De theorie van de leek van onroerend goed gaat ongeveer als volgt: de pelgrims kwamen aan. Ze begonnen land te gebruiken. Er kwamen meer Europeanen. De vraag naar land was zo hoog dat indianen werden uitgedaagd om plaats te maken voor de nieuw aankomende kolonisten. Meer land kan niet worden gebouwd, dus vraag en prijzen zullen altijd stijgen, waardoor onroerend goed een grote investering wordt.

Helaas is de formule niet zo eenvoudig. Hier kijken we naar de prijzen van onroerend goed en de lang gekoesterde theorie dat ze voor onbepaalde tijd zullen stijgen.

AD:

Historische vastgoedprijzen, bubbels en meer dan

Voorafgaand aan de goed gepubliceerde uitbarsting van de huizenbubbel en de resulterende vastgoedcrash die in 2007 serieus begon, zijn historische huizenprijsgegevens van de National Association of Realtors (NAR) leek de theorie van de eindeloos stijgende prijzen te ondersteunen. In de onderstaande grafiek worden de mediane huizenprijzen van 1968 tot 2004 bijgehouden en wordt een gemiddelde jaarlijkse stijging van 6,4% weergegeven, zonder enige daling gedurende de 36-jarige periode.

AD:

Figuur 1: Gemiddelde huizenprijzen van 1968 tot 2004

Bron: National Association of Realtors

Wat de gegevens niet weergeven

Helaas voor huiseigenaren was 2004 het laatste jaar van gezonde groeicijfers voordat de markt afvlakte. In 2006 vertoonden de NAR-gegevens slechts een toename van 1%. Daarna kenden de markten een ongekende achteruitgang.

AD:

Op nationaal niveau zijn de prijzen in 2007 gedaald. Ze zijn opnieuw gedaald in 2008 en opnieuw in 2009. Tegen midden 2010 waren de huizenprijzen in een stagnerende markt teruggevallen tot het niveau van 2004. Wat al decennia lang leek alsof een enkele reis naar groeiende winsten in slechts enkele jaren met meer dan 30% was gedaald, volgens de gegevens van Standard en Poor. (Zie ook: Waarom woningmarktbellen poppen .)

Nog voordat de cijfers verkeerd begonnen te lopen, leverden de gegevens over de verkoopprijstrends een onvolledig beeld op. De National Association of Home Builders meldt dat de gemiddelde grootte van het huis in Amerika 983 vierkante voet was in 1950, 1, 500 vierkante voet in 1970, en 2, 349 vierkante voet in 2004. Deze trend zette zich voort in de eerste helft van de jaren 2000, na waarvan het enigszins begon af te nemen. (Zie ook: McMansion: een nadere beschouwing van de Big House-trend. )

Naarmate de huizen groter worden en de inflatie de kosten van bouwmaterialen verhoogt, is het niet meer dan logisch dat de huizenprijzen stijgen. Maar wat gebeurt er als de inflatie buiten beeld valt? Het resultaat is iets volkomen onverwachts. Zelfs vóór de vastgoedcrash van de late jaren 2000 vielen huizenprijzen vaak en aanzienlijk terug. (Zie ook: Een onroerend goed deal sluiten op een neergaande markt .)

In feite hebben Wereldoorlog I, de Grote Depressie, de Tweede Wereldoorlog, de jaren 1970 en de jaren 80 alle periodes van aanzienlijke prijsdaling.Ook op andere punten zijn er minder vaak dalingen opgetreden. (Zie ook: grafiek geproduceerd door de New York Times in 2006).

Nationale nummers, regionale trends en uw omgeving

Zelfs de nationale trendnummers geven slechts een deel van de foto weer. De ontwikkeling van de woningprijzen kan sterk variëren van geografische regio tot geografische regio. Een hausse in Californië kan een buste in Detroit maskeren. Zelfs binnen dezelfde stad kunnen aantallen sterk variëren. Gebieden met nieuwe groei of gentrificatie kunnen een aanzienlijke prijsstijging vertonen, terwijl gebieden in de stad in verval kunnen raken.

Als u naar de nationale en regionale statistieken kijkt, moet u rekening houden met de realiteit van de markt in uw omgeving. Stijgende prijzen op nationaal niveau helpen je misschien niet als je stad, staat of buurt in verval raakt.

Realiteit

Een ander belangrijk punt om te overwegen bij het bekijken van onroerend goed als een investering is dat uw "investering" nooit zal worden terugbetaald tenzij u het verkoopt. Dus zelfs als uw eerste woning in waarde verdubbeld is sinds u het kocht, vanuit een praktisch oogpunt, betekent dit waarschijnlijk alleen dat uw onroerendgoedbelasting is gestegen. Alle winst die u hebt behaald, is slechts een winst op papier totdat u de woning verkoopt.

Als u ervoor kiest om te verkopen en een ander huis in hetzelfde gebied wilt kopen, moet u eraan denken dat de prijzen van andere huizen ook zijn gestegen. Om echt winst te boeken, moet je waarschijnlijk naar een kleiner huis in hetzelfde gebied verhuizen of het gebied verlaten om een ​​goedkopere plek te vinden om te wonen.

Hoewel het mogelijk is om het eigen vermogen in uw huis aan te spreken door er een lening tegen te nemen, is het gebruik van uw huis als geldautomaat in het verleden een dwaze strategie gebleken. Niet alleen gaat de rente die u betaalt op in uw winst, maar de uitbetaling van de lening neemt afstand van uw financiële stabiliteit. Als de prijzen van onroerend goed dalen, zou je in de niet benijdenswaardige positie kunnen verkeren dat je meer te danken hebt aan de lening dan het huis waard is. (Zie ook: Home Equity-leningen: de kosten .)

Dus, is onroerend goed een slechte investering?

Misschien denk je nu dat het niet waardevol is om een ​​huis te kopen, in de hoop dat het in de loop van de tijd meer waard zal worden. Hoewel het waar is dat u waarschijnlijk geen winst zult zien die u kunt uitgeven als u van plan bent om uw hele leven in hetzelfde huis te wonen, als u met een exit-strategie in de aankoop gaat, is er een veel betere kans om een contante winst.

Overweeg eerst de reden waarom u een huis koopt. Als het antwoord "erin leven" is, moet je stoppen met denken over winst en verlies. Als het antwoord "geld verdienen" is, moet u de transactie invoeren met een exitstrategie. Als u rekening houdt met de aankoopprijs van het onroerend goed, moet u rekening houden met de verkoopprijs.

Wanneer uw prijs wordt bereikt, verkoopt u de woning op dezelfde manier als een voorraad die u op prijs stelt. Dit is misschien geen praktische benadering voor uw hoofdverblijf, afhankelijk van uw levensstijl, maar het is precies wat veel beleggers doen wanneer zij onroerend goed kopen, renoveren en verkopen.Onthoud dat prijzen niet altijd stijgen. In 2010 daalden sommige delen van de markt met 40% van hun pieken.

In het verleden heeft Japan de huizenprijzen nog meer zien dalen. Dat wil niet zeggen dat die prijzen niet terugkeren naar winstgevend gebied, maar houd er rekening mee dat het in sommige gevallen heel lang kan duren.

The Bottom Line

Met de geschiedenis als leidraad doen de meeste huiseigenaren er goed aan een plek te kopen die ze echt hopen te bewonen, de hypotheek snel af te betalen, daar te wonen tot hun pensioen en vervolgens te verkleinen en te verhuizen naar een minder duur huis. Het is geen vaste gok, maar deze strategie vergroot de kans op winst.