Niet-verhandelde vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) hebben de laatste jaren veel beleggers veel geld opgeleverd. Dit heeft geleid tot een grotere vraag, maar dit type investering is niet zo rooskleurig als het lijkt. Dit betekent niet dat niet-verhandelde REIT's moeten worden uitgesloten van uw lijst met beleggingsoverwegingen. Het betekent wel dat u hun voor- en nadelen moet kennen voordat u naar binnen springt.

Niet-verhandelde REIT's versus Exchange-Traded REIT's

Het grootste verschil tussen op de beurs verhandelde REIT's en niet-verhandelde REIT's is dat deze laatste illiquide zijn. In feite vereisen de meeste niet-verhandelde REIT's een minimale lockup-periode van zeven jaar. Het is in sommige gevallen nog steeds mogelijk om geld in te wisselen, maar vaak zal dit na één jaar slechts 3% tot 5% zijn en worden inwisselprogramma's soms beëindigd. Niet-verhandelde REIT's worden geleverd met front-end fees zo hoog als 15%. Verkopen, compensatie en onkosten mogen niet meer bedragen dan 10%. De andere 5% (potentieel) is afkomstig van de kosten van de emittent. Netto kostenratio's gaan zelden boven de 1% uit op exchange-traded REIT's. Beide soorten REIT's moeten 90% van hun belastbaar inkomen aan de aandeelhouders terugbetalen in de vorm van dividenden. (Zie voor meer informatie: Residentiële, gezondheidszorg en kantoor-REIT's .)

Een niet-verhandelde REIT heeft een beperkte levensduur. Nadat het vooraf vastgestelde tijdsbestek is voltooid, moet de REIT ofwel op een effectenbeurs ofwel liquidatie noteren. Als er liquidatie optreedt, kunt u aanzienlijke winsten zien of ziet u een waarde van $ 0. Een exchange-traded REIT, aan de andere kant, heeft geen vooraf bepaald tijdsbestek.

SEC-opvullingen

Net als bij een op de beurs verhandelde REIT, moet een niet-verhandelde REIT een dossier indienen bij de Securities and Exchange Commission (SEC). Veel beleggers zijn hiervan niet op de hoogte omdat niet-verhandelde REIT's niet genoteerd zijn aan effectenbeurzen. De sleutel hier is transparantie. Als u wilt weten wat u allemaal moet weten over een specifieke niet-verhandelde REIT, gaat u naar de EDGAR-database van de SEC. Zoek de REIT die u wilt onderzoeken en lees de 10-Q (driemaandelijkse) en 10-K (jaarlijkse) registraties. Dit klinkt misschien intimiderend, maar dat is het niet. Laat je niet misleiden door de kleine lettertjes en fancy terminologie. Rond de mengelmoes vindt u kwaliteitsinformatie over de gezondheid van die REIT. (Zie voor meer informatie: Top SEC EDGAR-hulpmiddelen voor nieuwe investeerders .)

De meeste beleggers nemen niet de moeite om SEC-documenten in te zien. Scheid uzelf af van de massa en neem die extra stap, zodat u een geïnformeerde belegger kunt zijn. Als u zich niet op uw gemak voelt om dit te doen, huur dan tenminste een financieel adviseur in om het voor u te doen.

Kijk bij het lezen van een SEC-bestand naar verschillende dingen: (Zie voor meer: ​​ SEC-documenten: formulieren die u moet kennen .)

• Hoe vreemd is de REIT? (Als uitkeringen meer zijn dan netto contanten uit bedrijfsactiviteiten, is er reden tot ongerustheid.)
• Portefeuille van vastgoedactiva (onderzoek deze activa afzonderlijk.Dit zou niet te tijdrovend moeten zijn omdat niet-verhandelde REIT's vaak niche zijn in één categorie.)
• Managementteam (Is het managementteam ervaren? Zo ja, zijn ze in het verleden succesvol geweest?)
• Overhead kosten
• Kapitaalkosten

De verdeling van de distributie

op een niet-verhandelde REIT kan niet worden gegarandeerd. In sommige gevallen worden ze opgeschort en soms helemaal gestopt. Dan zijn er gevallen waarin uitkeringen worden gefinancierd uit het geld van andere mensen - zoals bij andere beleggers. Dit is een onmiddellijke rode vlag en niet anders dan een Ponzi-schema. (Zie voor meer informatie: Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) - REIT's en REIT-prestaties analyseren.)

U wilt zeker weten dat uitkeringen worden gefinancierd met huur, bezettingskosten en dergelijke. Ook als u vindt dat uitkeringen alleen mogelijk waren vanwege de toegenomen schuld, een daling in kasreserves of nieuwe aandelenverkopen, zou dit een teken kunnen zijn dat traditionele methoden om inkomsten te genereren niet werken. Dit kan een wanhopige poging zijn van de onderneming die de REIT uitvoert om de huidige distributieniveaus te handhaven. En als u vindt dat een REIT meer dan 100% van de nettoactiva leent, duidt dit op extreme leverage en de mogelijkheid van wanbetaling.

Andere waarschuwingen

• Als een niet-verhandelde REIT niet bij de SEC heeft ingediend, is het een oplichterij. Blijf weg.
• Met een front-endvergoeding van wel 15% zou dat betekenen dat slechts $ 85.000 van een investering van $ 100.000 wordt ingezet. De prestaties van de REIT zouden uitzonderlijk moeten zijn om een ​​geweldig rendement te zien. Vraag jezelf af of dat kapitaal elders beter kan worden gebruikt.
• De Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) heeft in mei 2013 gewaarschuwd voor onjuiste en misleidende informatie op de niet-verhandelde REIT-markt.
• Zorg ervoor dat een niet-verhandelde REIT informatie over de vastgoedspecificatie verstrekt. Vermijd blinde pools. Investeer alleen in REIT's waar u de waarde van onroerend goed kunt beoordelen.
• Vermijd niet-verhandelde REIT's die literatuur zonder specifieke details uitsturen en uitzonderlijke rendementen beloven.
• Overweeg vastgoedrisico's op basis van de huidige marktomstandigheden. Zorg ervoor dat u dit opsplitst in categorieën. Ziekenhuizen zullen bijvoorbeeld op dit moment waarschijnlijk beter presteren dan winkelcentra in de voorsteden.
• Vermijd particuliere REIT's. Deze zijn alleen toegankelijk voor geaccrediteerde beleggers (nettowaarde van $ 1 miljoen of meer). Aangezien er geen openbaarmaking aan de SEC vereist is, hebt u geen toegang tot essentiële informatie, waardoor u geen onderbouwde beslissingen kunt nemen. (Zie voor meer: ​​ Wat zijn de risico's van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's)? )

De bottom line

Niet-verhandelde REIT's hebben het potentieel om jarenlang uitkeringen te verstrekken. Maar om de hierboven genoemde redenen moet dit worden gezien als een investering met een extreem hoog risico. Er zijn andere gerelateerde beleggingsvehikels die veel betere risico / beloningsratio's bieden. (Zie voor meer: ​​ Wat zijn de potentiële valkuilen van REIT's in eigendom? )