Voor veel mensen zijn hun huizen hun grootste troeven - die ze misschien willen verkopen op een dag om naar een ander deel van het land te verhuizen, naar een groter huis gaan of de pensionering helpen financieren. Tenzij u de afgelopen jaren een huis hebt verkocht, realiseert u zich mogelijk niet dat herzieningen in de belastingcode van invloed kunnen zijn op het bedrag dat u na de verkoop ontvangt. Ontdek hoe de nieuwste belastingwetten u zullen beïnvloeden als u besluit te verhuizen.

De oude regels
In het verleden konden verkopers meerwaarden heffen op alle vroegere winsten, hoe groot ook, zolang ze aan de volgende twee vereisten voldeden:

• Een vervangingshuis dat meer kost dan het ontvangen bedrag voor het huis dat werd verkocht.
• Heeft de vervanging gekocht binnen twee jaar vóór of twee jaar na de datum van de verkoop.

Stel dat je een huis hebt gekocht voor $ 200.000 en het in vijf jaar hebt verkocht voor $ 300.000. Zolang je binnen twee jaar een nieuw exemplaar koopt voor minstens $ 300.000, u kunt vermogenswinstbelasting over de winst van $ 100.000 vermijden. Bovendien had u dit proces elk jaar kunnen voortzetten en mogelijk een onbeperkte hoeveelheid uitgestelde belastingwinsten opbouwen. Toen u stierf, kon de winst worden weggevaagd vanwege de verhoging van de basisvoorziening voor uw begunstigden.

Bovendien kan een verkoper die 55 jaar was geworden, permanent tot $ 125.000 aan winst uitsluiten zonder een ander huis te kopen.

Het nieuwe reglement
Op 6 mei 1997 trad de belastingplichthulp 1997 in werking. De wet schafte de voortdurende onbeperkte uitstel van winst af en verving deze door afgetopte uitsluitingen.

Alleenstaande belastingbetalers kunnen nu tot $ 250.000 uitsluiten van de winst bij de verkoop van hun huis. Echtparen die gezamenlijk indienen kunnen $ 500.000 uitsluiten van hun belastbaar inkomen. Leeftijd is geen factor en u hoeft geen vervangend huis te kopen. Nadat u de uitsluiting hebt genomen, kunt u een minder duur huis kopen of er zelfs een huren. Sterker nog, de IRS laat je de uitsluiting gebruiken elke keer dat je je primaire woning verkoopt.

Er zijn twee regels:

• u moet het huis gedurende ten minste twee van de vijf voorgaande jaren in eigendom hebben gehad en hebben gebruikt als uw hoofdverblijfplaats.
• U kunt de uitsluiting in de voorgaande twee jaar niet hebben gebruikt.

Stel dat een echtpaar acht jaar geleden hun huis had gekocht voor $ 200.000 en er gedurende die tijd in woonde. Nu zijn ze klaar om te verkopen voor $ 450, 000 en verhuizen naar een groter huis dat $ 400.000 kost in een minder duur deel van het land om hun groeiende gezin te huisvesten. Vanwege de uitsluiting hoeven ze geen vermogenswinstbelasting te betalen over de winst van $ 250.000.

Laten we er 20 jaar in de toekomst uitzien wanneer ons koppel met pensioen wil gaan en een appartement wil gaan afbouwen. Ze verkopen hun grote huis voor $ 1 miljoen en kopen een appartement voor $ 750.000.Ze hebben een meerwaarde van $ 600.000 ($ 1 miljoen - $ 400.000) op de huisverkoop. Ze hoeven echter alleen belasting te betalen op $ 100, 000 aan winst vanwege de uitsluiting van $ 500, 000. Ze kunnen de $ 250.000 in contanten gebruiken die overblijven nadat ze de flat hebben gekocht zoals zij dat willen.

Extra punten
De vereiste twee jaar eigendom en gebruik gedurende de periode van vijf jaar eindigend op de datum van verkoop hoeven niet continu te zijn. Daarom, als u uw huis tijdens het eerste, derde en vijfde jaar van eigendom had verhuurd maar er voor het tweede en vierde jaar in woonde, dan zou u nog steeds de uitsluiting kunnen nemen.

Verder zijn er uitzonderingen op de tweejarige bezettingsregel. Deze omvatten: handicap, veroordeling en echtscheiding.

Als de uitsluiting al uw winst tenietdoet, hoeft u de verkoop niet op uw belastingaangifte te melden. Anders moet u de transactie indienen in schema D. Zorg er in beide gevallen voor dat u alle records gedurende ten minste drie jaar bewaart.

Denk niet dat je deze uitsluiting alleen kunt gebruiken als je een eengezinswoning hebt, een traditioneel huis. De wet is van toepassing op elke woning die u als uw hoofdverblijf beschouwt, zoals een:

• Woonboot
• Condo of herenhuis
• Coöperatief appartement
• Stacaravan

Hoe u de belasting kunt verlagen
Hoewel u vermijdt te vermijden belasting op een winst van $ 250.000 ($ 500.000 voor gemeenschappelijke belastingdossiers) is aanzienlijk, het is misschien niet voldoende om de winst van sommige verkopers volledig te compenseren. Er zijn een paar dingen die u kunt doen om uw kostenbasis te verhogen en uw belastingplicht te verlagen.

Ga terug door uw administratie om te achterhalen of u andere toegestane uitgaven had, waaronder:

• Vereffeningskosten of afsluitingskosten bij aankoop van het huis
• Onroerendgoedbelastingen die de verkoper verschuldigd was maar waarvoor u heeft betaald en die waren niet terugbetaald
• Home verbeteringen, zoals een nieuw dak of kamer toevoeging

The Bottom Line
Kijk tenslotte naar uw andere investeringen. Bezit je aandelen, obligaties of ander onroerend goed die minder waard zijn dan waarvoor je ze hebt betaald? Je zou die kunnen verkopen en de verliezen gebruiken om de meerwaarde op de huisverkoop te compenseren.