Inhoudsopgave:
De luxe vastgoedmarkt in New York hapert, volgens een recent rapport van Douglas Elliman Real Estate en Miller Samuel, een taxatie- en adviesbureau voor onroerend goed. In de Hamptons bijvoorbeeld - zomerretraite van rijke New Yorkers en de thuisbasis van een aantal van de duurste gebouwen in het land - daalde het aantal vastgoedtransacties met 21%, van 706 in het tweede kwartaal van 2015 tot slechts 561 in dezelfde periode kwartaal dit jaar. Gedurende dezelfde periode daalde de gemiddelde verkoopprijs met 0. 3% tot $ 1. 68 miljoen. En als we alleen naar 2016 kijken, daalde de gemiddelde verkoopprijs met 11% van het eerste tot het tweede kwartaal van het jaar.
Hoewel de bredere vastgoedmarkt in het hele land sterk is, zijn rijke kopers traag op de luxemarkt terechtgekomen. Hier is waarom New York luxe onroerend goed tot nu toe een slecht jaar heeft gehad.
Een volatiele aandelenmarkt
De volatiliteit van de aandelenmarkten is een sleutelfactor voor de inzinking van de luxe vastgoedmarkt in New York. Rijke kopers maken vaak gebruik van hun beleggingsportefeuilles om luxe woningaankopen te financieren, hetzij door het verzilveren van aandelen, hetzij door leningen aan de portefeuille te lenen met een niet-bruikbare lening - een type margelening die wordt ondersteund door een beleggingsportefeuille. Wanneer de aandelenmarkt volatiel is, zoals een groot deel van dit jaar, trekken luxueuze kopers naar een afwachtende houding als het gaat om het betreden van de vastgoedmarkt.
De presidentsverkiezing
Spiegelen aan de onzekerheid op de aandelenmarkt is het pessimisme rond de volgende presidentsverkiezingen. Het is niet zozeer dat de verkiezing de vastgoedmarkt nu beïnvloedt. Het is dat kopers zich ervan bewust zijn dat het economische en werkgelegenheidsbeleid van de volgende regering de vastgoedmarkt zal beïnvloeden - evenals de prestaties van de algemene economie - in de komende vier jaar. En op dit moment weet niemand natuurlijk wie er in functie zal worden gestemd. Tijdens de verkiezingen hebben veel luxe kopers, die al schrikken van de volatiliteit op de aandelenmarkten, besloten om tot november te blijven hangen alvorens te beslissen of ze high-end-objecten willen kopen.
Een overvloedige woning
Een andere factor die van invloed is op de luxe vastgoedmarkt in New York is de overvloed aan hoogwaardige objecten. Bijdragen aan het probleem is een hausse in de bouw van luxe appartementen, volgens Robert Dankner, president van Prime Manhattan Residential. "We hebben gewoon te veel luxeproducten in de stad laten bouwen", zei Dankner in mei aan de Washington Post. "Er is een overvloed aan penthouses en nu zien we een penthouse-correctie. "
Inderdaad, Manhattan zal 5, 126 nieuw gebouwde appartementen zien, meestal voor rijke kopers, die dit jaar te koop worden aangeboden - het grootste aantal in bijna een decennium, meldt Corcoran Sunshine Marketing Group.Naar verwachting zullen er in 2017 nog meer op de markt komen - naar schatting 5, 740 appartementen in meer dan 140 gebouwen. Door al deze constructie zijn veel huizen in Manhattan leeg. "We zien nu duizenden zeer dure nieuwe flatgebouwen leeg zitten", zei Leonard Steinberg, president van Compass, een vastgoedmakelaar in de Washington Post. "Dat is in jaren niet gebeurd. "
Ook gebeurt het: de zachte markt heeft luxueuze verkopers gedwongen om hun prijzen te verlagen. Tijdens de eerste drie maanden van 2016 daalden de vraagprijzen van 861 Manhattan-advertenties - 18% van de circa 4 779 woningen op de markt - volgens gegevens van Compass. De gemiddelde prijsverlaging was 10%.
The Bottom Line
Volatiliteit op de aandelenmarkt, verkiezingsgerelateerd pessimisme en de overdaad aan high-end woningen dragen allemaal bij aan een slecht jaar voor de luxemarkt in New York. Ook spelen is het terugtrekken van buitenlandse kopers, die lange tijd primaire kopers van de luxeadressen van New York zijn geweest. De daling werd veroorzaakt door de kracht van de US dollar, de daling van de olieprijzen en de zwakke economieën in het buitenland.
Daarnaast heeft het Financial Trimes Enforcement Network (FinCEN) van het Amerikaanse ministerie van Financiën medio januari "Geographic Targeting Orders" uitgegeven die Amerikaanse verzekeringsmaatschappijen tijdelijk verplichten om de daadwerkelijke eigenaars te identificeren en te rapporteren achter shell-maatschappijen die contant geld voor high-end residentieel onroerend goed. Manhattan, voor woningen van of boven de $ 3 miljoen, was een van de eerste twee doelen, samen met Miami-Dade County, voor objecten die zijn verkocht voor een bedrag van meer dan $ 1 miljoen. Op 27 juli 2016 werden de bestellingen uitgebreid naar de andere vier stadsdelen van New York, plus nog acht andere provincies in Florida, Californië en Texas (klik hier voor de volledige lijst). Hoewel de nieuwe regel naar verwachting niet alle buitenlandse kopers zal ontmoedigen, zal deze waarschijnlijk voorzichtiger zijn. (Lees meer in Luxe accommodatie kopen: hoe privaat?)
Beleggingen in onroerend goed voor onroerend goed verminderen
Onroerend goed belastingwetgeving is niet hetzelfde voor huurwoningen als voor woonhuizen. Met deze tips kunt u minder belasting betalen.
Als een werknemer gedekt door een EENVOUDER zijn werkgever verlaat binnen de periode van twee jaar en zijn nieuwe werkgever heeft geen EENVOUDIGE, wat gebeurt er met het plan? Kan de werknemer het zonder dwang overhandigen of het bij het oude bedrijf houden totdat de twee jaar verstrijken
Als een werknemer gedekt door een EENVOUDER zijn werkgever binnen de periode van twee jaar verlaat en zijn nieuwe werkgever niet een EENVOUDIG hebben, wat gebeurt er met het plan?
Wat is het verschil tussen onroerend goed en onroerend goed?
Begrijpen hoe vastgoed juridisch anders is dan onroerend goed en de implicaties van dat verschil voor elke eigenaar van een woning.