In een onroerend goed betekent een korte verkoop een huis verkopen voor minder dan de openstaande hypotheek.

Zeg dat meneer en mevrouw Smith $ 400.000 hebben geleend om zeven jaar geleden een huis te kopen. Het huis werd geschat op $ 400.000 op het moment dat het werd gekocht. De heer Smith verliest zijn baan en het paar loopt achter op hun hypotheekbetalingen. Na een vergelijkende marktanalyse te hebben bekeken, leren de Smiths dat de waarde van hun huis is gedaald, en het is nu slechts $ 310.000 waard. Geconfronteerd met $ 385, 000 die op hun lening is achtergelaten, verkiezen de Smiths hun huis te verkopen in plaats van te zoeken herfinancieringsopties van de overheid zoals het federale Home Affordable Refinance Program, en vragen hun geldschieter om toestemming om het voor $ 310.000 te verkopen. Wanneer het huis verkoopt, zal de bank minder terugkrijgen dan het volledige bedrag dat de Smiths hebben geleend; in de meeste gevallen zal de kredietgever zijn hypotheek echter volledig betalen.

De transactie komt ten goede aan de bank door te voorkomen dat het huis opnieuw in beslag wordt genomen, wat duur en tijdrovend is, en het komt de verkoper ten goede doordat hij of zij de negatieve kredietwaardigheid van uitzetting (en het faillissement dat soms vergezelt het).

Short Sale vs. Foreclosure

Short sales en foreclosures zijn beide financiële opties beschikbaar voor huiseigenaren die noodlijdende leners zijn: achter op hun hypotheekbetalingen, een huis hebben dat onderwater is (dat is de moeite waard) minder dan het openstaande saldo op de hypotheek) of beide. De eigenaar wordt gedwongen om in beide gevallen van huis te scheiden, maar de tijdlijn en andere gevolgen zijn in elke situatie anders.

Er zijn verschillende redenen waarom een ​​huiseigenaar zou kiezen voor een korte verkoop versus een afscherming.

Korte verkoop

Korte verkoop wordt meestal gestart door de huiseigenaar, vaak wanneer de waarde van een huis met 20% of meer daalt. Voordat het proces kan beginnen, moet de geldschieter die de hypotheek heeft, de beslissing om een ​​korte verkoop uit te voeren, ondertekenen. Bovendien heeft de geldschieter, meestal een bank, documentatie nodig die verklaart waarom een ​​korte verkoop zinvol is; de leningverstrekkende instelling kan immers veel geld verliezen in het proces.

Indien goedgekeurd voor korte verkoop, onderhandelt de koper eerst met de huiseigenaar en zoekt vervolgens goedkeuring bij de aankoop van de bank als tweede. Het is belangrijk om op te merken dat geen korte verkoop kan plaatsvinden zonder goedkeuring van de kredietgever.

Korte verkopen zijn meestal langdurige en papierintensieve transacties, waarbij het soms tot een volledig jaar duurt om ze te verwerken. Short-selling is echter niet zo schadelijk voor de kredietwaardigheid van een huiseigenaar als een afscherming. Een korte verkoop ziet er beter uit voor toekomstige geldschieters en crediteuren: het laat zien dat u actie ondernam voordat de bank uw woning opnieuw moest inleggen.Een huiseigenaar die een korte verkoop heeft doorgemaakt, kan zelfs, met bepaalde beperkingen, in aanmerking komen om onmiddellijk een ander huis te kopen.

Uitsluiting

Een marktafscherming is de handeling van de kredietgever die het huis in beslag neemt nadat de lener geen betalingen heeft verricht. Dit is de laatste optie voor de geldschieter, aangezien het huis als onderpand op het biljet wordt gebruikt. In tegenstelling tot een korte verkoop worden verhinderingen alleen door geldverstrekkers geïnitieerd. De geldschieter treedt op tegen schuldigen die delinquent zijn om de verkoop van een woning te forceren, in de hoop daarmee de initiële investering in de hypotheek te vergoeden. Ook, in tegenstelling tot de meeste korte verkopen, vinden veel gedwongen verkopen plaats wanneer de huiseigenaar het huis heeft verlaten. Als de bewoners nog niet zijn vertrokken, worden ze door de kredietverstrekker uitgezet in het marktafschermingsproces.

Zodra de geldschieter toegang heeft tot het huis, bestelt hij zijn eigen beoordeling en gaat hij verder met het proberen om het huis te verkopen. Foreclosures hebben gewoonlijk niet zo veel tijd nodig om te voltooien als een korte verkoop, omdat de geldschieter zich bezighoudt met het snel liquideren van het actief. Gedetecteerde woningen kunnen ook worden geveild bij een "verkoop door een trustee", waar kopers in een openbaar proces op huizen bieden.

In de meeste gevallen moeten huiseigenaren die verhindering ervaren minimaal vijf jaar wachten om een ​​ander huis te kopen, of drie jaar met een FHA-lening. De afscherming wordt zeven jaar lang bewaard in het kredietrapport van een persoon. Uw FICO-score daalt met meer dan 100 punten als gevolg van foreclosures, volgens Barry Paperno, Consumer Operations Manager bij Fair Isaac (het zal ook na een short sell dalen, waarschijnlijk omdat u in gebreke blijft bij hypotheekbetalingen). Dit lijkt misschien een relatief klein bedrag voor een default op een belangrijke asset, maar het is genoeg om creditcardmaatschappijen te laten overwegen renteverhogingen en kredietlimietverlagingen, en voor verzekeringsmaatschappijen om premies te verhogen.

Een Short Sale-aanbieding kopen

Het korte verkoopproces verschilt van staat tot staat, maar de stappen omvatten over het algemeen:

• Short-selling-pakket - Een financieel pakket wordt door de verkoper aan de verkoper voorgelegd geldschieter. Dit omvat jaarrekeningen, een brief waarin de ontberingen van de verkoper worden beschreven en kopieën van financiële gegevens.
• Aanbieding korte aanbieding - Als de verkoper het aanbod van een geïnteresseerde koper accepteert, stuurt de listingagent de kredietverstrekker de listingovereenkomst, een uitgevoerde aankoopaanbieding, de pre-acceptatiebrief van de koper en een kopie van de cheque met het serieuze geld, en het korte-verkooppakket van de verkoper.
• Bankverwerking - De bank beoordeelt de aanbieding en keurt de korte verkoop goed of weigert deze. Dit kan enkele weken tot maanden duren.

In sommige opzichten is het kopen van een onroerend goed met korte verkoop net zoiets als een traditionele aankoop. Er zijn echter een aantal manieren waarop de koopovereenkomst die u en uw makelaar opstellen, anders is. In het contract wordt vermeld dat de voorwaarden onderworpen zijn aan de goedkeuring van de hypotheekverstrekker. Bij een normale transactie is de verkoper de enige partij die de verkoop moet goedkeuren.

In het contract moet ook worden vermeld dat het onroerend goed wordt gekocht "in de huidige staat."Hoewel het acceptabel is om taal toe te voegen waarmee u een deal kunt sluiten als een inspectie aanzienlijke problemen oplevert, moet u niet verwachten dat u daardoor in staat bent om een ​​lagere prijs te bedingen. De bank zal waarschijnlijk ook geen reparaties uitvoeren, en de verkoper, vastgebonden voor geld, zal waarschijnlijk nog minder helpen. Gezien de situatie zal je waarschijnlijk ook genoeg geld moeten hebben om de kosten te dekken. (Lees verder over het afsluitingsproces in Understanding The Escrow Verwerken .)

In tegenstelling tot marktafscherming, bezit de leningverstrekkende instelling het onroerend goed niet in een korte verkoop, maar moet ze wel de verkoop goedkeuren (omdat het de kredietgever is, en niet de verkoper, die een verlies zal nemen) op het eigendom), en ontvangt de opbrengst, het lijkt alsof u het eigendom van de bank koopt.

Een wachtspel

Korte verkooptransacties kunnen veel tijdrovender zijn en geduldiger zijn dan reguliere -bestaat transacties. (Blijf hierover lezen in Sh of Verkoop uw woning om afscherming te voorkomen .) Als u een aanbieding doet op een short sale-woning, moet u wachten. Banken zijn berucht voor het nemen van zo lang als enkele maanden om te reageren op korte verkoopaanbiedingen. Sommige deskundigen adviseren dat u de kredietgever een deadline geeft om de wachttijd te verkorten. hoewel het moeilijk te zeggen is of deze strategie de bank echt tot actie zal aanzetten. Als de bank de short sale echter nog niet heeft goedgekeurd op het moment dat u hem aanbiedt, zal het implementeren van een deadline nutteloos zijn omdat het enkele maanden kan duren voordat de verkoper een korte verkoopovereenkomst met de kredietgever heeft gesloten.

Verkoper moet officieel in gebreke blijven

Zorg er daarom voor dat de korte verkoop al door de kredietgever is goedgekeurd. Als de verkoper niet echt in gebreke is gebleven, is de bank misschien niet geïnteresseerd in het doen van een korte verkoop. Het kost veel tijd en overtuigingskracht om een ​​bank ertoe te brengen in te stemmen met een korte verkoop, dus verspil uw tijd niet als het nog niet is afgesproken. Veel huizen worden vermeld als een korte verkoop, maar er is geen garantie dat de transactie ooit als zodanig zal worden voltooid.

De bank is mogelijk ook niet geïnteresseerd in een korte verkoop als hij denkt dat hij meer geld kan verdienen door in te huren. En als u financiering voor de aankoop zoekt, moet u ervoor zorgen dat uw hypotheekverstrekker geen problemen heeft met een short-selling woning.

Ervaren agents

Vanwege de complexiteit van dit type transactie, moet u ervoor zorgen dat uw agent of makelaar ervaring heeft met short sales en bereid is om met u samen te werken. Bepaalde makelaars zijn gespecialiseerd in short sales en kunnen een Short Sales and Foreclosure Resource (SFR) certificering hebben, een aanduiding die wordt aangeboden door de National Association of Realtors. Houders van deze certificering hebben een gespecialiseerde training ontvangen.

Niet alleen zijn short sales meer werk voor agenten, ze bieden soms ook minder compensatie: de bank is mogelijk niet bereid om de listingagent de gebruikelijke commissie van 5-6% te betalen omdat deze al verlies boekt, en omdat de agent van de koper krijgt een percentage van dat percentage, hij of zij zal nog minder geld zien.

Probeer daarnaast te achterhalen of de verkoper van de verkoper ervaring heeft met short sales. Hoewel de bank uiteindelijk de controle heeft, kan een listingagent die de touwen kent, de transactie mogelijk vergemakkelijken of bespoedigen.

Afdingen op prijzen

Wees voorbereid op het verhogen van uw biedprijs. Om ervoor te zorgen dat de verkoper de kans dat de bank de short sale doormaakt vergroot, kan hij of zij u proberen over te halen om uw aankoopprijs te verhogen. Uiteindelijk heeft de verkoper echter geen echte autoriteit om de verkoopprijs goed te keuren, maar alleen de bank, en ze kunnen ook een tegenbod aanbieden.

Aan de andere kant weigert de bank uw aanbod gewoonweg af, vooral als u een aanzienlijk lager geprijsde aanbieding heeft geschreven. Of in het ergste geval antwoorden ze mogelijk helemaal niet. Ooit.

Laat het zoeken doorgaan

Gegeven hoe lang het waarschijnlijk duurt voordat de bank antwoordt op uw aanbod, moet u waarschijnlijk naar andere huizen blijven kijken terwijl u op een reactie wacht, en u moet waarschijnlijk doorgaan met de aankoop van een ander eigendom als u een gemakkelijkere aankoop vindt. Laat uw agent de korte verkoopkoopovereenkomst op zo'n manier schrijven dat u deze flexibiliteit behoudt. Als je een deadline hebt om te verhuizen, neem dan niet eens de moeite met een korte verkoop.

Nog een reden om te blijven zoeken: zelfs als u de escrow haalt, kan de bank doorgaan met het verzamelen van aanbiedingen. De meeste mensen zouden dit onethisch vinden, omdat de potentiële koper op dit moment waarschijnlijk een paar duizend dollar heeft uitgegeven aan inspecties, zoekopdrachten naar titels en dergelijke. Maar onthoud dat de bank te maken heeft met een verliezende transactie, dus het zal zijn verliezen willen minimaliseren en het onroerend goed zo dicht mogelijk bij eerlijke marktwaarde verkopen. Zo laat in het spel laten vallen van de deal is een enorme verspilling van tijd en geld voor de koper, om nog maar te zwijgen van enorm frustrerend. Om al deze redenen moet de catalogusprijs van een korte verkoop met een gezonde dosis scepsis worden genomen.

Short Sales: de voor- en nadelen

Deskundigen zijn het oneens over de vraag of short sales een goede deal is voor kopers. Voorstanders zeggen dat short sale-eigendommen onder de marktwaarde geprijsd zijn, waardoor kopers de mogelijkheid krijgen om veel te krijgen of voor starters om in een woning te komen die ze anders misschien niet zouden kunnen betalen.

Tegenstanders zeggen dat banken geen interesse hebben in het verkopen van vuur, en een vergelijkbare marktanalyse zullen uitvoeren voordat ze een prijs voor een woning vaststellen of accepteren. Verder kan de prijs van een korte verkoop een prijs zijn die de bank van de verkoper denkt te accepteren - in plaats van het bedrag dat de bank feitelijk heeft aanvaard om te accepteren. De bank kan de prijs te laag vinden, of de verkoper kan de woning onder de markt weergeven met de bedoeling een biedingsoorlog te genereren. In sommige staten heeft de verkoper een tekortoordeel tegen hem, wat hem verplicht de bank het verschil tussen het hypotheekbedrag en de verkoopprijs van het huis terug te betalen, dus het is in het belang van de verkoper om zoveel mogelijk geld te krijgen .

Een voordeel voor zowel de bank als de koper is dat in tegenstelling tot een onroerend goed dat eigendom is van een bank, een short sale-eigenschap minder kans loopt om te worden vernield of doorzocht. Hoewel het pand mogelijk last heeft van uitgesteld onderhoud vanwege de financiële situatie van de eigenaar, is het niet waarschijnlijk dat de verkoper de plaats zal vernietigen wanneer hij of zij er nog steeds woont. Huizenbezitters die hun eigendommen verliezen om te worden afgeschermd, nemen vaak hun frustratie over het huis weg als een manier om weer bij de bank te komen.

Op dezelfde lijn, omdat short sale-eigendommen nog steeds bezet zijn, zullen ze niet hebben geleden onder de handen van gewetenloze mensen die ervoor gekozen hebben om het pand te kraken of te vernielen. Vandalisme kan een veel voorkomend probleem zijn met afschermingseigenschappen, vooral in buurten met een lager inkomen.

Kortingsaanbiedingen vinden

De meeste eigenschappen die worden aangeboden als short sales worden vermeld door makelaars in onroerend goed, en dit is vaak de beste plaats om te beginnen, vooral als het een makelaar is die zich in hen specialiseert. Zonder agent kunt u eenvoudig zoeken naar de Multiple Listing Service (MLS) vanuit het comfort van uw eigen computer (of mobiel apparaat), maar de gegevens waartoe u toegang hebt, kunnen beperkt, verouderd of zelfs onnauwkeurig zijn.

Hoewel u op korte termijn onroerende goederen kunt vinden op populaire vastgoedwebsites zoals Zillow en Trulia, bieden andere sites die zijn gespecialiseerd in verhinderingen en scherp geprijsde objecten een meer volledig beeld van de kortemarktmarkt in uw regio. Een dergelijke website is www. realtystore. com, die meer dan een miljoen lijsten heeft van afschermingsveilingen, eigendommen van banken, door de overheid in bezit genomen huizen, tax-default properties en short sales.

De bottom line

Een korte verkoop kan alle betrokken partijen ten goede komen: geldverstrekkers vermijden het langdurige en kostbare afschermingsproces; kredietnemers houden faillissementen van hun kredietrapporten af; en kopers kunnen onroerend goed tegen gereduceerde prijzen kopen. Een koper moet er niet vanuit gaan dat het onroerend goed veel is, alleen maar omdat het een korte verkoop is. Doe je eigen vergelijkbare marktanalyse. Als u de escrow haalt, sla dan een grondige inspectie van het huis niet over.