Bezit u onroerend goed dat u verhuurt? Naast het potentieel voor een aanhoudend inkomen en kapitaalgroei, bieden dergelijke beleggingen inhoudingen die de inkomstenbelasting op uw winst kunnen verminderen. Maar eerst, wat voor soort vastgoedinvesteerder bent u: een passieve belegger of een vastgoedprofessional? In dit artikel laten we u zien hoe uw classificatie een groot verschil kan maken in het aantal belastingvoordelen dat u krijgt.
Als u het grootste deel van uw tijd in de onroerendgoedsector doorbrengt als een vastgoedexpert, zijn uw huurverliezen niet passief. Dit betekent dat uw verliezen volledig aftrekbaar zijn voor alle inkomsten, zowel passief als niet-passief. Anders zijn uw verliezen passief en alleen aftrekbaar tot $ 25.000 tegen het inkomen van uw huurwoning (aftrek neemt af als uw aangepast aangepast bruto-inkomen (MAGI) tussen $ 100, 000 en $ 150.000 ligt). Verliezen van meer dan $ 25.000 kunnen echter worden overgedragen naar het volgende jaar.

De IRS definieert een vastgoedprofessional als iemand die meer dan de helft van zijn of haar werktijd besteedt aan de verhuur. Dit omvat projectontwikkeling, constructie, acquisitie en beheer. U moet ook meer dan 750 uur per jaar aan uw vastgoedverhuurprojecten besteden. (Zie Investeren in onroerend goed en Tips voor de toekomstige verhuurder voor meer informatie over het bezit van huurwoningen.)

Gemeenschappelijke inkomstenbronnen
Huurinkomsten
Geld dat u te huur ontvangt, wordt over het algemeen beschouwd als belastbaar in het jaar waarin u het ontvangt, niet wanneer het verschuldigd of verdiend was; daarom moet u vooruitbetalingen als inkomsten opnemen.

Stel dat u bijvoorbeeld een huis voor $ 1 000 per maand huurt en dat nieuwe huurders eerst moeten betalen en de huur van de laatste maanden als ze een huurovereenkomst ondertekenen. In dit geval moet je de $ 2,000 die je als inkomen hebt ontvangen declareren, ook al dekt een $ 1, 000 van die $ 2, 000 een periode die in de toekomst meerdere jaren kan zijn.

Huurder-betaalde uitgaven
Kosten die uw huurder betaalt, worden als inkomsten beschouwd. Dit zou bijvoorbeeld een noodreparatie op een koelkast omvatten die een huurder moet hebben gedaan terwijl u de stad uit bent. U kunt de reparatievergoeding dan als huurlasten aftrekken.

Handel voor diensten
Uw huurder kan aanbieden zijn diensten te verhandelen in ruil voor huur. U moet echter wel een eerlijke marktwaarde van de services als inkomsten opnemen. Als uw huurder bijvoorbeeld aanbiedt om het huurhuis te verven in ruil voor een maandhuur (ter waarde van $ 1, 000), moet u de $ 1, 000 als inkomsten opnemen, ook al heeft u het geld niet echt ontvangen. U kunt de $ 1, 000 echter als een uitgave aftrekken.

Waarborgsommen
Waarborgsommen zijn niet belastbaar wanneer u ze ontvangt als het de bedoeling is om dit geld aan het einde van het huurcontract aan de huurder terug te geven.Maar wat als uw huurder de huurvoorwaarden niet naleeft?
Stel dat u een borg van $ 500 verzamelt en dat uw huurder vertrekt en gaten in de muren achterlaat die $ 400 kosten om te herstellen. U kunt dat bedrag aftrekken van de borg gedurende het jaar dat u het terugstuurt. Op dat moment moet u echter de $ 400 die u gebruikte om de muur te repareren als inkomsten opnemen. Je kunt de $ 400 ook als een aftrekbare uitgave laten zien.

Reparaties vs. Verbeteringen
Verhuureigenaren mogen ervan uitgaan dat alles wat ze op hun eigendom doen een aftrekbare uitgave is. Niet zo , volgens de IRS.

Een reparatie houdt uw woning in goede staat en is aftrekbaar in het jaar dat u ervoor betaalt. Reparaties zijn schilderen, een kapot toilet repareren en een defecte lichtschakelaar vervangen. Verbeteringen aan de andere kant, voegen waarde toe aan uw eigendom en zijn niet aftrekbaar als u ervoor betaalt. U moet de kosten van verbeteringen recupereren door de kosten in mindering te brengen op de levensverwachting van uw eigendom. Verbeteringen kunnen een nieuw dak, patio of garage omvatten.

Daarom moet u, vanuit fiscaal oogpunt, reparaties uitvoeren zodra de problemen zich voordoen in plaats van te wachten totdat ze zich vermenigvuldigen en renovatiewerkzaamheden vereisen.

Gemeenschappelijke kortingen
Hypotheekkosten
Kosten om een ​​hypotheek te krijgen, zijn niet aftrekbaar als u ze betaalt. Deze omvatten commissies en taxaties. U kunt ze echter over de levensduur van uw hypotheek afschrijven.

Vergeet niet dat niet alle betalingen aftrekbaar zijn zodra u hypotheekbetalingen begint te doen. Aangezien een deel van elke betaling wordt besteed aan het afbetalen van de hoofdsom, is dit bedrag geen aftrekbare uitgave; het deel dat aan rente wordt betaald, is aftrekbaar. Uw hypotheekbedrijf zal u elk jaar een formulier 1098 sturen dat laat zien hoeveel u het hele jaar door rente hebt betaald. Dit is aftrekbaar. Als een deel van uw betaling ook geld bevat dat op een geblokkeerde rekening staat om belastingen en verzekeringen te dekken, moet uw hypotheekbedrijf dit ook aan u melden.

Reiskosten
Geld dat u uitgeeft aan reizen om huur te innen of uw huurwoning te onderhouden, is aftrekbaar. Als het doel van de reis echter was voor verbeteringen, moet u die kosten terugvorderen als onderdeel van de verbetering en de waardevermindering.

U kunt kiezen uit twee manieren om reiskosten af ​​te trekken: de werkelijke kosten of het standaard aantal kilometers. U kunt meer lezen over de vereisten van de IRS en de huidige kilometervergoeding in Publicatie 463 .

Andere algemene kosten
Naast de reparaties en afschrijving zijn enkele van de andere gebruikelijke kosten die u kunt aftrekken, zijn:

• Verzekering
• Belastingen
• Gazononderhoud
• Voorbereidingsprijs belastingaangifte
• Verliezen van oorzakelijkheden (orkaan, aardbeving, overstroming, enz.) Of diefstallen

Condominiums en coöperaties
Als u een huurflats of coöperatie bezit, heeft elk daarvan een aantal speciale regels.

Condominiums
In een flat kunt u bijdragen of beoordelingen betalen om voor onroerend goed in eigendom te zorgen.Dit omvat de structuur van het gebouw, lobby's, liften en recreatiegebieden.

Wanneer u uw condominium verhuurt, kunt u uitgaven aftrekken, zoals afschrijvingen, reparaties, rente en belastingen die betrekking hebben op het gemeenschappelijk eigendom. Maar net als bij een eengezinswoningverhuur, kun je geen geld aftrekken dat wordt besteed aan kapitaalverbeteringen, zoals een taxatie voor een cabana in het clubhuis. In plaats daarvan moet u de kosten van elke verbetering ten opzichte van de levensverwachting ervan verminderen.

Coöperaties
De kosten die u betaalt voor een coöperatief appartement dat u huurt, zijn aftrekbaar. Dit omvat de onderhoudskosten betaald aan de coöperatieve woningcorporatie. Kapitaalverbeteringen worden anders behandeld - u kunt de kosten van de verbetering niet aftrekken, noch kunt u deze afschrijven. U moet de kosten van de verbetering toevoegen aan uw kostenbasis in de aandelen van het bedrijf. Dit zal uw meerwaarde verminderen wanneer u het appartement verkoopt.

Keep Good Records
Onder schema E van de IRS zijn er parkeerplaatsen voor verschillende soorten uitgaven. Daarom geeft de IRS u flexibiliteit in de items die u kunt aftrekken. Maar wees bereid om een ​​back-up te maken van uw claim en zorg ervoor dat u de kosten voor reparatie en onderhoud doorbreek voor uitgaven die kapitaalverbeteringen zijn. Vergeet niet dat het geld dat u aan verbeteringen uitgeeft, uw belastingaanslag kan verminderen wanneer u verkoopt.

Bovendien, als u beweert een vastgoedprofessional te zijn, moet u documentatie (afsprakenboeken, dagboeken, kalenders, logboeken, enz.) Blijven ondersteunen om uw actieve deelname en de tijd die u aan uw onroerend goed besteedt elk jaar te bewijzen.

Al met al zijn er vrij veel soorten aftrekposten beschikbaar voor beleggers in onroerend goed en het loont om te weten voor welke u in aanmerking komt.

Voor meer informatie over verhuur, zie Zal uw huizenaanbieding u met belastingstilling achterlaten? , huren of kopen? De financiële problemen - Deel 1 en Deel 2 .