Veel huiseigenaren kijken ernaar uit om een ​​tweede huis te kopen dat kan worden gebruikt voor vakanties, huurinkomsten, beleggingsdoeleinden of als hoofdverblijfplaats tijdens het pensioen. De huidige belastingwetgeving biedt verschillende belastingvoordelen die ertoe kunnen bijdragen dat het eigendom van een tweede huis betaalbaarder wordt. Als u al eigenaar bent van of overweegt om een ​​tweede huis te kopen, is het in uw eigen belang om de belastingvoordelen en hoe ze werken te begrijpen. Er zijn verschillende belastingregels van toepassing, afhankelijk van hoe u de woning gebruikt, voor persoonlijk of huurgebruik, of een combinatie van beide.

AD:

Persoonlijk gebruik

Zolang u de woning als een tweede huis gebruikt - en niet als een vakantiewoning - kunt u de hypotheekrente op dezelfde manier aftrekken als voor uw primaire woning. U kunt tot 100% van de rente die u betaalt tot maximaal $ 1 aftrekken. 1 miljoen schuld die is beveiligd door je eerste en tweede huis (dat is het totale bedrag - het is niet $ 1, 1 miljoen voor elk huis). Gebruik bij het winkelen voor uw tweede woning een hulpmiddel zoals een hypotheekcalculator om rentetarieven te onderzoeken voordat u uw grote aankoop doet.

AD:

Opmerking: u kunt ook onroerendgoedbelasting aftrekken van uw tweede huis en, voor die kwestie, evenveel eigendommen als uw eigendom. Net als een hoofdverblijfplaats, kunt u over het algemeen echter geen kosten afboeken die verband houden met nutsvoorzieningen, onderhoud of verzekering (er zijn uitzonderingen hierop, u kunt bijvoorbeeld een aftrek voor thuiskantoor claimen als een deel van uw woning wordt gebruikt voor zakelijke doeleinden).

Verhuurgebruik - De 14 dagen of 10% regel

AD:

De belastingregels zijn behoorlijk ingewikkeld als u de woning verhuurt. Er zijn verschillende regels van toepassing, afhankelijk van het aantal dagen per jaar dat u het huis gebruikt voor persoonlijk versus huurgebruik. Er zijn drie categorieën waarin u kunt vallen:

1. U verhuurt het onroerend goed voor 14 dagen of minder.

Uw tweede huis kan elk jaar maximaal twee weken (14 nachten) worden verhuurd aan een andere partij zonder dat dit inkomen aan de IRS wordt gerapporteerd. Zelfs als je het verhuurt voor $ 10.000 per nacht, hoef je de huurinkomsten niet te vermelden zolang het huis niet langer dan 14 dagen is verhuurd. Het huis wordt nog steeds als een persoonlijke woning beschouwd, dus u kunt hypotheekrente en onroerendgoedbelasting aftrekken volgens de standaard huisregels.

2. U verhuurt het object gedurende 15 dagen of langer en gebruikt het voor minder dan 14 dagen of 10% van de dagen dat het huis was verhuurd.

Deze eigenschap wordt als een huurwoning beschouwd en de verhuuractiviteiten worden als een bedrijf beschouwd. Als uw tweede huis langer dan 14 dagen wordt verhuurd, moeten alle huurinkomsten aan de IRS worden gerapporteerd. U kunt huurlasten aftrekken (inclusief hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, verzekeringspremies, vergoedingen betaald aan vastgoedbeheerders, nutsbedrijven en 50% van de afschrijving), maar u moet rekening houden met de tijd dat het onroerend goed wordt gebruikt voor persoonlijk gebruik versus verhuur. gebruik.En als een huurwoning kan tot $ 25.000 aan verliezen elk jaar aftrekbaar zijn. Fix-up dagen tellen niet als persoonlijk gebruik, dus u kunt meer dan 14 dagen bij de accommodatie doorbrengen, zolang het maar voor onderhoudsdoeleinden is. U moet de onderhoudsactiviteiten wel kunnen documenteren met bewijsstukken om te bewijzen dat u die accommodatie op die dagen niet voor recreatiedoeleinden gebruikte.

3. U gebruikt de eigenschap langer dan 14 dagen of 10% van de totale dagen dat de woning was gehuurd.

Als u de accommodatie langer dan 14 dagen of meer dan 10% van het aantal dagen dat deze wordt gehuurd (welke groter is) gebruikt, wordt de accommodatie als een persoonlijke woning beschouwd en kan het huurverlies niet worden afgetrokken. Als een familielid de woning gebruikt (inclusief uw partner, broers en zussen, ouders, grootouders, kinderen en kleinkinderen), tellen die dagen als persoonlijke dagen tenzij u een redelijke huurprijs afhaalt.

Uw tweede huis verkopen

Met belastingwetten kunt u tot $ 500, 000 winst ($ 250, 000 als u ongehuwd bent) belastingvrij opnemen bij de verkoop van uw hoofdverblijf. Deze uitsluiting voor uitsluiting van hoofdwoning is niet van toepassing als u uw tweede huis verkoopt: als u een huis verkoopt dat niet uw hoofdverblijf is, moet u mogelijk de gebruikelijke belasting op vermogenswinst betalen. Als u de tweede woning ten minste twee jaar lang uw hoofdverblijfplaats maakt voordat u het verkoopt, kunt u mogelijk een aantal belastingvoordelen behalen, maar dit is niet zo eenvoudig als vroeger.

Vóór 1 januari 2009 kunt u uw tweede huis betrekken, er uw eerste woning van maken voor twee jaar, het verkopen en profiteren van de uitsluiting voor de uitsluiting van de primaire woning. Nu, als gevolg van nieuwe wetten die verband houden met de Woningwet en de Economische Herstelwet van 2008, kunt u uw tweede huis nog steeds een hoofdhuis maken voordat u het verkoopt, maar bent u belasting verschuldigd voor de periode dat het onroerend goed een tweede huis na 1 januari 2009. De IRS gebruikt nu een verhouding van de jaren dat u het huis als hoofdverblijf had in vergelijking met de jaren dat het huis als een huurwoning (of een andere dan hoofdverblijfplaats) werd gebruikt om de hoeveelheid meerwaarde te berekenen dat wordt uitgesloten van de verkoop.

Bijvoorbeeld, Smiths kocht een tweede huis in 2004. Zij bleven het gebruiken als huurwoning gedurende 2009 en 2010, en gebruikten het huis vervolgens als hoofdverblijfplaats in 2011 en 2012. Slechts 50% van de meerwaarden van de verkoop van het huis zal belastingvrij zijn (tot de $ 500, 000 uitsluiting), omdat het huis was een hoofdverblijfplaats voor slechts 50% van de tijd na 1 januari 2009.

1031 Uitwisselingen

A 1031 ruilen, ook wel een uitwisselings- of belastinguitgestelde uitwisseling genoemd, is een transactie waarbij een verkoper een huur- of vastgoedbelegging ruilt voor een andere huur- of beleggingsvastgoed van dezelfde of hogere waarde, op basis van uitgestelde belastingen. Het voordeel is dat de verkoper mogelijk geen belasting op de meerwaarde op de beurs kan betalen. Een woning moet worden beschouwd als een huurwoning (en niet als een persoonlijke woning) om in aanmerking te komen voor een 1031-ruil. Dit betekent dat u de woning 15 dagen of langer moet verhuren en deze gedurende minder dan 14 dagen of 10% van de dagen dat de woning werd verhuurd, gebruikt.

De bottom line

Als het financieel haalbaar is, kan het bezitten van een tweede huis een uitstekende investering zijn voor vakantie- of verhuurdoeleinden, of om te gebruiken als een primaire woning tijdens het pensioen. Omdat het bezitten van een woning een aanzienlijke financiële last met zich meebrengt - van hypotheek en belastingen tot onderhoud en reparaties - is het in uw eigen belang om de fiscale gevolgen van het eigendom van een tweede huis te begrijpen. Omdat belastingwetten ingewikkeld zijn en veranderen, moeten eigenaren en potentiële kopers een gekwalificeerde onroerendgoedbelastingspecialist raadplegen om een ​​volledig inzicht te krijgen in fiscale implicaties en wetten, en om de meest gunstige eigendomsstrategie te bepalen.