Een jumbo-lening, ook wel een jumbo-hypotheek genoemd, is een vorm van woningfinanciering waarvan het bedrag de conforme kredietlimieten overschrijdt die zijn vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA). Als gevolg hiervan kan het, in tegenstelling tot conventionele hypotheken, niet worden gekocht, gegarandeerd of gesecuritiseerd door Fannie Mae of Freddie Mac. Ontworpen om luxe woningen en huizen te financieren in zeer competitieve lokale vastgoedmarkten, bieden jumbo-hypotheken unieke onderschrijvingsvereisten en fiscale implicaties.

Jumbo-hypotheken winnen terrein nu de huizenmarkt zich verder herstelt na de Grote Recessie.

Hoe groot is een Jumbo-hypotheek?

Tegen welke prijs overschrijdt een hypotheek het conventionele / conforme en gaat hij over in jumbo? Het varieert per staat en zelfs provincie. De FHFA stelt de conforme kredietlimiet voor verschillende gebieden op jaarbasis vast, hoewel deze niet vaak verandert. In feite is de maximumlimiet voor 2017 voor een eenheid van $ 424, 100 (voor het grootste deel van het land) de eerste algemene verhoging van de baseline sinds 2006.

Momenteel wordt een hypotheek van meer dan $ 424, 100 beschouwd als een jumbo-lening in de overgrote meerderheid van de continentale U. S. De conforme limiet is echter hoger in gebieden met steile huizenprijzen. In de hoogste van deze 'dure zones' is een jumbo een lening van meer dan $ 636, 150.

Hier ziet u hoe deze uitvalt. Er zijn ongeveer 3, 143 provincies in de continentale Verenigde Staten. Daarvan hebben 2, 916 een leningslimiet van $ 424, 100 in 2017. Slechts 108 provincies hebben een kredietlimiet van $ 636, 150, inclusief New York City, Los Angeles en San Francisco. De meeste dure gebieden liggen in Californië - wat geen verrassing is, aangezien de Golden State een van de duurste huizenmarkten van het land is.

Er zijn ook 115 Amerikaanse provincies met kredietlimieten die hoger zijn dan $ 424, 100 maar lager dan $ 636, 150. Bijvoorbeeld, de conformerende limiet in Fairfield County, Conn., Is vastgesteld op $ 601, 450. In Suffolk County, Massachusetts (thuisbasis van Boston), is de limiet $ 598.000.

Leninglimieten liggen vaak nog hoger buiten de continentale U. S … In feite liggen de limieten in de vijf graafschappen van Hawaï tussen $ 636 , 150 en $ 721, 050. (Hawaii, samen met Alaska, Guam en de Maagdeneilanden, mogen hogere conforme limieten hebben.) Voor een volledige lijst van landingsleninglimieten, kijk hier.

Kwalificeren voor een Jumbo-hypotheek

Als u uw zinnen zet op een huis dat bijna een half miljoen of meer kost en u niet zoveel op een bankrekening zit, gaat u waarschijnlijk een jumbo-hypotheek nodig hebben. En als u probeert er een te krijgen, zult u veel meer strenge kredietvereisten moeten ondergaan dan huiseigenaren die een conventionele lening aanvragen.Dat komt omdat jumbo-leningen meer kredietrisico's met zich meebrengen voor de kredietgever, vanwege het ontbreken van een Fannie Mae- of Freddie Mac-garantie, zoals hierboven vermeld. En, natuurlijk, omdat er meer geld bij betrokken is.

Net als hypotheken in het algemeen, zijn minimumeisen voor een jumbo sinds 2008 steeds strenger geworden. Om goedgekeurd te worden, heb je een geweldige credit score nodig van 700 en hoger, en een superlage schuld -to inkomen (DTI) ratio - onder 43%, tenminste, en bij voorkeur dichterbij 36%. Hoewel ze niet-conforme hypotheken zijn, moeten jumbo's vaak nog steeds binnen de richtlijnen vallen van wat het Consumer Financial Protection Bureau beschouwt als een 'gekwalificeerde hypotheek', een uitleensysteem met gestandaardiseerde voorwaarden en regels, zoals de 43% DTI.

U moet bewijzen dat u toegankelijke contanten bij de hand hebt om uw jumbo-hypotheekbetalingen te dekken, die waarschijnlijk zeer hoog zijn als u kiest voor een standaard 30-jarige rentevaste hypotheek. Specifieke inkomensniveaus en -reserves zijn afhankelijk van de omvang van de totale lening, maar alle leners hebben loonstroken nodig die 30 dagen teruggaan en W2-belastingvormen die zich over twee jaar uitstrekken. Als u als zelfstandige werkt, zijn de inkomenseisen groter: twee jaar belastingaangiften en ten minste 60 dagen lopende bankafschriften. De lener moet ook bewijzen dat hij of zij over de liquide activa beschikt om in aanmerking te komen en contante reserves die gelijk zijn aan zes maanden van de hypotheekbetalingen.

En alle aanvragers moeten de juiste documentatie over alle andere verstrekte leningen en het bewijs van eigendom van niet-liquide activa tonen, zoals andere onroerende goederen.

Hoeveel u uiteindelijk kunt lenen, hangt natuurlijk af van uw vermogen, uw credit score en de waarde van de woning die u wilt kopen (zie voor meer informatie Te veel schulden voor een hypotheek? < ) . Jumbo-leentarieven

Van de positieve kant, terwijl jumbo-hypotheken vroeger hogere rentetarieven droegen dan conventionele hypotheken (vanwege de grotere hoeveelheid geld die ermee gemoeid is en omdat het langer kan duren om een ​​duurdere woning te verkopen als de geldschieter moet afschermen), die kloof is de afgelopen jaren gesloten. Tegenwoordig is het gemiddelde jaarlijkse percentage (APR) voor een jumbo-hypotheek vaak vergelijkbaar met conventionele hypotheken - en in sommige gevallen zelfs lager. Anders kunnen banken rekenen van 0. 25% tot 1. 5% meer rente op een jumbo-lening.

Hoewel de door de overheid gesponsorde ondernemingen ze niet aankunnen, worden jumbo-leningen vaak gesecuritiseerd door andere financiële instellingen; aangezien deze effecten meer risico's met zich meebrengen, handelen zij tegen een yieldpremie voor conventionele gesecuritiseerde hypotheken. Echter, de laatste tijd is deze spreiding verminderd, met de rente van de leningen zelf.

Vooruitbetalingen op Jumbo-leningen

Aan de nog lichtere kant zijn de aanbetalingsvereisten in dezelfde periode korter geworden. In het verleden eisten jumbo-hypotheekverstrekkers vaak dat huizenkopers 30% van de aankoopprijs van de woning moesten betalen (vergeleken met 20% in conventionele hypotheken). Nu is dat cijfer zo laag als 10% tot 15%.(Houd er echter rekening mee dat er verschillende voordelen kunnen zijn aan het maken van een hogere aanbetaling - onder meer om de kosten van een particuliere hypotheekverzekering te vermijden: zie

Private Mortgage Insurance: Avoid It for These 6 Reasons ). Je zou al deze lage tarieven voor rente en aanbetalingen kunnen toerekenen aan het feit dat banken over het algemeen heel graag nieuwe klanten willen vinden voor hun jumbolening. Jumbo-hypothecaire kredietnemers zijn waarschijnlijk, of zijn op weg om te worden, het soort vermogende particulieren die graag lang willen blijven doen. Dergelijke klanten hebben een uitstekende kredietgeschiedenis, veel activa en vaak de behoefte aan aanvullend vermogensbeheer en beleggingsdiensten verderop. Bovendien is het praktischer voor een bank om één hypotheek van $ 2 miljoen te beheren dan tien $ 200.000 hypotheken.

Wie moet een Jumbo-lening krijgen?

Deze hypotheken worden het meest geschikt geacht voor een segment van mensen met een hoog inkomen die tussen de $ 250.000 en $ 500.000 per jaar verdienen. Dit segment staat bekend als HENRY, een acroniem voor 'hoge verdieners, nog niet rijk'; het verwijst naar mensen die over het algemeen veel geld verdienen, maar geen miljoenen hebben aan extra geld of andere opgebouwde activa - tot nu toe.

Hoewel een persoon in het HENRY-segment misschien niet de rijkdom heeft vergaard om een ​​duur nieuw huis te kopen met contant geld, hebben zulke mensen met een hoog inkomen meestal betere credit scores en een meer uitgebreid gevestigde kredietgeschiedenis dan de gemiddelde thuiskoper die op zoek is naar een conventionele hypothecaire lening voor een lager bedrag.

Naast het hebben van meer gevestigde kredietwaardigheid, hebben hoge inkomens ook de neiging om meer solide gevestigde pensioenrekeningen te hebben. Ze hebben vaak gedurende langere tijd aan dergelijke beleggingsrekeningen bijgedragen dan mensen met lagere inkomens. Ze hebben meestal meer geld bijgedragen aan dergelijke accounts, zodat de rekeningsaldi aanzienlijke bedragen vertegenwoordigen.

De belastingimplicaties van een Jumbo-lening

Alleen omdat u in aanmerking zou kunnen komen voor een van deze leningen, betekent dit niet dat u het zou moeten nemen. Dat zou u zeker niet moeten doen als u erop rekent dat u bijvoorbeeld een aanzienlijke belastingvoordeel krijgt.

U weet waarschijnlijk dat u de hypotheekrente die u voor een bepaald jaar hebt betaald, kunt aftrekken van uw belastingen. Maar je hebt je waarschijnlijk nooit zorgen hoeven te maken over de limiet die de IRS aan deze aftrek stelt. U kunt de rente aftrekken zolang de hypotheek zelf $ 1 miljoen of minder is. Als uw hypotheek groter is, krijgt u niet de volledige aftrek. Als u bijvoorbeeld een jumbo-hypotheek van $ 2 miljoen hebt afgesloten met een rente van $ 60.000 per jaar, kunt u slechts $ 30.000, - aftrekken van de eerste miljoen van uw hypotheek. U krijgt dus alleen een belastingkorting op de helft van de hypotheekrente.

En hoewel de rentevoeten van jumbos meer in lijn komen met conventionele hypotheken ', zou het nog steeds kunnen dat je getallen en voorwaarden vergelijkt, om te zien of het afsluiten van twee kleinere conforme leningen, in plaats van één grote jumbo, zou kunnen bewijzen beter voor je financiën op lange termijn.