De fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente is een bekend voordeel voor huiseigenaren, maar het is niet het enige belastinggerelateerde probleem waar huiseigenaren van op de hoogte moeten zijn. Enkele van de grootste uitdagingen bij het bezitten van een woning zijn de belastingregels die betrekking hebben op punten en kosten. Gelukkig gaat een beetje kennis een lange weg naar het opruimen van de mysteries. In dit artikel geven we u een overzicht van de hypotheekbasispunten en laten we u zien hoe zij de waarde van uw woning, de kostenbasis en uiteindelijk uw belastingverplichting weerspiegelen.

Een primer op punten

Punten zijn specifieke kosten die door een lener worden betaald om een ​​hypotheek te sluiten. Omdat punten worden beschouwd als vooruitbetaalde rente, kan een lener ze gebruiken als inhoudingen. Als het om hypotheken gaat, is het echter gemakkelijk om in de war te raken over de vraag of een homebuyer een volledige belastingaftrek kan doen voor punten, die over het algemeen 1-3% van de leningwaarde bedragen. Over het algemeen, omdat punten vooruitbetaalde rente zijn, moet u ze aftrekken over de looptijd van de hypotheek. De Internal Revenue Service (IRS) geeft echter aan dat punten aftrekbaar zijn in het jaar van daadwerkelijke betaling, zolang aan de volgende vereisten is voldaan:

- De lening wordt gegarandeerd door uw hoofdverblijf (waar u de meeste tijd woont)

- Het betalen van uw punten is een gevestigde praktijk in uw regio

- De punten die werden betaald waren niet meer dan het bedrag dat over het algemeen wordt berekend in uw geografische regio

- U gebruikt de contantmethode, wat betekent dat u het inkomen rapporteert in het jaar dat u het ontvangt en dat u de uitgaven aftrekt in het jaar dat u ze betaalt

< ! --3 ->

- De punten werden niet betaald voor items die meestal afzonderlijk op het schikkingsformulier worden vermeld, zoals taxatiehonoraria, inspectiekosten, tituronen, advocaatkosten of onroerendgoedbelasting

- U heeft geld verstrekt bij of voor sluiting die minstens evenveel waren als de aangerekende punten, de door de verkoper betaalde punten niet meegerekend, en je hebt het geld niet geleend van je geldschieter of hypotheekmakelaar om de punten te betalen

- Je hebt je lening gebruikt om te kopen of bouw uw hoofdverblijf

- De punten werden berekend als een percentage van de hoofdsom van de hypotheek, en het bedrag wordt duidelijk vermeld op uw afrekeningsverklaring

In sommige omstandigheden moeten de punten worden afgetrokken over de levensduur van de hypotheek. lening. Punten voor een lening van 30 jaar worden bijvoorbeeld afgetrokken tegen een tarief van 1/30 per jaar. Punten die in deze categorie vallen, zijn de betaalde:

- op een hypotheek voor een tweede huis;

- een lening herfinancieren (tenzij de lening wordt gebruikt om uw primaire woning te verbeteren), die punten omvat die worden betaald bij herfinanciering om een ​​lagere rente te krijgen;

- op een lening met eigen vermogen die niet wordt gebruikt om uw primaire woning te kopen, bouwen of verbeteren. Als een deel van de lening wordt gebruikt om uw primaire woning te kopen, bouwen of verbeteren, kan het overeenkomstige aantal punten worden afgetrokken in het jaar dat de punten worden uitbetaald.

Als de lening vervroegd wordt terugbetaald, kunnen alle resterende punten onmiddellijk worden afgetrokken. Ook moet u in gedachten houden dat het IRS-formulier 1098 dat u in januari ontvangt, het bedrag aangeeft van de aftrekbare rente die u op uw hypotheek hebt betaald, maar de geamortiseerde punten niet bijhoudt. Zorg ervoor dat u een passende uitleg bijhoudt van eventuele aftrek voor geamortiseerde punten wanneer u uw belastingaangifte indient. Als de punten door de verkoper zijn betaald, kan de koper ze op zijn of haar belastingaangifte aftrekken, maar moet hij de basis voor de kosten van het huis met een overeenkomstig bedrag verlagen. Ga voor een uitgebreid overzicht van punten van de IRS naar het meest recente rapport.

Kopen en verkopen: een nadere blik op Basis

Kostenbasis, de oorspronkelijke waarde van een actief voor belastingdoeleinden, is vaak het laatste wat de meeste kopers van mening zijn wanneer ze een nieuw huis kopen. Hoewel u er misschien niet over nadenkt, heeft de methode waarmee u het eigendom verwierf en wat u ermee doet na de overname van invloed op de bepaling van de basis en, uiteindelijk, op de winst waarover eventueel belasting moet worden betaald.

De belasting begrijpen

Als u in uw woning (hoofdverblijf) minstens twee van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop ervan woonde en woonde, hoeft u mogelijk helemaal geen belasting te betalen, dankzij de belastingbetaler Wet van 1997. Vóór 7 mei 1997 waren huiseigenaren verplicht om vermogenswinstbelasting te betalen over winst uit de verkoop van een woning, tenzij de opbrengst werd gebruikt om een ​​duurdere eerste woning binnen twee jaar te kopen, of de huiseigenaar was tenminste 55 jaar oud en beweerde een once-in-a lifetime belastingvrijstelling op maximaal $ 125, 000 aan winst uit de verkoop.

Vandaag betaalt een alleenstaande persoon geen belasting op maximaal $ 250.000 aan meerwaarden gegenereerd door de verkoop van een hoofdverblijfplaats, en getrouwde stellen betalen geen belasting tot maximaal $ 500.000, op voorwaarde dat u in uw huis woonde voor geen minder dan twee jaar in de periode van vijf jaar vóór de verkoop. Als u vóór 1997 een woning verkocht en de winst naar uw nieuwe hoofdverblijf rolde, moet u de hoeveelheid rollover-winst opnemen bij het berekenen van uw belastinggrondslag. Onder speciale omstandigheden, zoals een verslechtering van de gezondheid, een verandering in baan of echtscheiding, wordt de eis van twee jaar vervallen en wordt de belastingvrijstelling gebaseerd op het aantal maanden dat thuis gewoond wordt. Als de verkoper bijvoorbeeld 12 maanden in het tehuis woonde, wordt het aantal maanden dat thuis gewoond wordt gedeeld door 24 (het aantal maanden in twee jaar). Het resultaat is 0. 5, wat de huiseigenaar recht geeft op een vrijstelling van 50% op eventuele meerwaarden gegenereerd door de verkoop van het onroerend goed. Militair personeel dat verhuist vanwege een verplichte herschikking, is vrijgesteld van de tweejarige regel.

Hoewel $ 250.000 aan meerwaarden ($ 500.000 voor gehuwde paren) een aanzienlijke uitzondering lijken, hebben torenhoge huizenmarkten in veel gebieden van het land in het afgelopen decennium ervoor gezorgd dat zelfs bescheiden huizen aanzienlijk hebben kunnen appreciëren in de loop van de tijd . Aangezien u nooit weet wat de toekomst in uw lokale vastgoedmarkt zal brengen, is het belangrijk om uw kostenbasis bij te houden en te begrijpen wat, indien van toepassing, belastingaansprakelijkheid zal worden gegenereerd wanneer u verkoopt.

Berekeningsbasis

Om de kostenbasis bij u thuis te bepalen, moet u de kosten van eventuele kapitaalsverbeteringen die u in huis hebt gemaakt, toevoegen aan de prijs die u voor het huis hebt betaald. Kapitaalverbeteringen worden over het algemeen gedefinieerd als alles dat de waarde van uw eigendom en de levensverwachting verhoogt. Zulke verbeteringen kunnen bijvoorbeeld het vergroten van een keuken, het installeren van een zwembad of het toevoegen van een extra slaapkamer zijn. Vervolgens moet u het bedrag van door de verkoper betaalde punten, afschrijvingen en verliezen aftrekken.

Voorbeeld: Berekening van de kostenbasis Eigen aankoopprijs: $ 300, 000 Door de verkoper betaalde punten: - $ 6, 000 Zwembad: $ 20, 000 Aangepaste kostenbasis: $ 314, 000 < The Bottom Line

Hoewel de huizenprijzen een grote klap hebben gekregen in de hypotheekcrisis die zich in 2007 heeft voorgedaan, als de geschiedenis zich blijft herhalen op een manier die vergelijkbaar is met eerdere huizenhausse, zullen veel huiseigenaren de waarde van hun huizen zien appreciëren de lange termijn. Evenzo is de kans groot dat de vermogenswinstbelastingwetgeving weer zal veranderen. Omdat niemand zeker kan vertellen wat de toekomst zal brengen, is het het beste om altijd volledig inzicht te hebben in de waarde, de basis en de belastingschuld van uw huis. Op een dag, wanneer je de informatie nodig hebt, zul je blij zijn om het bij de hand te hebben.