Wanneer u een woning koopt met een hypotheek, uw bestaande hypotheek herfinanciert of uw woning verkoopt aan iemand anders dan een volledig contante koper, is de thuisbeoordeling een belangrijk onderdeel van de transactie. Of u nu een koper, eigenaar of verkoper bent, u wilt begrijpen hoe het beoordelingsproces werkt en hoe een taxateur de waarde van een woning bepaalt.

(Voor meer informatie over het kopen van een huis, zie: Hoe u uw eerste huis koopt: een stapsgewijze zelfstudie )

AD:

Wat is een thuisbeoordeling?

Een beoordeling is een onbevooroordeelde professionele mening over de waarde van een woning. Taxaties worden bijna altijd gebruikt bij aan- en verkooptransacties en worden veelal gebruikt bij herfinancieringstransacties. Bij een aan- en verkooptransactie wordt een beoordeling gebruikt om te bepalen of de contractprijs van het huis geschikt is gezien de staat, locatie en functies van het huis. Bij een herfinanciering verzekert het de geldschieter dat het de lener niet meer geld overhandigt dan het huis waard is.

AD:

Lenders willen ervoor zorgen dat huiseigenaren niet overladen met een onroerend goed omdat het huis als onderpand voor de hypotheek dient. Als de lener in gebreke blijft op de hypotheek en in verhindering gaat, zal de geldschieter het geleende geld terugwinnen door het huis te verkopen. De beoordeling helpt de bank zichzelf te beschermen tegen meer kredietverlening dan hij mogelijk zou kunnen herstellen in dit worst case-scenario.

Opmerking: als u een herfinanciering overweegt, is het voordelig om rentetarieven te onderzoeken met behulp van een hypotheekcalculator.

AD:

Het beoordelingsproces en hoe taxatiewaarden worden bepaald

Omdat de beoordeling primair de belangen van de kredietgever beschermt, zal de kredietgever gewoonlijk de beoordeling laten uitvoeren. Volgens het Appraisal Institute, een vereniging van professionele onroerend goed taxateurs, moet een gekwalificeerde taxateur een vergunning hebben of gecertificeerd zijn (zoals vereist in alle 50 staten) en bekend zijn met de lokale omgeving. Federale regels stellen dat de taxateur onpartijdig moet zijn en geen direct of indirect belang bij de transactie heeft. Fannie Mae vereist dat taxateurs verklaren dat ze ervaring hebben met het beoordelen van vergelijkbare eigenschappen in hetzelfde geografische gebied.

De taxatiewaarde van een eigenschap wordt beïnvloed door recente verkopen van vergelijkbare objecten en door actuele markttrends. De voorzieningen van het huis, het aantal slaapkamers en badkamers, plattegrondfunctionaliteit en vierkante meters zijn ook belangrijke factoren bij het beoordelen van de waarde van het huis. De taxateur moet een volledige visuele inspectie van de binnen- en buitenkant uitvoeren en rekening houden met eventuele omstandigheden die de waarde van het object negatief beïnvloeden, zoals de benodigde reparaties.

Typisch, taxateurs gebruiken Fannie Mae's Uniform Residential Appraisal Report voor eengezinswoningen. In het rapport wordt de taxateur gevraagd om de binnen- en buitenkant van het pand, de buurt en vergelijkbare verkopen in de buurt te beschrijven.De taxateur geeft vervolgens een analyse en conclusies over de waarde van de eigenschap op basis van zijn of haar waarnemingen.

Het rapport moet een stratenplan bevatten met de gebruikte taxatie en vergelijkbare verkopen; een schets van een buitengebouw; een verklaring van hoe de vierkante meters werden berekend; foto's van het voor-, achter- en straatbeeld van het huis; voorste buitenfoto's van elk gebruikt vergelijkbaar eigendom; en alle andere informatie, zoals verkoopgegevens op de markt, openbare kadastrale gegevens en openbare belastingaangiften, die de taxateur gebruikt om de reële marktwaarde van het object te bepalen. Een taxatie kost honderden dollars, en in het algemeen betaalt de lener deze vergoeding.

Wat huizenkopers moeten weten

Wanneer u een woning koopt en u bent onder contract, zal de beoordeling een van de eerste stappen in het sluitingsproces zijn. Als de beoordeling binnenkomt op of boven de contractprijs, verloopt de transactie zoals gepland. Als de taxatie echter onder de contractprijs komt, kan dit de transactie vertragen of ontsporen.

De kans is groot dat u noch de verkoper wilt dat de transactie doorvalt. Als koper heeft u het voordeel dat een lage beoordeling kan dienen als een onderhandelingstool om de verkoper te overtuigen de prijs te verlagen zodat de transactie verder kan gaan. De bank leent u of een andere potentiële koper niet meer dan het huis waard is. Hoewel beoordelingen kopers helpen om te veel betalen voor huizen te vermijden, kan een verkoper van mening zijn dat een lage beoordeling niet accuraat is en aarzelen om de prijs te verlagen. Als er een slechte beoordeling bestaat tussen u en uw woningaankoop, probeer dan via een tweede beoordeling een second opinion te bemachtigen. Taxateurs kunnen fouten maken of onvolledige informatie hebben.

Wat Home-verkopers moeten weten

Als een verkoper, een lage beoordeling, als dit klopt, betekent dat u de prijs van uw huis moet verlagen om deze te laten verkopen. Lenders zullen geen leningen goedkeuren die meer waard zijn dan een huis waard is, en het is onwaarschijnlijk dat u een hogere verkoopprijs behaalt als u kiest voor een volledig contante koper die geen taxatie nodig heeft als voorwaarde voor het voltooien van de transactie. Niemand wil teveel betalen voor een huis. Helaas kunnen recente distressed verkopen in de omgeving de waarderingswaarde van uw woning verlagen. Als u van mening bent dat de waarde van uw huis naar beneden is getrokken door de verkoopprijzen van nabijgelegen verhinderingen en short sales, kunt u de taxateur ervan overtuigen dat uw huis meer waard is als het in aanzienlijk betere staat is dan die eigenschappen. Verkopers moeten ook weten dat federale richtlijnen (bedoeld om de opgeblazen taxatiewaarden die hebben bijgedragen aan de huisvestingscrisis te elimineren) er soms voor zorgen dat taxaties onder de redelijke marktwaarde komen en dat lage taxaties moeilijk kunnen worden aangevochten.

Wat herfinanciering is Wat huiseigenaren moeten weten

Als u een conventionele hypotheek herfinanciert, kan een lage schatting voorkomen dat u uw huis kunt herfinancieren. Het huis moet beoordelen op of boven het bedrag dat u wilt herfinancieren om uw lening goed te keuren. Als uw bestaande hypotheek echter een FHA-hypotheek is, kunt u deze herfinancieren zonder een beoordeling via het FHA Streamline-programma.FHA Streamline is een geweldige optie voor onderwaterbezitters.

De bottom line

Als alles goed gaat, is de thuisbeoordeling gewoon een nieuw vakje om een ​​checklist voor het sluiten van leningen aan te vinken. Wanneer de taxatiewaarde lager is dan verwacht, kan de transactie worden vertraagd of zelfs worden geannuleerd. Ongeacht de situatie die u tegenkomt bij het kopen, verkopen of herfinancieren van uw huis, een basisbegrip van hoe de beoordelingsprocedure functioneert, kan alleen maar in uw voordeel werken.