U hebt misschien gehoord dat "overheidsleningen" beschikbaar zijn voor potentiële huiseigenaren die worden opgezadeld met slecht krediet en / of een geschiedenis van faillissementen of gedwongen verkopen. In werkelijkheid is het echter niet zo eenvoudig.

De federale overheid bevindt zich niet in de woninglening. Echter, in het belang van het bevorderen van het eigen huisbezit - vooral voor Amerikanen met een laag inkomen - is het misschien bereid om een ​​hypotheek voor u te garanderen als u minder dan optimale kredieten hebt. Met andere woorden, de overheid belooft de geldschieter dat het de lening zal goedmaken als u dat niet doet.

FHA vs. HUD

Het federale overheidsagentschap belast met het stimuleren van individuele woningbezit is het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) via een van zijn kantoren, de Federal Housing Administration (FHA) ). Hoewel de HUD op zich enkele leninggaranties biedt, ligt de nadruk op meergezinseenheden, niet op individuele woningen (met uitzondering van HUD sectie 184 leninggaranties, die alleen beschikbaar zijn voor inheemse Amerikanen die huizen of ander onroerend goed kopen). Het is uitsluitend de FHA die hypotheken verzekert voor kopers van eengezinswoning.

In aanmerking komen voor een FHA-lening

Om een ​​FHA-gegarandeerde hypotheek te krijgen, moet je naar een FHA-goedgekeurde geldverstrekker gaan, meestal een bank. Een ding dat een FHA-gegarandeerde woninglening bijzonder aantrekkelijk maakt, is dat als u een FICO-score van ten minste 580 hebt, u slechts 3. 5% van de aankoopprijs contant hoeft te betalen.

Als uw FICO-score lager is dan 580, moet u echter 10% van de aankoopprijs voor de vooruitbetaling bedingen. Toch is dat beter dan de 14,8% van de aankoopprijs die de gemiddelde thuiskoper vorig jaar heeft afgeprijsd. Onderzoek door RealtyTrac toont aan dat in het eerste kwartaal van 2015 (de meest recente gegevens die beschikbaar waren), het gemiddelde dollarbedrag dat werd betaald bij het afsluiten met een conventionele hypotheek 72 dollar bedroeg, 590, terwijl de gemiddelde FHA-verzekerde slechts $ 7, 069 noteerde.

Beschouw echter geen FHA-verzekerde leningen voor "easy credit" leningen, waarschuwt FHA hypotheekdeskundige Dennis Geist, die engagement director is bij Treliant Risk Advisors in Washington, DC "Er is een misvatting dat FHA-leningen subprime zijn. Niets is minder waar, "zegt Geist. "Hoewel FHA-leningen flexibele kwalificatierichtlijnen bieden, waaronder lagere kredietscores en hogere schuld / inkomensverhoudingen, is het aangetoonde terugbetalingsvermogen een belangrijke factor bij de goedkeuring van elke FHA-lening. "

Als uw FICO-score lager is dan 580, kan het zeker moeilijk zijn om een ​​FHA-gegarandeerde lening te krijgen, voegt Geist toe. "Goedkeuring van kredietnemers met kredietscores tussen 500 en 580 is onderworpen aan hogere vooruitbetalingsvereisten en aanvullende acceptatiecontrole", zegt Geist."Het is belangrijk om op te merken dat 'niet-traditioneel krediet' niet kan worden gebruikt om negatieve 'traditionele' kredieten te compenseren. "

Hij voegt eraan toe dat, hoewel je informatie kunt zien die de hoop houdt op FHA-verzekerde leningen aan potentiële kopers met een kredietscore onder de 500, de kans dat dat daadwerkelijk gebeurt nihil is.

Een ander pluspunt van een FHA-verzekerde lening is dat, in tegenstelling tot de voorwaarden van een conventionele banklening, een FHA-lening u in staat stelt om het benodigde geld voor de aanbetaling als een geschenk van vrienden, familie of een goed doel te krijgen. De FHA zal zelfs de verkoper toestaan ​​om uw sluitingskosten te betalen, maar als dat het geval is, kan dit de hypotheekrente verhogen, omdat het niet genoeg geld heeft voor de aanbetaling, waardoor u minder leenwaardig bent.

Elke keerzijde? Voordat u besluit om een ​​FHA-gegarandeerde lening na te streven, overweeg enkele van de nadelen. Ten eerste zijn uw opties beperkter dan bij een conventionele hypotheek, omdat u alleen zaken kunt doen met een door de FHA goedgekeurde geldverstrekker. Dat beperkt uw mogelijkheid om te shoppen voor de gunstigste tarieven en voorwaarden. "Een zorgvuldige en volledige vergelijking van leningproducten, vergoedingen en hypotheekverzekeringen is een belangrijke stap bij het bepalen welk leningproduct het beste bij u past", merkt Geist op.

FHA-verzekerde leningen hebben limieten op het bedrag van de lening die per regio verschillen. Het absolute topbedrag dat de FHA zal verzekeren is $ 625.000, wat in grote stedelijke gebieden beperkend kan zijn. Verder zijn veel appartementenontwikkelingen niet door FHA goedgekeurd, dus sommige minder dure woonopties liggen voor u met een FHA-lening van de tafel.

Overweeg ook dat hoewel de benodigde contanten aan de voorkant laag kunnen zijn, de vereiste FHA-verzekeringspremies aanzienlijk zullen bijdragen aan uw maandelijkse hypotheeklasten, omdat u bijdraagt ​​aan een HUD-reservefonds dat wordt gebruikt om de banken te betalen wanneer een FHA wordt betaald -gegarandeerde hypotheek gaat slecht. En hypotheekverzekeringen zijn misschien niet altijd fiscaal aftrekbaar, afhankelijk van uw inkomen.

Vooraan betaalt u een hypotheekverzekeringspremie (UFMIP) van 1. 75% van het basisleningbedrag. Dan, op een 30-jarige hypotheek, wat de meest voorkomende FHA-leningstermijn is, kan de jaarlijkse premie zo hoog zijn als. 85% van het geleende bedrag als u kiest voor de laagste aanbetalingsoptie. Aan de andere kant, bij een lening van 15 jaar met 10% of meer naar beneden, daalt de premie naar. 45%.

Dat is de reden waarom sommige ontvangers van FHA-leninggaranties later hun woning willen herfinancieren met een conventionele banklening zodra hun kredietgeschiedenis is verbeterd. Om dat te doen, en vaarwel te zeggen tegen de FHA-hypotheekverzekeringsbetalingen, moet je FHA-goedkeuring krijgen. "De FHA hypotheekverzekering loopt door gedurende de volledige looptijd van de lening", aldus Geist, "dus de belangrijkste reden om een ​​FHA-verzekerde lening met een conventionele lening te herfinancieren zou zijn om hypotheekverzekering af te schaffen en / of de looptijd van de lening te verkorten. . Aan de positieve kant is echter het feit dat FHA-verzekerde hypotheken aanneembaar zijn, wat betekent dat degene die uw eigendom hierna koopt, het van u kan overnemen, terwijl conventionele hypotheken dat meestal niet zijn.

"Een veronderstelde FHA-lening kan een concurrentievoordeel opleveren wanneer het tijd is om te verkopen, vooral als de huidige rentetarieven hoger zijn dan het bestaande tarief op de FHA-lening", zegt Geist. "Veronderstellingen kosten zijn ook lager dan de kosten in verband met een nieuwe lening. "Dus uw FHA-lening kan een stimulans zijn als u merkt dat u in een kopersmarkt verkoopt met stijgende rentetarieven.

De Bottom Line

FHA-gegarandeerde leningen maken deel uit van het mandaat van HUD om het eigenwoningbezit te stimuleren. HUD zelf doet geen leninggaranties voor individuele woningen, met uitzondering van HUD Section 184 leninggaranties, die alleen beschikbaar zijn voor indianen die huizen of ander onroerend goed kopen. Als u een redelijk goede kredietwaardigheid heeft, maar te weinig geld hebt voor een aanbetaling, kan een FHA-verzekerde lening u helpen om huiseigenaar te worden. Maar vanwege de beperkingen van de onroerendgoedprijs, het woningtype en de keuze van de lening - plus de extra kosten van hypotheekverzekering - bent u waarschijnlijk beter af met een conventionele hypotheek als u voldoende contanten bij de hand hebt. Het komt allemaal neer op het volledig onderzoeken van uw opties en het doen van de wiskunde van de initiële en levenslange kosten van elke lening die u overweegt.

Voor meer informatie, zie

7 dingen die u moet weten over FHA Home Loans, de FHA's minimale eigendomsnormen

en de beste redenen om een ​​FHA-lening aan te vragen.