissen welk type onroerend goed u zal helpen om die doelen te bereiken. Je kunt ook besparen op de aankoopprijs in elke categorie door een fixer-upper te kiezen, hoewel de hoeveelheid tijd, zweetgelijkheid en het geld om een ​​fixer-upper in je droomhuis te veranderen veel meer kan zijn dan je had verwacht.

1. Welke specifieke kenmerken heeft uw ideale huis?

Hoewel het goed is om enige flexibiliteit in deze lijst te behouden, maakt u misschien de grootste aankoop van uw leven, en verdient u het om die aankoop zo goed mogelijk aan te passen aan uw behoeften en wensen.Je lijst moet basiswensen bevatten, zoals buurt en grootte, tot kleine details zoals de lay-out van de badkamer en een keuken met betrouwbare apparatuur.

1. Hoeveel hypotheek komt u in aanmerking?

Voordat u begint met winkelen, is het belangrijk om een ​​idee te krijgen van hoeveel een geldschieter u daadwerkelijk bereid zal zijn om u uw eerste huis te kopen. Je denkt misschien dat je een huis van $ 300.000 kunt betalen, maar geldschieters denken misschien dat je alleen goed bent voor $ 200.000, afhankelijk van factoren zoals hoeveel andere schulden je hebt, je maandelijks inkomen en hoe lang je op je huidige baan bent geweest . Bovendien zullen veel makelaars geen tijd spenderen met klanten die niet hebben aangegeven hoeveel ze zich kunnen veroorloven.

Het zal u betamen om ervoor te zorgen dat uw persoonlijke financiën op orde zijn. Over het algemeen moet je, om je te kwalificeren voor een woninglening, een goed krediet hebben, een geschiedenis van het op tijd betalen van je rekeningen en een maximale verhouding tussen schulden en inkomsten van 43%. Lenders geven tegenwoordig meestal de voorkeur aan het beperken van de huisvestingskosten (hoofdsom, rente, belastingen en huiseigenaren verzekering) tot ongeveer 30% van het maandelijkse bruto inkomen van de lener, hoewel dit cijfer sterk kan variëren, afhankelijk van de lokale vastgoedmarkt.

Zorg dat u een pre-goedkeuring krijgt voor een lening voordat u een aanbieding bij een huis plaatst: in veel gevallen zullen verkopers niet eens een aanbieding aanbieden die niet vergezeld gaat van een goedkeuring vooraf. Dit doe je in principe door een hypotheek aan te vragen en het nodige papierwerk in te vullen. Het is voordelig om op zoek te gaan naar een geldverstrekker en om rentetarieven en kosten te vergelijken met behulp van een hulpmiddel zoals een hypotheekcalculator of Google.

Als u eenmaal een lener hebt gevonden en hebt toegepast, controleert de kredietverstrekker alle verstrekte financiële informatie (kredietscores controleren, werkinformatie controleren, verhouding tussen schulden en inkomsten berekenen, enz.). De kredietgever kan de lener voor een bepaald bedrag vooraf goedkeuren. Houd er rekening mee dat, zelfs als u vooraf bent goedgekeurd voor een hypotheek, uw lening op het laatste moment kan doorgaan als u iets doet om uw credit score te veranderen, zoals het financieren van een auto aankoop.

4. Hoeveel thuis kan je je eigenlijk veroorloven?

Aan de andere kant, soms geeft een bank u een lening voor meer woning dan u echt wilt betalen. Alleen omdat een bank zegt dat het je $ 300.000 zal lenen, betekent niet dat je eigenlijk zoveel moet lenen. Veel beginnende huizenkopers maken deze fout en eindigen 'huisarm' - wat betekent dat nadat ze hun maandelijkse hypotheekbetaling hebben betaald, er geen geld meer overblijft voor andere kosten, zoals kleding, nutsvoorzieningen, vakanties, amusement of zelfs eten.

Net als bij de aanschaf van een nieuwe auto, wilt u de totale kosten van het huis bekijken, niet alleen de maandelijkse hypotheeklasten. Natuurlijk is die maandelijkse betaling ook belangrijk, samen met hoeveel aanbetaling je je kunt veroorloven, hoe hoog de onroerende voorheffing in de door jou gekozen wijk is, hoeveel de verzekering van huiseigenaren zal kosten, hoeveel je verwacht te besteden om het huis te onderhouden of te verbeteren. en hoeveel uw sluitingskosten zullen zijn.Als u geïnteresseerd bent in het kopen van een appartement, houd er dan rekening mee dat u maandelijks onderhoudskosten moet betalen omdat u deel uitmaakt van de vereniging van een huiseigenaar, die een paar honderd dollar per maand van de eigenaren van elke eenheid in het gebouw verzamelt. in de vorm van condominiumkosten. Coöp-eigenaars betalen ook maandelijkse onderhoudskosten, hoewel deze voor een deel fiscaal aftrekbaar zijn.

5. Heb je serieuze besparingen?

Zelfs als u in aanmerking komt voor een aanzienlijke hypotheek, zullen er aanzienlijke initiële kosten zijn (zoals de aanbetaling op het huis, meestal 20% van de totale aankoopprijs) en ook de afsluitingskosten. Dus je moet geld laten opbergen. Als het gaat om investeren met het oog op de aankoop van een huis - een doel op korte termijn - is een van de grootste uitdagingen het besparen van kosten in een toegankelijk, relatief veilig voertuig dat nog steeds een rendement oplevert. Als je een jaar tot drie jaar hebt om je doel te realiseren, dan kan een depositocertificaat een haalbare optie zijn. Het maakt je niet rijk, maar je gaat ook geen geld verliezen. Hetzelfde idee kan worden toegepast op de aankoop van een kortlopende obligatie- of vastrentende portefeuille die u enige groei geeft, maar die u ook beschermt tegen de tumultueuze aard van de aandelenmarkten.

Als de thuisaankoop in zes maanden tot een jaar plaatsvindt, dan wilt u het geld vloeibaar houden. Een hoogrentende spaarrekening zou de beste optie kunnen zijn. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat het FDIC-verzekerd is, zodat als de bank failliet gaat, je nog steeds toegang hebt tot je geld tot $ 250.000.

6. Wie helpt u bij het vinden van een woning en begeleidt u bij de aankoop?

Een makelaar helpt u huizen te vinden die aan uw behoeften voldoen en zich in uw prijsklasse bevinden. Vervolgens kunt u een afspraak maken om deze huizen te bekijken. Nadat u een huis hebt gekozen om te kopen, kunnen deze professionals u helpen bij het onderhandelen over het hele aankoopproces, inclusief het doen van een aanbieding, het krijgen van een lening en het invullen van papierwerk. De expertise van een goede makelaar in onroerend goed kan u beschermen tegen eventuele valkuilen die u tijdens het proces kunt tegenkomen. De meeste agenten ontvangen een commissie, betaald uit de opbrengst van de verkoper.

Het koopproces

Nu u heeft besloten om een ​​duik te nemen, laten we eens kijken wat u kunt verwachten van het thuiskopieproces zelf. Dit is een chaotische tijd met aanbiedingen en tegen-aanbiedingen die woedend vliegen, maar als je voorbereid bent op het gedoe (en het papierwerk), kun je het proces met je gezond verstand min of meer intact doorlopen. Dit is de basisprogressie die u kunt verwachten:

1. Vind een huis.

Zorg ervoor dat u alle beschikbare opties gebruikt om huizen op de markt te vinden, waaronder het gebruik van uw makelaar, online zoeken naar vermeldingen en rondrijden in de wijken die u interesseren op zoek naar tekenen voor verkoop. Breng ook wat voelsprieten naar voren met je vrienden, familie en zakelijke contacten. Je weet nooit waar een goede referentie of lead over een huis vandaan kan komen.

Als je eenmaal serieus aan het shoppen bent voor een huis, loop dan geen open huis binnen zonder een agent te hebben (of in ieder geval bereid te zijn om een ​​naam weg te gooien van iemand met wie je vermoedelijk samenwerkt).U kunt zien hoe het misschien niet in uw beste belang is om met de agent van een verkoper te beginnen voordat u contact opneemt met een van uw medewerkers.

Als u een klein budget heeft, zoek dan huizen waarvan het volledige potentieel nog moet worden gerealiseerd. Zelfs als je het veroorzakende behang in de badkamer nu niet kunt betalen, is het misschien de moeite waard om een ​​tijdje met de lelijkheid te leven in ruil voor het instappen in een huis dat je je kunt veroorloven. Als het huis anders voldoet aan uw behoeften op het gebied van de grote dingen die moeilijk te veranderen zijn, zoals locatie en grootte, laat u dan niet door fysieke onvolkomenheden worden afgeleid. Nieuwe huizenkopers moeten op zoek naar een huis waar ze waarde aan kunnen toevoegen, want dit zorgt voor een hobbel in het eigen vermogen om hen te helpen de vastgoedladder te beklimmen.

2. Overweeg uw financieringsopties en veilige financiering.

Nieuwe huizenkopers hebben een breed scala aan opties om hen te helpen bij hun intrek in een huis - zowel die welke beschikbaar zijn voor elke koper, inclusief de federale huisvestingsautoriteit (FHA) - hypotheken die zijn terugbetaald, en die speciaal zijn afgestemd op neofieten. Veel startersprogramma's voor thuiskopers bieden minimale aanbetalingen van slechts 3% tot 5% (tegenover de standaard 20%), en voor een paar is helemaal geen aanbetaling vereist.

First-timers moeten in het bijzonder:

de bronnenlijst van HUD gebruiken. De FHA en het leningprogramma maken deel uit van HUD.

Kijk naar je IRA. Voor de doeleinden van de IRA-uitkeringen is een eerste koper van een woning iemand die geen huidig ​​belang in een hoofdverblijf heeft gehad, stacaravans en huisaanhangwagens, woonboten en voorraden die in het bezit zijn van een huurder-eigenaar in een coöperatieve woning corporation) voor de voorgaande twee jaar. Omdat elke persoon een levenslang bedrag van $ 10.000, - heeft dat zonder boete kan worden opgenomen van zijn of haar IRA, kan een paar maximaal $ 20.000 ($ 10.000 van elk account) opnemen om hun eerste huis te betalen. Zorg ervoor dat u het geld binnen 120 dagen gebruikt, anders wordt het onderworpen aan de boete van 10%.

Illinois, Ohio en Washington bieden hulp bij het betalen van een aanbetaling voor mensen die voor het eerst een woning kopen en in aanmerking komen. De geschiktheid in deze programma's is meestal gebaseerd op inkomsten en kan ook beperkingen hebben aan hoe duur een woning kan worden gekocht. Degenen die in aanmerking komen, kunnen mogelijk financiële hulp krijgen met aanbetalingen en afsluitingskosten, evenals kosten voor revalidatie of verbetering van een woning.

Weten over Indiaanse opties. Autochtone Amerikanen die voor het eerst een woning kopen, kunnen een lening van afdeling 184 aanvragen. Deze lening vereist een vooruitbetalinggarantie van 1. 5% en slechts een aanbetaling van 2.25% op leningen van meer dan $ 50.000 (voor leningen onder dat bedrag is het 1.24%). In tegenstelling tot de rente van een traditionele lening op basis van de kredietscore van de lener, is het tarief van deze lening gebaseerd op de geldende marktrente. Sectie 184 leningen kunnen alleen worden gebruikt voor eengezinswoningen (1-4 eenheden) en voor een hoofdverblijf.

Wees niet gebonden door loyaliteit aan uw huidige financiële instelling bij het zoeken naar een voorafgaande goedkeuring of het zoeken naar een hypotheek: Winkel rond, zelfs als u slechts in aanmerking komt voor één type lening. De tarieven kunnen verrassend gevarieerd zijn, net als de hypotheekrente, wat natuurlijk een grote impact heeft op de totale prijs die u voor uw huis betaalt.

Sommige autoriteiten raden u ook aan een back-upgeldverstrekker te hebben. Kwalificeren voor een lening is geen garantie dat uw lening uiteindelijk wordt gefinancierd: acceptatie van richtlijnen voor verschuivingen, veranderingen in risicoanalyses door kredietverstrekkers en beleggersmarkten kunnen veranderen. Er kunnen gevallen zijn waarin klanten lening- en escrow-documenten ondertekenen en vervolgens 24 tot 48 uur vóór de afsluiting op de hoogte worden gesteld dat de geldschieter de financiering van hun leenprogramma bevroor. Het hebben van een tweede geldschieter die je al gekwalificeerd heeft voor een hypotheek geeft je een alternatieve manier om het proces op schema te houden, of in de buurt ervan.

3. Doe een bod.

Uw makelaar kan u helpen beslissen hoeveel geld u voor het huis wilt aanbieden, samen met de voorwaarden die u wilt vragen. Uw agent zal vervolgens het aanbod aan de agent van de verkoper presenteren; de verkoper zal uw aanbod accepteren of een tegenbod uitbrengen. Je kunt dan accepteren of doorgaan om heen en weer te gaan tot je een deal hebt bereikt of besluit om ermee te stoppen.

Bekijk uw budget nog voordat u uw aanbieding indient. Deze tijdsfactor is gebaseerd op geschatte sluitingskosten (die kunnen oplopen van 2% tot 5% van de aankoopprijs), pendelkosten en eventuele onmiddellijke reparaties en verplichte apparaten die u mogelijk nodig heeft voordat u kunt verhuizen. En denk eraan: het is gemakkelijk worden overvallen door hogere of onverwachte kosten van de utilities in uw nieuwe, grotere woning. U kunt de energierekeningen van de afgelopen 12 maanden opvragen om een ​​idee te krijgen van de gemiddelde maandelijkse kosten.

Als u overeenstemming bereikt, stort u te goeder trouw en gaat het proces over in escrow. Escrow is een korte periode (vaak ongeveer 30 dagen) waarbij de verkoper het huis van de markt haalt met de contractuele verwachting dat u het huis zult kopen - op voorwaarde dat u er geen serieuze problemen mee opdoet wanneer u het inspecteert.

4. Krijg een huisinspectie.

Zelfs als het huis dat u van plan bent aan te schaffen, onberispelijk lijkt, is er geen vervanging voor een getrainde professional om het pand te inspecteren op de kwaliteit, veiligheid en algehele conditie van uw potentiële nieuwe huis. Je wilt niet vast komen te zitten met een geldkuil of met de hoofdpijn van het uitvoeren van veel onverwachte reparaties. Als de woninginspectie ernstige gebreken vertoont die de verkoper niet heeft bekendgemaakt, kunt u uw aanbieding doorgaans intrekken en uw inleg terugkrijgen. Onderhandelen om de verkoper te laten repareren of de verkoopprijs te verlagen zijn andere opties.

5. Sluit of ga verder.

Als u een deal kunt sluiten met de verkoper, of beter nog, als de inspectie geen significante problemen aan het licht bracht, moet u klaar zijn om te sluiten. In principe komt sluiten neer op het tekenen van heel veel papierwerk in een zeer korte tijdsperiode, terwijl er wordt gebeden dat er op het laatste moment niets gebeurt.

Zaken waar u in de laatste fase van uw aankoop mee te maken krijgt en waar u voor betaalt, kunnen zijn dat u de woning taxeert (hypotheekbedrijven vereisen dit om hun interesse in het huis te beschermen), door een zoekopdracht in de titel uit te voeren om ervoor te zorgen dat niemand behalve de verkoper heeft een claim op het onroerend goed, het verkrijgen van een particuliere hypotheekverzekering of een piggyback lening als uw aanbetaling minder is dan 20%, en het voltooien van hypotheekadministratie.Andere afsluitingskosten kunnen bestaan ​​uit kosten voor het maken van een lening, een titelverzekering, enquêtes, belastingen en kosten voor kredietrapportage.

Gefeliciteerd Nieuwe huiseigenaar … Wat nu?

U hebt de papieren ondertekend, de verhuizers betaald en de nieuwe plaats begint als thuis te voelen. Game over, toch? Niet helemaal. Eigenwoningbezitskosten gaan verder dan aanbetalingen en maandelijkse hypotheeklasten. Laten we nu enkele laatste tips bekijken om het leven als een nieuwe huiseigenaar leuker en veiliger te maken.

1. Blijf sparen.

Met eigenwoningbezit komen grote onverwachte uitgaven, zoals het dak vervangen of een nieuwe boiler krijgen. Start een noodfonds voor uw huis, zodat u niet overrompeld wordt wanneer deze onvermijdelijk ontstaan.

1. Voer regelmatig onderhoud uit.

Met de grote hoeveelheid geld die u bij u thuis aanbrengt, moet u ervoor zorgen dat u er uitstekend voor zorgt. Regelmatig onderhoud kan uw reparatiekosten verlagen door problemen op te lossen als ze klein en beheersbaar zijn.

1. Negeer de huizenmarkt. Het maakt niet uit wat je huis op een bepaald moment waard is, behalve het moment waarop je het verkoopt. Kunnen kiezen wanneer je je huis verkoopt, in plaats van gedwongen te worden verkocht als gevolg van baanverplaatsing of financiële nood, zal de grootste bepalende factor zijn of je een solide winst zult zien uit je investering.

Vertrouw niet op het doden van geld bij u thuis om uw pensioen te financieren.

1. Ook al bezit u een huis, u moet toch elk jaar het maximum blijven sparen op uw pensioenspaarrekeningen. Hoewel het misschien moeilijk te geloven lijkt voor iemand die het geluk heeft waargenomen dat sommige mensen tijdens de huizenzeepbel hebben gemaakt, zal je niet per se een moord plegen wanneer je je huis verkoopt. Als u bij pensionering naar huis wilt kijken als een bron van welvaart, bedenk dan dat als u eenmaal uw hypotheek hebt betaald, het geld dat u aan maandelijkse betalingen besteedt, kan worden gebruikt om uw levens- en ziektekosten na uw pensionering te financieren .