Hypotheken zijn er in twee primaire vormen: fixed rate en adjustable rate - met enkele hybride combinaties en meerdere afgeleiden van elk. Een basisbegrip van rentetarieven en de economische invloeden die de toekomstige renteverloop bepalen, kan consumenten helpen bij het maken van financieel verantwoorde hypotheekbeslissingen, zoals het maken van de keuze tussen een hypotheek met vaste rente of een verstelbare rente (ARM) of beslissen herfinancieren uit een instelbare rente hypotheek.

In dit artikel bespreken we de invloed van rentetarieven op de hypotheeksector en hoe beide uiteindelijk van invloed zullen zijn op het bedrag dat u voor uw huis betaalt.

De hypotheekproductielijn

De hypotheeksector heeft drie hoofdonderdelen of bedrijven: de hypotheekverstrekker, de aggregator en de belegger.

De hypotheekgever is de geldschieter. Lenders komen in verschillende vormen, van kredietverenigingen en banken tot hypotheekmakelaars. Hypotheekproducenten introduceren en verhandelen leningen aan consumenten. Ze verkopen leningen. Ze concurreren met elkaar op basis van de rentetarieven, vergoedingen en serviceniveaus die ze bieden aan consumenten. De rentetarieven en vergoedingen die zij aan consumenten berekenen, bepalen hun winstmarges. De meeste hypotheekaanbieders doen geen "portefeuilledelenleningen" (wat betekent dat ze het kredietvermogen niet behouden). In plaats daarvan verkopen ze de hypotheek in de secundaire hypotheekmarkt. De rentetarieven die zij aanrekenen aan consumenten worden bepaald door hun winstmarges en de prijs waartegen zij de hypotheek kunnen verkopen in de secundaire hypotheekmarkt.

De aggregator koopt nieuw ontstane hypotheken van andere instellingen. Ze maken deel uit van de secundaire hypotheekmarkt. De meeste aggregators zijn ook hypotheekaanbieders. Aggregators bundelen veel gelijksoortige hypotheken samen om mortgage-backed securities (MBS) te vormen - een proces dat bekend staat als securitisatie. Een door hypotheek gedekte zekerheid is een obligatie die wordt ondersteund door een onderliggende pool van hypotheken. Mortgage-backed securities worden verkocht aan beleggers. De prijs waartegen door hypotheken gedekte waardepapieren aan beleggers kunnen worden verkocht, bepaalt de prijs die aggregatoren zullen betalen voor nieuw ontstane hypotheken van andere kredietverstrekkers en de rentetarieven die zij consumenten aanbieden voor hun eigen hypotheekproductie.

Er zijn veel beleggers in door hypotheek gedekte waardepapieren: pensioenfondsen, beleggingsfondsen, banken, hedgefondsen, buitenlandse overheden, verzekeringsmaatschappijen en Freddie Mac en Fannie Mae (door de overheid gesponsorde ondernemingen). Omdat beleggers het rendement proberen te maximaliseren, voeren ze vaak relatieve waardeanalyses uit tussen door hypotheek gedekte effecten en andere vastrentende beleggingen, zoals bedrijfsobligaties. Zoals met alle financiële zekerheden bepaalt de vraag van beleggers naar door hypotheek gedekte waardepapieren de prijs die zij voor deze effecten zullen betalen.

Bepalen beleggers de hypotheekrente?

In grote mate bepalen hypotheekgedekte beveiligingsinvesteerders hypotheekrente die aan consumenten wordt aangeboden. Zoals hierboven uiteengezet, eindigt de hypotheekproductielijn in de vorm van een door hypotheek gedekte beveiliging gekocht door een belegger. De vrije markt bepaalt de marktconforme prijzen die beleggers zullen betalen voor door hypotheek gedekte waardepapieren. Deze prijzen voeden zich via de hypotheekindustrie om de rentetarieven te bepalen die aan consumenten worden aangeboden.

Vastrentende hypotheken

De rentevoet voor een hypotheek met vaste rente is vastgesteld voor de duur van de hypotheek. Gemiddeld hebben hypotheken met een rentevoet van 30 jaar echter een levensduur van slechts ongeveer zeven jaar. Dit komt omdat huiseigenaren vaak verhuizen of hun hypotheek zullen herfinancieren.

De door hypotheken gedekte beveiligingsprijzen zijn sterk gecorreleerd aan de koersen van Amerikaanse staatsobligaties. Dit betekent dat de prijs van een door hypotheek gedekte zekerheid met 30-jarige hypotheken zal evolueren met de prijs van de vijfjaarlijkse note van de Amerikaanse schatkist of de tienjarige obligatie van de Amerikaanse schatkist op basis van een financiële hoofdsom die bekend staat als duration. In de praktijk ligt de duur van een hypothecaire duur van 30 jaar dichter bij de vijfjaarlijkse note, maar de markt heeft de neiging om de 10-jaars obligatie als benchmark te gebruiken. Dit betekent ook dat de rentevoet voor 30-jaars hypotheken met vaste rente die aan consumenten wordt aangeboden, moet stijgen of dalen met het rendement van de tienjarige obligatie van de Amerikaanse Schatkist. Het rendement van een obligatie is een functie van de coupons en de prijs.

Economische verwachtingen bepalen de prijs en opbrengst van Amerikaanse staatsobligaties. De grootste vijand van een band is de inflatie. Inflatie tast de waarde van toekomstige obligatiebetalingen aan - zowel couponbetalingen als de terugbetaling van het principe. Daarom dalen de obligatiekoersen wanneer de inflatie hoog is of naar verwachting zal stijgen, wat betekent dat hun opbrengsten stijgen - er is een omgekeerd verband tussen de prijs van een obligatie en de opbrengst.

De rol van de Fed

De Federal Reserve speelt een grote rol bij de inflatieverwachtingen. Dit komt omdat de perceptie van de obligatiemarkt over hoe goed de Federal Reserve de inflatie beheert door het beheer van de kortetermijnrente, de langetermijnrente bepaalt, zoals het rendement van de 10-jarige staatsobligatie in de VS. Met andere woorden, de Federal Reserve stelt de huidige korte rente vast, die door de markt wordt geïnterpreteerd om de lange rente te bepalen, zoals het rendement op de 10-jarige staatsobligatie van de Amerikaanse schatkist.

Vergeet niet dat de rentetarieven op hypotheken met 30 jaar sterk gecorreleerd zijn aan het rendement van de tienjarige obligatie van de Amerikaanse Schatkist. Als u probeert te voorspellen wat de 30-jaars rentevoet met vaste rentevoeten in de toekomst zal doen, let dan goed op het rendement op de 10-jarige lening van de US Treasury (of de vijfjaarlijkse note) en volg de markt zegt over het monetaire beleid van de Federal Reserve.

Hypotheken met veranderlijke rente

De rente op een hypotheek met verstelbare rente kan maandelijks, elke zes maanden of jaarlijks veranderen, afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheek. De rentevoet bestaat uit een indexwaarde plus een marge.Dit staat bekend als de volledig geïndexeerde rente. Het wordt meestal afgerond op een achtste van een procentpunt. De indexwaarde is variabel, terwijl de marge is vastgesteld voor de duur van de hypotheek. Als de huidige indexwaarde bijvoorbeeld 6. 83% is en de marge 3%, zou afronding naar het dichtstbijzijnde achtste van een procentpunt de volledig geïndexeerde rente 9. 83% zijn. Als de index daalde naar 6,1%, zou de volledig geïndexeerde rente 9,1% zijn.

De rente op een hypotheek met verstelbare rente is gekoppeld aan een index. Er zijn verschillende hypotheekindices die worden gebruikt voor verschillende verstelbare tariefhypotheken, die elk worden samengesteld op basis van de rentetarieven op een type actief verhandelde financiële zekerheid, een type banklening of een type bankdeposito. Alle verschillende hypotheekindexen zijn globaal gecorreleerd met elkaar. Met andere woorden, ze bewegen in dezelfde richting, omhoog of omlaag, terwijl de economische omstandigheden veranderen. De meeste hypotheekindexen worden beschouwd als kortetermijnindexen. "Korte termijn" of "termijn" verwijst naar de looptijd van de effecten, leningen of deposito's die worden gebruikt om de index te construeren. Doorgaans wordt elke vorm van zekerheid, lening of storting met een looptijd van één jaar of korter als kortlopend beschouwd.

De meeste korte-rentetarieven, inclusief die voor het construeren van hypotheekindexen, houden nauw verband met een rentetarief dat bekend staat als de Federal Funds Rate.

Wijzigingen in prognoses

Bekijk de vorm van de rentecurve als u rentewijzigingen bij hypotheken met een aanpasbare rente wilt voorspellen. De rentecurve vertegenwoordigt de rendementen op Amerikaanse staatsobligaties met looptijden van drie maanden tot 30 jaar.

Wanneer de vorm van de curve vlak of naar beneden hellend is, betekent dit dat de markt verwacht dat de Federal Reserve de kortetermijnrente stabiel houdt of lager zet. Wanneer de vorm van de curve opwaarts afloopt, verwacht de markt dat de Federal Reserve de kortetermijnrente hoger zet.

De steilheid van de curve in beide richtingen geeft aan hoeveel de markt verwacht dat de Federal Reserve de korte rente zal verhogen of verlagen. De prijs van Fed Funds-futures is ook een indicatie van de marktverwachtingen voor toekomstige kortetermijnrente.

De bottom line

Een goed begrip van wat van invloed is op de huidige en toekomstige hypotheekrentes met een vaste en aanpasbare rente, kan u helpen om financieel verantwoorde hypotheekbeslissingen te nemen. Deze kennis kan u helpen een beslissing te nemen over het kiezen van een hypotheek met verstelbare rente op een hypotheek met vaste rente en kan u helpen te beslissen wanneer het zinvol is om te herfinancieren uit een regelbare tariefhypotheek. Hieronder zijn een paar laatste tips.

Geloof alles wat je hoort niet op tv. Het is niet altijd "een goed moment om uw instelbare rente te herfinancieren voordat de rente verder stijgt." De rentetarieven zouden verder kunnen stijgen in de toekomst - of ze zouden kunnen dalen. Ontdek wat de rentecurve zegt.

Zie voor meer 4 sleutelfactoren die de vastgoedmarkt stimuleren , topindicatoren voor de woningmarkt en Hoe rentetarieven werken op een hypotheek.