Optionele regelbare rente hypotheken (ARM's) geven would-be huiseigenaren een manier om een ​​groot huis te kopen met slechts een kleine betaling. Ze geven huiseigenaren ook een manier om hun hypotheeklasten te verlagen. Hoewel deze voordelen mogelijk precies lijken op wat de arts na jaren van stijgende prijzen op een oververhitte woningmarkt heeft besteld, heeft het tijdschrift BusinessWeek de optie ARM's "Nightmare Hypotheken" geëtiketteerd. In het artikel uit september 2006 dat die naam droeg, verklaarde BusinessWeek dat de optie instelbare rentehypotheek "het riskantste en meest gecompliceerde thuisleningproduct ooit zou kunnen zijn".

De waarheid over de vraag of optie ARM's een nuttig hulpmiddel of een kaartje voor problemen zijn, is grotendeels een kwestie van persoonlijk perspectief. Een nader onderzoek van deze controversiële leningen zal het gemakkelijker maken om hun toekomstige gebruik te bepalen - en de bijbehorende risico's. (Zie ARMed And Dangerous , voor meer informatie over ARM's. Hypotheken: Vaste rente versus Veranderingssnelheid en Uw hypotheek afbetalen .)

< ! --2 ->

De opties

In tegenstelling tot de meeste hypotheken, die worden geleverd met een vaste maandelijkse betaling, bieden opties ARM's elke maand een keuze. (Voor een one-stop-shop over subprime hypotheken en de meltdown van subprime, bekijk de Subprime-hypotheekfunctie .)

Huiseigenaren kunnen kiezen uit de volgende betalingen:

• Minimum
  Het minimaal vereiste betaling voor een optie ARM is buitengewoon aantrekkelijk omdat het zo laag is. In feite is het zo laag dat het niet eens de rente op de hypotheek dekt. Door het minimum te betalen, bevinden leners zich in een positie die bekend staat als negatieve afschrijving, wat betekent dat ze aan het eind van de maand meer te danken hebben aan het huis aan het begin van de maand. Hoewel het maken van de minimale betaling vanuit financieel oogpunt misschien geen verstandige keuze lijkt, is dit de meest populaire optie in dure prijscodes waar huiseigenaren zich anders geen woning zouden kunnen veroorloven. (Zie Wat is de beste manier om mijn hypotheek af te betalen? Om meer te lezen over negatieve aflossing,

  )

  Natuurlijk zijn de kleine betalingen niet eeuwig geldig. Vijf jaar nadat de lening is begonnen, of wanneer het openstaande saldo toeneemt tot 110% van het oorspronkelijke leningsbedrag, berekenen de meeste optie-ARM's opnieuw om de volledig afgeschreven betaling te bepalen. Dit is de betaling die vereist is om de woning te betalen over de resterende levensduur van de lening. Voor de meeste leningen wordt dat nieuwe nummer dan de minimaal vereiste betaling en is de negatieve aflossingsbetaling niet langer toegestaan. Wanneer dit gebeurt, kan het bedrag van de maandelijkse betaling aanzienlijk stijgen, zelfs verdubbelend in omvang.
• Alleen rente
  Als u de schaal omhoog gaat, kost deze betaling meer dan het minimum en dekt deze rente wel, maar dit verlaagt de hoofdsom niet.De kredietnemer maakt geen vorderingen bij het bezit van het huis, maar vermijdt negatieve afschrijving.
• 30-Year Amortization
  Dit is de traditionele hypotheekbetaling waarmee de meeste mensen bekend zijn. Het doen van deze betaling dekt de rente en vermindert de hoofdsom.
• 15-jaarsafschrijving
  Met een lening van 15 jaar kunnen leners hun huizen sneller terugbetalen dan de traditionele 30-jarige lening. Het doen van deze betaling dekt de rente en vermindert de hoofdsom.

(Om te berekenen hoeveel tijd u nodig heeft om uw huis af te betalen, zie onze maandelijkse hypotheekbetalingscalculator.)

De details

De rente op de meeste optie-ARM's verandert maandelijks en de leningen hebben een limiet op het bedrag dat het tarief elk jaar kan stijgen. Hoewel de werkelijk vereiste betaling slechts één keer per jaar wordt gewijzigd, kan het verschil tussen de rentevoet van de eerste maand en het bedrag van de jaarlijkse aanpassing hoger zijn dan 7%. Vanuit een oogpunt van minimale betaling kan dit een grote verandering zijn. Als het openstaande saldo 110% van het oorspronkelijke saldo bereikt, is er geen limiet aan het potentiële bedrag van de verhoging.

Wie zou de optie moeten nemen?

• The Rich
  Deze hypotheken zijn ontwikkeld als hulpmiddel voor geldbeheer voor de rijken. Rijke mensen verdienen vaak enorme sommen geld, maar hebben onvoorspelbare kasstromen. Optie ARM's stellen hen in staat om kleine betalingen te doen totdat hun cashflow toeneemt. Veel mogulsmannen van Wall Street en topverkopers krijgen bijvoorbeeld 50% of meer van hun jaarinkomen in een enkele lumpsum-bonuscontrole. (Zie De middenklasse en Het rapport over de werkgelegenheid overnemen voor meer informatie over de inkomstencategorieën.)
• De voorbijgaande periode
  Mensen die in een groot huis willen wonen en niet van plan om lang te blijven, kan een optie ARM gebruiken om het huis te krijgen dat ze willen zonder een fortuin uit te geven. Corporate executives die om de zoveel jaar worden overgedragen, kunnen deze leningen gebruiken om contant geld vrij te maken voor ander gebruik.
• Degenen die een financiële meevaller verwachten
  Mensen die weten dat ze binnenkort een aanzienlijke verandering in inkomen zullen ervaren, kunnen ook een optie ARM kiezen. Als een huwelijk, erfenis, een wettelijke regeling of een andere bron van plotselinge rijkdom aan de horizon is, kan een optie ARM een goede manier zijn om het huis van tevoren te krijgen om het geld te krijgen. (Zie Een overerving weigeren en Huwelijk, scheiding en de stippellijn voor meer informatie over deze onderwerpen.)

Voordelen voor kredietverstrekkers

Lenders houden van optie ARM's. Hypotheekmakelaars ontvangen vaak hogere betalingen om ze te verkopen en volgens de boekhoudwetgeving kunnen geldschieters de maximale betaling (30 jaar) boeken als inkomsten, zelfs als ze alleen het minimumbedrag ontvangen. Deze fantoominkomsten zijn volkomen legaal, staan ​​goed in de boeken en doen wonderen voor de aandelenkoers van een hypotheekmakelaar. Opties ARM's hebben meestal ook een hogere kost om te herfinancieren, zodat geldschieters opnieuw worden betaald wanneer leners uit de leningen willen. Hoewel er bij het verstrekken van dergelijke leningen mogelijk gevaar lijkt te bestaan, worden de hypotheken vaak verkocht aan beleggers via voertuigen zoals door hypotheek gedekte waardepapieren, waarbij het risico wordt doorgegeven aan beleggers in plaats van aan de kredietverstrekkers.(Zie Winst uit hypotheekschuld met MBS voor meer informatie.)

Vergelijken

Wanneer u een optie ARM overweegt, zijn er verschillende belangrijke punten waarmee u rekening moet houden. De eerste is de hoeveelheid tijd die de introductierentevoet duurt. Hoe hoog de rente kan stijgen en hoeveel de betaling kan veranderen, zijn ook belangrijke overwegingen. Weten wanneer de lening zal worden aangepast en de drempel voor de negatieve aflossingslimiet moet ook worden overwogen.

Droom of nachtmerrie?

Het afsluiten van een hypotheek moet altijd met de nodige voorzichtigheid gebeuren, waarbij een optie wordt geëlimineerd. ARM vereist een nog hoger niveau van waakzaamheid. Voor mensen in een solide financiële situatie met een goed begrip van de voorwaarden en condities die gepaard gaan met een optie ARM, kan de lening een handig hulpmiddel zijn. Voor degenen die niet voorbereid zijn, kan het een eenrichtingskaart zijn voor problemen.

Lees voor meer informatie over dit onderwerp Investing in Real Estate en Smart Real Estate Transactions .