Hoewel er veel manieren zijn om de impact van de kosten van het huisbezit te beoordelen, is een van de meest intuïtieve benaderingen het vaststellen van de break-even rate van de huiseigenaar. Voor de toepassing van dit artikel geeft het break-even-tarief aan hoeveel de aanschafprijs van een nieuw huis op jaarbasis moet bedragen om de kosten van het bezit van het huis te dekken. In dit artikel laten we u zien hoe u een praktische methode kunt gebruiken om de impact van de kosten van uw huiseigenaar te beoordelen.

AD:

Aannames
Om deze methodologie te illustreren, worden de volgende veronderstellingen van huiseigenaren gemaakt:

• De huiseigenaar is single.
• De huiseigenaar bevindt zich in de 28% federale inkomstenbelasting.
• De huiseigenaar koopt een nieuwe woning voor $ 225.000.
• De huiseigenaar betaalt een aanbetaling van 5% en krijgt een lening met een vaste rente van 6. 25%.
• De huiseigenaar woont zeven jaar in het huis.

AD:

De veronderstellingen van de huiseigenaar die in de illustratie worden gebruikt, spelen een cruciale rol in het waarderingsproces. Daarom, als een huiseigenaar ervoor kiest om deze methodiek te gebruiken, moet hij of zij deze veronderstellingen aanpassen om zijn of haar unieke omstandigheden en uitgaven te weerspiegelen. Hoe dan ook, als deze methode wordt gevolgd en de juiste aanpassingen worden doorgevoerd, moeten huiseigenaren kunnen bepalen met welke snelheid hun huizen elk jaar moeten worden gewaardeerd om de kosten van het bezit van hun huizen te dekken.

AD:

Kosten van eigenwoningbezit
Om met dit proces te beginnen, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de primaire uitgaven die van invloed zijn op de waarde van een woning. Voor de typische huiseigenaar omvatten deze kosten:

1. Onderhoud van woningen
2. Natuurrampenverzekering
3. Privé hypotheekverzekering
4. Makelaarscourtage
5. Afsluitingskosten
6. Onroerendgoedbelasting
7. Hypotheekrente.

Om te bepalen hoe deze kosten van invloed zijn op de waarde van een huis, moeten we elke kost uitdrukken als een percentage van de aankoopprijs van het huis. Door de kosten op deze manier te evalueren, kunnen we bepalen hoeveel de woning elk jaar moet waarderen om deze uitgaven te compenseren. (Voor meer informatie, zie Downsize uw woning om uitgaven te verminderen en Hypotheken: Hoeveel kunt u zich veroorloven? )

Laten we het eindresultaat bekijken (in figuur 1 hieronder) ) en werk vervolgens een voor een door elke uitgave.

Bron: Troy Adkins

1. Onderhoudskosten thuis
Uitgaven voor onderhoud van het huis omvatten contante uitgaven voor diensten zoals reparatie van apparaten, ongediertebestrijding, huis schoonmaken, schoonmaken van schoorstenen, regenpijpen en regenpijpen, landschapsarchitectuur, onderhoud van het gazon en veiligheid van het huis. (Om geld te besparen op huiskosten, raadpleegt u Vijftien verzekeringsvoorwaarden die u niet nodig hebt , Verlengde garanties: moet u het aas? en Vijf geldbesparende winkeltips < .) Tip

: Hoewel deze kosten kunnen worden geminimaliseerd door een nieuw huis te kopen, raden veel experts aan jaarlijks 1% van de aankoopprijs van het huis te reserveren om de kosten van deze uitgaven te dekken. 2. Property Insurance

Verzekeringspremies voor dekking tegen bepaalde natuurrampen zoals brand, overstroming, tornado's, aardbevingen of orkanen kunnen 0. 55% van de aankoopprijs van het huis kosten. Daarom zou het huis elk jaar in waarde moeten stijgen met dit bedrag om deze uitgaven te compenseren. Het is duidelijk dat de kosten voor natuurrampenverzekeringen aanzienlijk zullen variëren op basis van het geografische gebied waarin de woning zich bevindt. Ongeacht de locale kan de mechanica van dit concept door de lezer worden aangepast om zijn of haar break-even-snelheid te bepalen. (Lees meer over dit onderwerp in
Verzekeringstips voor huiseigenaren .) 3. Particuliere hypotheekverzekering

Particuliere hypotheekverzekering (PMI) is verschuldigd aan huiseigenaren die niet ten minste 20% van hun aankoopprijs als onderpand voor een lening neerleggen. Huiseigenaren betalen dit bedrag elk jaar om de kredietgever te helpen beschermen tegen wanbetaling. In figuur 1 zijn we ervan uitgegaan dat de huiseigenaar een aanbetaling van 5% zal doen en dat de PMI-verzekering 0. 5% van de aankoopprijs van het huis zal kosten. Als gevolg hiervan zullen de PMI-kosten de vereiste jaarlijkse huiswaardering met dit bedrag rechtstreeks verhogen. (Zie
Zes redenen om een ​​particuliere hypotheekverzekering te vermijden voor meer informatie over PMI.) 4. Makelaarskosten

Makelaarskosten worden meestal door de huiseigenaar betaald aan een makelaar voor hulp bij de verkoop van het huis. In deze analyse gingen we ervan uit dat de huiseigenaren de makelaar een commissie van 6% zullen betalen. Omdat transactiekosten echter een eenmalige uitgave zijn en we proberen te bepalen hoeveel de woning elk jaar moet waarderen om deze kosten te compenseren, moeten we de bemiddelingsprovisie spreiden over de geschatte duur van de woning. naar verwachting eigendom zijn. Voor deze analyse gebruiken we een in de branche geaccepteerde norm van zeven jaar. Door de kosten van de bemiddeling in deze periode te spreiden, hebben we vastgesteld dat een woning elk jaar in waarde moet worden gewaardeerd met 0,6% om de kosten van deze uitgaven te compenseren.
5. Afsluitingskosten

Afsluitingskosten zijn nog een uitgave die in ons model moet worden verwerkt. Afsluitingskosten zijn echter moeilijker te vergelijken met de aankoopprijs van het huis, omdat deze kosten doorgaans nauwer verbonden zijn met andere factoren. Voor deze illustratie hebben we aangenomen dat de huiseigenaar een vergoeding van $ 3,000 zal betalen op het moment dat het huis wordt gekocht. Daarom, ervan uitgaande dat de aankoopprijs van het huis $ 225.000 is, zouden de sluitingskosten zich vertalen in een uitgave van 1. 3%.
Afsluitingskosten zijn eenmalige uitgaven, maar ze moeten worden toegewezen over de tijd dat het huis eigendom is van deze oefening. Zoals eerder uitgelegd, passen we deze aanpassing aan omdat we proberen te bepalen hoeveel de woning elk jaar moet waarderen om deze eenmalige kosten te dekken. Na de zeven jaar durende aanname van het eigenwoningbezit die in deze analyse werd gebruikt, zouden de afsluitingskosten de jaarlijkse break-even-rente met 0 verhogen.19%. We realiseren ons dat de afsluitingskosten afhankelijk zijn van de instelling die de lening verstrekt. Daarom moet de impact van deze uitgaven op maat worden gemaakt door de huiseigenaar om de impact op zijn eigen break-even-percentage nauwkeurig te bepalen.

6. Onroerendgoedbelastingen

In 2007 bedroeg het gemiddelde belastingtarief voor onroerend goed in de VS ongeveer 0. 93% van de aankoopprijs van het huis. Daarom zou een huis 0,9% moeten waarderen om deze uitgaven te compenseren. De huidige bepalingen in het Wetboek van de inkomstenbelasting volgens de VS maken het echter mogelijk dat betalingen van onroerende voorheffing aftrekbaar zijn voor het berekenen van het belastbaar inkomen. Daarom, ervan uitgaande dat de huiseigenaar in de 28% federale inkomstenbelastingschijf staat, en dat de aankoopprijs van het huis $ 225.000 is, zou het belastingaftrekvoordeel in verband met onroerendgoedbelasting de vereiste huiswaardering met 0 verminderen. 26% .
Deze belastingaftrekfactor voor onroerend goed wordt bepaald door het belastingtarief voor onroerend goed en het bedrag dat voor het huis is betaald te vermenigvuldigen met het federale inkomstenbelastingtarief van de huiseigenaar en het resultaat vervolgens te delen door de aankoopprijs van het huis. Nogmaals, om deze methodologie toe te passen, moet de impact van de factor van de onroerende voorheffing worden aangepast om het federale belastingtarief van de individuele huiseigenaar weer te geven. (Zie

Vijf trucs voor het verlagen van uw onroerendgoedbelasting voor meer informatie over bezitsbelastingen.) 7. Rentelasten

We nemen aan dat een vaste rente op een hypothecaire lening 6. 25% is en dat 95% van de woning zal worden gekocht met vreemd vermogen (met een aanbetaling van 5%). Als gevolg hiervan zal de impact van het eigen vermogen die wordt gerealiseerd via de aanbetaling de rentelasten van 6. 25% tot 5. verminderen; 94%; aangezien slechts 95% van het huis van $ 225.000 wordt belast met het belang van 6. 25%.
Net als onroerendgoedbelasting, is de rente op hypothecaire leningen ook een gekwalificeerde belastingaftrek. De huiseigenaar moet ongeveer $ 13, 359 aan rente betalen in het eerste jaar en, ervan uitgaande dat de huiseigenaar in een inkomstenbelasting van 28% zit, zou het rentebelastingscherm $ 3, 741 zijn. Dit bedrag wordt berekend door het bedrag van de rentelasten te vermenigvuldigen de huiseigenaar betaalt in het eerste jaar het inkomstenbelastingtarief van de huiseigenaar.

Omdat niet-huiseigenaren recht hebben op een standaardaftrek bij het invullen van federale inkomstenbelastingen, moet het voordeel van het bezitten van een woning echter alleen het deel van het inkomstenbelastingschild omvatten dat hoger is dan de in aanmerking komende federale aftrekbedragen toegekend aan niet-huiseigenaren. . Voor deze illustratie hebben we aangenomen dat de huiseigenaar single is en daarom in aanmerking komt voor een belastingaftrek van $ 5, 150. Ter vergelijking: als de huiseigenaar getrouwd was, zou hij of zij recht hebben op een aftrek van $ 10, 300. Door de standaardaftrek in onze vergelijking te factureren, zouden de rentelasten worden verlaagd van $ 13, 359 naar $ 8, 209. Dit bedrag wordt eenvoudig bepaald door het standaard aftrekbedrag af te trekken van het bedrag aan rentelasten betaald door de huiseigenaar in het eerste jaar . Nogmaals, ervan uitgaande dat de huiseigenaar in de belastingschijf van 28% zit, hebben we vastgesteld dat het rentebelastingschild de break-even-rente met 1 zou verlagen.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Totale impact van de kosten van de huiseigendom

Op basis van de methodologie die in dit artikel wordt geschetst, de veronderstellingen die zijn gemaakt over de huiseigenaar en de geschatte kostenuitgaven die in deze analyse zijn gebruikt, hebben we vastgesteld dat een woning 8 moet waarderen 8. 69% tijdens het eerste jaar nadat het is gekocht om het te compenseren de kosten in verband met het bezit van het huis. Nu we begrijpen hoe we de break-even-snelheid van een huis kunnen beoordelen, wordt de vraag dan: "Is het waarschijnlijk dat een woning op jaarbasis zal waarderen tegen een tarief dat hoger is dan de kosten van het bezitten van het huis? "
Om deze vastberadenheid te bepalen, zou de huiseigenaar de website van de Federal Housing Enterprise Oversight-website kunnen bezoeken om de sterkte van de thuiswaardering in zijn of haar geografische omgeving te bepalen. Door naar huis te kijken naar de appreciatietarieven in uw regio en de methodologie te volgen die in dit artikel wordt geschetst, zou u in een veel betere positie moeten verkeren om de waarschijnlijkheid te bepalen van het maken van een winstgevende binnenlandse investering.