Steeds meer mensen kijken uit naar vakantiehuizen, huurinkomsten en plaatsen om zich te vestigen tijdens hun pensioen - of dat nu vijf of dertig jaar geleden is. De belastingvoordelen van het bezitten van onroerend goed in het buitenland zijn vergelijkbaar met die van het bezitten van thuis, met een paar uitzonderingen.

De voordelen die eigenaren van onroerend goed krijgen van de Amerikaanse belastingwetgeving hangen af ​​van hoe het onroerend goed wordt gebruikt. Woon je bijvoorbeeld in het huis, dan kun je in het algemeen hypotheekrente en onroerendgoedbelasting aftrekken. Als het onroerend goed wordt gebruikt voor huurinkomsten, kunt u hypotheekrente en onroerendgoedbelasting nog steeds aftrekken, plus een aantal andere uitgaven, waaronder eigendoms- en aansprakelijkheidsverzekering, reparatie- en onderhoudskosten en lokale en lange-afstandsuitleenkosten in verband met het onderhoud van het onroerend goed .

Lees verder om te zien hoe de Amerikaanse belastingwetgeving de buitenlandse eigendom van onroerend goed behandelt, evenals de fiscale gevolgen van de verkoop van het onroerend goed.

Eigendom voor persoonlijk gebruik

Als u de woning als een tweede huis gebruikt - niet als een vakantiewoning - kunt u de hypotheekrente aftrekken net als voor een tweede huis in de Verenigde Staten. Dit houdt ook in dat u 100% van de de rente die u betaalt tot $ 1. 1 miljoen schuld die is beveiligd door uw eerste en tweede huis (dat is het totale bedrag - het is geen $ 1, 1 miljoen voor elke woning). U kunt ook onroerende voorheffing in mindering brengen op uw tweede en trouwens zoveel eigendommen als u bezit. Net als bij een hoofdverblijfplaats kunt u geen uitgaven zoals nutsvoorzieningen, onderhoud of verzekering afboeken, tenzij u de aftrek voor thuiskantoor kunt claimen. Zie voor meer informatie Belastingverlagingen voor eigenaren van een tweede huis en Hoe te kwalificeren voor thuisaftrek .

Huurobject

Belastingregels zijn ingewikkelder als u huurinkomsten op het onroerend goed ontvangt. Verschillende regels zijn van toepassing, afhankelijk van hoeveel dagen elk jaar het huis wordt gebruikt voor persoonlijk gebruik in plaats van verhuur. Over het algemeen kun je in een van de drie categorieën vallen:

1. Je verhuurt het huis voor 14 of minder dagen . Het huis kan voor maximaal twee weken (14 nachten) per jaar aan iemand anders worden gehuurd zonder dat inkomen aan de IRS te hoeven melden. Zelfs als je het verhuurt voor $ 5, 000 per nacht, hoef je de huurinkomsten niet te vermelden zolang je niet langer dan 14 dagen hebt gehuurd. Het huis wordt beschouwd als een persoonlijke woning, waardoor u hypotheekrente en onroerendgoedbelasting kunt aftrekken volgens de standaard huisregels, maar geen huurverliezen of kosten.
2. U verhuurt het huis voor 15 of meer dagen en gebruikt het voor minder dan 14 dagen of 10% van de dagen dat het huis werd verhuurd. In dit geval beschouwt de IRS de woning als een huurwoning en worden de verhuuractiviteiten als een bedrijf beschouwd.U moet alle huurinkomsten aan de IRS melden, maar het goede nieuws is dat u hiermee huurkosten kunt aftrekken, zoals hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, advertentiekosten, verzekeringspremies, nutsvoorzieningen en vergoedingen betaald aan beheerders van onroerend goed. Een opmerkelijk verschil tussen een woning in uw woning en een woning in het buitenland: uw woning in het buitenland wordt afgeschreven over een periode van 40 jaar, in plaats van de huidige 27. 5 jaar voor woningen in een woning. In beide gevallen deprecieert u alleen de waarde van de structuur (het gebouw); je kunt de waarde van het land niet afschrijven.
3. U gebruikt de woning langer dan 14 dagen of 10% van de totale dagen dat deze is gehuurd. In dit geval wordt uw eigendom als een persoonlijke woning beschouwd en zijn de regels voor persoonlijk gebruik van toepassing. U kunt hypotheekrente en onroerendgoedbelasting aftrekken, maar u kunt geen huurkosten of verliezen aftrekken. Houd rekening met het volgende: als een familielid het huis gebruikt (dat wil zeggen, uw partner, broers en zussen, ouders, grootouders, kinderen en kleinkinderen), geldt dit als een persoonlijke dag, tenzij u een redelijke huurprijs ontvangt.

Het eigendom verkopen

Als u uw huis in het buitenland verkoopt, is de belastingbehandeling vergelijkbaar met het verkopen van een huis in de VS - en verschilt dit afhankelijk van hoe het pand werd gebruikt. Als u ten minste twee van de afgelopen vijf jaar in het tehuis woonde, geldt dit als uw hoofdverblijfplaats en kunt u maximaal $ 250.000 aan meerwaarden (of tot $ 500.000 voor gehuwde belastingbetalers) uitsluiten van de verkoop. Deze uitsluiting van hoofdhuisuitsluiting is niet van toepassing als het huis niet uw hoofdverblijf was, in welk geval u de gebruikelijke vermogenswinstbelasting verschuldigd bent.

Als u een huurwoning in de VS verkoopt, kunt u mogelijk een 1031-ruil doen (ook wel een ruil van dezelfde soort genoemd), waarbij u een huurwoning ruilt voor een andere woning van gelijke of grote waarde, op een belasting uitgesteld basis. Veel beleggers gebruiken dit soort transacties om te voorkomen dat ze vermogenswinstbelasting betalen.

Een aanzienlijk verschil in de fiscale behandeling van binnenlandse en buitenlandse bezittingen is echter dat onroerend goed in de VS niet wordt beschouwd als gelijksoortig aan een woning in het buitenland. U. S. Sectie 1031 staat alleen binnenlandse-voor-binnenlandse en buitenlandse-voor-buitenlandse uitwisselingen toe. De US beschouwt elk onroerend goed buiten de VS als gelijksoortig met andere soortgelijke eigendommen buiten de VS, dus het is mogelijk om 1031 een huis in Panama om te ruilen voor een ander in Panama, of Ecuador of Costa Rice, wat dat betreft. Het kan gewoon niet als gelijksoortig worden beschouwd met een eigendom in de Amerikaanse

dubbele belasting

. Als u uw woning in het buitenland als een huurwoning exploiteert, bent u belasting verschuldigd in het land waar het onroerend goed zich bevindt. Om dubbele belastingheffing te voorkomen, kunt u een belastingvermindering op uw Amerikaanse belastingaangifte nemen voor alle belastingen die u aan het buitenland hebt betaald met betrekking tot de nettohuuropbrengst. Er is echter een maximaal toegestaan ​​belastingkrediet: u kunt niet meer crediteren dan het bedrag van de Amerikaanse belasting op de huurinkomsten, na aftrek van kosten.

Naast het betalen van belastingvermindering voor betaalde huurinkomsten, kunt u ook een buitenlands belastingkrediet claimen als u het onroerend goed verkoopt en vermogenswinstbelasting betaalt in het buitenland.

De bottom line

Wanneer u in het buitenland koopt, moet u extra voorzichtig zijn met planning en details. Veel landen hebben regels en voorschriften over wie een eigendom kan bezitten en hoe het kan worden gebruikt. Als u een huis in het buitenland koopt, moet u ervoor zorgen dat de transactie wordt uitgevoerd zodat uw eigendomsrechten worden beschermd. In de Verenigde Staten krijgen huizenkopers de eigendom van het onroerend goed; dit onderscheid is niet zo duidelijk in alle landen.

Houd er ook rekening mee dat u mogelijk als buitenlandse bezitter van onroerend goed een aantal Amerikaanse belastingformulieren moet indienen, afhankelijk van uw exacte situatie. Als u bijvoorbeeld uw huis in het buitenland verhuurt en een bankrekening opent om huur te innen, moet u een FBAR-formulier (rapport van buitenlandse bank en financiële rekeningen) indienen als de verzamelwaarde van al uw rekeningen $ 10, 000 of meer is "op elke willekeurige dag van het kalenderjaar. " Andere vormen omvatten formulier 5471 - Informatieretour van Amerikaanse personen met respect voor bepaalde buitenlandse bedrijven (als uw eigendom in een buitenlandse onderneming wordt gehouden); en Formulier 8858 - Informatieretour van Amerikaanse personen met betrekking tot buitenlandse niet-nagekomen entiteiten (als uw offshore-eigendom in een buitenlandse LLC wordt gehouden).

Omdat buitenlandse eigendomsrechten en belastingwetten ingewikkeld zijn en van tijd tot tijd veranderen, kunt u zichzelf beschermen door een gekwalificeerde belastingadviseur en / of onroerendgoedadvocaat in het buitenland en in de Verenigde Staten te raadplegen.