Waar te leven is een van de grootste beslissingen waarmee gepensioneerden worden geconfronteerd. Voor veel mensen die met pensioen gaan, is het besluit om het gezin thuis te houden, te verkleinen naar een kleiner huis of appartement, of zich te ontdoen van de stress en kosten die gepaard kunnen gaan met huisbezit in zijn geheel een moeilijke. (Zie: De verborgen kosten van huiseigendom .) Hier geven we u de punten die u moet wegen om deze beslissing voor uzelf te nemen.

Dingen om over na te denken

Door een paar eenvoudige ideeën in gedachten te houden, wordt de beslissing tussen huren en woningbezit eenvoudiger. Hoewel dit een belangrijke keuze is voor gepensioneerden, is het het beste om de details van specifieke eigendoms- en verhuurmogelijkheden te vermijden en dit probleem vanuit een groot beeldpunt te bekijken. Houd rekening met het volgende wanneer u deze beslissing neemt:

• Wat is uw budget voor huren of eigendom, na aftrek van belastingen?
• Ziet u een huis of appartement als een potentiële investeringsmogelijkheid of gewoon als een andere kost van levensonderhoud?
• Heeft u nagedacht over de risico's die gepaard gaan met eigendom in termen van onverwachte kosten en kan uw budget ze verdragen?

Verwachtingen na belastingen

Om te beginnen, is de eerste stap in het analyseren van eigendom versus huren om te bepalen hoeveel geld u wilt besteden na belastingen. Aangezien hypotheekrente en onroerendgoedbelasting op een hoofdverblijfplaats fiscaal aftrekbaar zijn, is het van essentieel belang dat u weet dat de kosten na belastingen van toepassing zijn. (Lees voor meer informatie: Belastingverminderingen op hypotheekrente .) Gelukkig is de wiskunde heel eenvoudig en wordt uitgelegd in figuur 1, die willekeurig een budget na belastingen van $ 2, 000 veronderstelt voor hypotheekrente, belastingen en verzekering voor eigenwoningbezit, of voor huurkosten.

Omdat huurkosten niet fiscaal aftrekbaar zijn, zijn er geen berekeningen nodig. Belastingen bemoeilijken echter de eigendomssituatie omdat je elke maand goed meer dan $ 2,000 kunt uitgeven, maar nog steeds maar $ 2,000 hoeft te betalen als je je belastingteruggave ontvangt. Het enige dat u hoeft te doen, is uw marginale belastingschijf bepalen, dat percentage aftrekken van figuur 1 en uw budget verdelen over dat bedrag (zie hieronder).

Afbeelding 1

Afbeelding 1 laat zien dat als uw budget een netto na belastingen van $ 2 000 heeft en uw marginale belastingtarief 20% is, u $ 2,500 per jaar aan hypotheekrente en eigendommen kunt uitgeven belastingen. Houd er rekening mee dat u de belasting vóór belasting moet betalen totdat het seizoen voor belastingteruggave is bereikt. Daarom moet ook rekening worden gehouden met uw cashflowsituatie.

Risico's om te overwegen

Uiteraard heeft thuisbezit een duidelijk voordeel omdat je theoretisch meer kunt krijgen voor je geld. Er is echter geen gratis lunch omdat huisbezit ook aanzienlijke financiële risico's met zich meebrengt. Dergelijke kwesties als schommelingen in de marktwaarde, verwachte / onverwachte onderhoudskosten en verzekeringsaftrekbare bedragen kunnen naast het huren enorme extra kosten met zich meebrengen.Echter, als je eenmaal de bovenstaande wiskunde hebt gedaan, ga dan gewoon winkelen voor huizen, hypotheken en huurwoningen die passen binnen jouw budget. En vergeet niet om inflatie te plannen; huur, belastingen en verzekeringskosten stijgen allemaal met de tijd.

Een investeringsmogelijkheid?

Hoewel huizen en flatgebouwen goede investeringsmogelijkheden kunnen zijn, mogen deze activa niet alleen vanuit dat perspectief worden bekeken. Het feit is dat huisvesting een onvermijdelijke kost van levensonderhoud is. Vanuit een conservatief oogpunt moet uw huis worden beschouwd als een kost van levensonderhoud in tegenstelling tot een beleggingsproduct. Dit komt omdat beleggingsactiva niet het vinden van een andere woonplek als middel voor het verschaffen van liquiditeit met zich mee mogen brengen. Daarom is het vanuit het oogpunt van een gepensioneerde het beste om de investeringsstoot van eigendom in je denkproces te negeren. Het zal u afleiden van het echte doel om uw woonlasten voor pensionering op de juiste manier te plannen.

"Een van de grootste mythes van huiseigendom is dat het een investering is. Dat is het niet, "zegt Kirk Chisholm, wealth manager bij Innovative Advisory Group in Lexington, Massachusetts." Het bezit van een woning waar je woont is een last, geen investering. Een investering is een investering die cashflow genereert. Zeker, er zijn een aantal voordelen van het bezitten van een woning, maar als je rekening houdt met de kosten, grote hoeveelheden kapitaal koppelt, illiquiditeit van het huis en het feit dat huizenprijzen niet altijd stijgen, is dat een stuk minder aantrekkelijk 'investering. '"

Als u echter uw huis als een investering ziet, is een algemene regel heel eenvoudig: Koop laag en verkoop hoog. Dit betekent dat we huizen op een opportunistische manier moeten kopen en verkopen.

Houd er echter rekening mee dat huren in sommige opzichten kan worden beschouwd als het economische equivalent van het kortsluiten van een aandeel. Als je bijvoorbeeld denkt dat de huizenprijzen lager zijn, huur je een huis, wacht je op dalende prijzen en koop je later een huis. Deze strategie plukt de vruchten van een tekort aan lagere huisvestingskosten. Als je het verkeerd hebt over de richting van de huizenprijzen en je uiteindelijk hogere huizenprijzen betaalt wanneer je iets koopt, is dit vergelijkbaar met het betalen van een hogere prijs voor een aandeel om je shortpositie te dekken.

Dit is het belangrijkste waar een gepensioneerde zich zorgen over moet maken bij het gebruik van een hoofdverblijfplaats als een investering. Door uw huis te verkopen, maakt u de kans om uit de markt te worden geprijsd als de prijzen stijgen in plaats van omlaag te gaan. Dit zou een grote zorg moeten zijn als je een vast budget hebt en het leuk vindt om je eigen huis of appartement te bezitten, in tegenstelling tot het omgaan met een huisbaas.

Onderhoudsrisico

Een ander belangrijk aandachtspunt is het onderhoudsrisico dat gepaard gaat met eigendom. Dit is belangrijk omdat huren hetzelfde is als het kopen van een verzekering tegen onderhoud. Dit betekent dat huurders niet aansprakelijk zijn voor reguliere onderhoudskosten, uitval van apparatuur of catastrofale gebeurtenissen zoals een boom die op uw huis valt of door een storm wordt geraakt. Het mooie van huren is dat de verhuurder zich zorgen moet maken over de onverwachte financiële eigendomskosten.(Lees: Verhuurder worden: meer moeite dan het waard is? )

"Ik geef de voorkeur aan huren om vele redenen. Hoge [thuis] prijzen met een zwak investeringspotentieel zijn de eerste reden. De tweede reden is de onderschatte maandelijkse kosten van het bezit. Belastingen, rentebetalingen, verzekeringen, water, elektriciteit, sprinklersystemen, gepland en ongepland onderhoud en alle andere vormen een optelsom van aanzienlijke maandelijkse betalingen die niet bijdragen aan het opbouwen van eigen vermogen. Huren is vaak net zo kostenefficiënt ", zegt Max Osbon, partner, Osbon Capital Management, in Boston, Massachusetts.

Uitbetaling en liquiditeit

Andere financiële voordelen van huurder zijn dat u zich geen zorgen hoeft te maken over de marktomstandigheden in het geval dat u verhuist, en er is geen mogelijkheid tot beleggingsverlies. Bovendien hoeft u als huurder geen zorgen te maken over liquiditeit. Een huis verkopen kan lang duren; het brengt ook veel papierwerk met zich mee. Bovendien vragen de meeste makelaars een commissie. Het is zeker de moeite waard om deze rotzooi te omzeilen als het tijd is om te verhuizen.

Bovendien leven gepensioneerden vaak alleen op pensioenen zoals sociale zekerheid of een bedrijfsplan. Ze hebben echter niet altijd grote sommen liquide vermogenssaldo. Als u niet voldoende bezittingen aan de zijlijn hebt om onverwachte uitgaven te betalen, kunnen de reguliere kosten voor het bezitten van een huis rampzalig zijn. Aan de andere kant, als u voldoende bezittingen aan de zijlijn hebt om de onverwachte kosten van eigendom te tolereren, dan zijn onderhoudsrisico's eigenlijk geen punt van zorg bij uw beraadslagingen.

De bottom line

Samenvattend is een besluit dat genomen kan worden door een aantal belangrijke punten te onderzoeken:

• Bepaal of u een investering wilt doen of gewoon een budget wilt maken van leven.
• Zoek uit wat u wilt uitgeven na belastingen en doe de wiskunde om uw budget voor huur en eigendom te bepalen.
• Overweeg serieus hoeveel risico u bereid bent te ondernemen. Wilt u zich zorgen maken over de marktprijzen? Kunt u de financiële risico's van het onderhoud van het onroerend goed betalen?
• Houd er rekening mee dat er een rechtstreeks verband bestaat tussen de omvang van uw liquide middelen en uw vermogen om de financiële risico's verbonden aan eigendom te tolereren.

Helaas hebben dit soort beslissingen weinig te maken met harde feiten en meer te maken met zoeken naar de ziel. Pensioen hoort zorgeloos en plezierig te zijn; onderzoek uw situatie en neem alleen de kosten en risico's waarmee u 's nachts goed kunt slapen.