Als er iets is dat we hebben geleerd van de subprime-meltdown van 2008 en de crash van 1987, is het dat we allemaal voorzichtig moeten zijn bij het lenen van geld om een ​​huis te kopen of te herfinancieren. Het type hypotheek dat u kiest, kan het verschil betekenen tussen een dag dat u uw huis bezit, of u bevindt zich midden in een afscherming of zelfs in een faillissement. In dit artikel bespreken we de soorten hypotheken waar mensen meestal moeite mee hebben en leggen ze uit waarom ze een slecht idee zijn als ze worden vergeleken met de verkeerde lener.

AD:

Zelfstudie: beleggen in onroerend goed

Wat maakt een hypotheek riskant? Vanwege de huizencrisis zijn velen van ons gaan geloven dat bepaalde soorten hypotheken inherent risicovol zijn. Hypotheekdeskundigen zullen u echter vertellen dat een risicovolle hypotheek in werkelijkheid een leningproduct is dat niet overeenkomt met het terugbetalingsvermogen van de kredietnemer. (Kijk eens naar de factoren waardoor deze markt oplaaide en uitbrandde, zie The Fuel That Fed The Subprime Meltdown .)

AD:

Keith T. Gumbinger, Vice President van HSH Associates, is het daarmee eens en zegt: "geloof het of niet, de producten die beschikbaar waren [rond 2009] waren niet bijzonder riskant, voor de juiste doelgroep." Het probleem was dat bepaalde hypotheekvormen werden vergeleken met de verkeerde kredietnemers en dat kredietverstrekkers leners vertelden: "u kunt altijd herfinancieren." Dit lijkt misschien waar te zijn geweest toen de huizenprijzen al jaren hoger lagen, maar is niet waar als de huizenprijzen dalen.

AD:

Statistieken over woningmarkt kort na de crisis van 2008-2009 ondersteunen deze beweringen. Volgens de National Delinquency Survey van de Mortgage Bankers Association, in het tweede kwartaal van 2010, waren de soorten leningen met het hoogste percentage afschermingstaken subprime verstelbare rentehypotheken (ARM), die een afperkingsstart van 3. 39% hadden. ARM's, met hun veranderende rentetarieven, zijn een bijzonder risicovol hypotheekproduct voor kredietnemers met minder dan ideale financiële situaties.

Ter vergelijking, de enquête meldde dat de leningen van de VA een afschermingsstart hadden van 0.70%, primaire vaste leningen 0. 71%, FHA-leningen 1. 02%, primaire ARM's 1. 96% en subprime vaste leningen 2. 3%. Deze gegevens wijzen erop dat elk type hypotheek een slecht idee kan zijn voor een subprime-kredietnemer en dat zelfs prime-leners problemen kunnen krijgen als ze geen ARM's begrijpen.

Zelfs hypotheken met een vaste rentevoet kunnen zelfs nadelig zijn voor kredietnemers. Laten we kijken naar ons eerste risicovolle hypotheektype.

1. 40-jarige hypotheken met een vaste rentevoet Leners met hypotheken met een vaste rentevoet kunnen een lage afschermingspercentage hebben, maar dat betekent niet dat hypotheken met vaste rente altijd een goed idee zijn. De 40-jarige rentevaste hypotheek is zo'n product, want hoe langer je geld leent, hoe meer rente je betaalt.

Stel dat u een huis van $ 200.000 wilt kopen met een aanbetaling van 10%. Het bedrag dat u moet lenen, is $ 180.000 ($ 200.000 minus $ 20.000).

Met een rentepercentage van 5%, dit zijn de maandelijkse betalingen en het totale bedrag dat u voor het huis betaalt onder verschillende voorwaarden als u de lening levenslang bewaart:

Looptijd	Rentetarief > Maandelijkse betaling	Levenslange kosten (inclusief vooruitbetaling)	Opdrachtgever (inclusief vooruitbetaling)	Totaal betaalde rente	15 jaar
5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 jaar
5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 jaar
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 jaar
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Figuur 1: rente en hoofdsom betaald over een hypotheek over verschillende voorwaarden (jaren).
De bovenstaande grafiek is een vereenvoudigde vergelijking. In werkelijkheid zal de rente het laagst zijn voor de 15-jarige lening en het hoogst voor de 40-jarige lening. Hier is een meer realistische vergelijking:

Term

Rentetarief	Maandelijkse betaling	Lifetime-kosten (inclusief vooruitbetaling)	Opdrachtgever	(inclusief vooruitbetaling) Totaal betaalde rente > 15 jaar	4. 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 jaar	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 jaar	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 jaar	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	Figuur 2: rente en aflossing op een hypotheek over verschillende looptijden (jaren) en rentetarieven.	Zoals u kunt zien in figuur 2 hierboven, is de 40-jarige hypotheek 0. 6% hoger in rente en verlaagt uw maandelijkse factuur met slechts $ 23, van $ 988 naar $ 965. Het kost je echter een extra $ 107, 570. 82 gedurende de looptijd van de lening. De meeste mensen kunnen het zich niet veroorloven om dat soort geld weg te gooien. Het afsluiten van een 40-jarige hypotheek verhoogt het risico dat u niet genoeg heeft voor uw pensioen, niet in staat bent om te betalen voor de schoolopleiding van uw kinderen of een aantal andere scenario's. In het beste geval gaat u uit van $ 107, 570. 82 die u had kunnen besteden aan vakanties, elektronica, leuke diners en andere leuke uitgaven. Wie wil dat doen?
2. Verstelbare rentehypotheken

Hypotheken met veranderlijke rente (ARM's) hebben een vaste rentevoet voor een korte initiële looptijd die kan variëren van zes maanden tot tien jaar. Deze initiële rentevoet, een zogenaamde teaser rate, is vaak lager dan de rente op een vaste lening van 15 of 30 jaar. Na de initiële looptijd past de rente periodiek aan - dat kan een keer per jaar, eens in de zes maanden of zelfs eenmaal per maand zijn.

"Elke lening met een vaste rentevoet voor een kortere periode dan de looptijd van de lening loopt een enorm renterisico", zegt vastgoedmakelaar Greg Cook van het First Time Home Buyer Network. Het renterisico is het risico dat als de rente stijgt, de maandelijkse betalingen onder een ARM duurder worden en in sommige gevallen is dit een last die de huiseigenaar niet kan betalen.

Het element onvoorspelbaarheid dat bij ARM's hoort, is voor veel mensen een probleem, vooral als ze een vast inkomen hebben of niet verwachten dat hun inkomens stijgen.

ARM's worden zelfs riskanter als u een jumbo-hypotheek hebt, simpelweg omdat hoe hoger uw hoofdsom, hoe meer een rentewijziging uw maandelijkse betaling gaat beïnvloeden.

Dat gezegd zijnde, Mary Tootikian, een ervaren hypotheekverwerker en verzekeraar en de auteur van het boek "Stunned in America," wijst erop dat "Historisch gezien, mensen niet langer dan vijf tot zeven jaar in hun huis of hun hypotheek blijven Waarom zou ik daarom een ​​hoger tarief [voor een] 30-jarige vaste lening betalen als een hypotheek met een lager tarief dat doet? "

Het is ook belangrijk om op te merken dat een aanpasbare rente naar beneden kan worden aangepast, waardoor de maandelijkse betaling wordt verlaagd. Dit betekent dat ARM's een goede keuze kunnen zijn als u verwacht dat de rente in de toekomst zal dalen. Natuurlijk kun je de toekomst niet voorspellen. (Beide typen hypotheken hebben voor- en nadelen afhankelijk van uw financiële behoeften en vooruitzichten.) Lees voor meer informatie

Hypotheken: Vaste rente versus Veranderingssnelheid

.) 3. Rentedragende hypotheken Met een rente-alleen (IO) hypotheek betaalt de lener alleen de rente op de hypotheek voor de eerste gedurende vijf tot tien jaar, waardoor gedurende deze periode een lagere maandelijkse hypotheekbetaling mogelijk is. Dit maakt rente-alleen hypotheken aantrekkelijk voor sommige vastgoedbeleggers die slechts een korte tijd een huis zullen bezitten en hun boekhoudkundige kosten willen verminderen.

IO-hypotheken kunnen ook goed zijn voor mensen die een onregelmatig inkomen verdienen en mensen die in de toekomst een aanzienlijk potentieel voor inkomensverhogingen hebben, maar alleen als ze voldoende gedisciplineerd zijn om hogere betalingen te doen wanneer ze zich dat kunnen veroorloven. Het nadeel is dat de rente op een IO-hypotheek meestal hoger is dan het tarief dat u zou betalen voor een conventionele hypotheek met vaste rente, omdat mensen vaker niet meer op renteloze leningen lenen. (Deze leningen kunnen nuttig zijn, maar voor veel kredietnemers vormen ze een financiële valkuil. Meer informatie over

Interesse-alleen hypotheken: Home Free or Homeless?

) Bovendien, als u geen financieel geavanceerde onderneming bent lener, alleen-rentehypotheken kunnen uitermate riskant zijn om een ​​of meer van de volgende redenen: U kunt de aanzienlijk hogere maandelijkse betalingen niet veroorloven als de renteloze periode afloopt. U betaalt op dit moment nog steeds rente, maar u betaalt ook de hoofdsom over een kortere periode dan met een lening met vaste rente.

Je kunt niet herfinancieren omdat je weinig of geen eigen vermogen hebt.

• Je kunt niet verkopen omdat je weinig of geen eigen vermogen hebt en de huizenprijzen zijn gedaald, waardoor je onder water bent.
• Leners die de renteloze lening voor de looptijd van de lening behouden, betalen beduidend meer rente dan ze zouden hebben bij een conventionele hypotheek.
• Afhankelijk van hoe de lening is gestructureerd, kunt u aan het einde van de looptijd van de lening een grote hoofdsombetaling van de hoofdsom ontvangen.
• Als u een lener bent die geen goede kandidaat is voor een IO-lening, kan een van deze problemen ertoe leiden dat u het huis in het slechtste geval verliest. In een iets minder slecht scenario kan de IO-lening u gewoon veel meer kosten dan u echt moet betalen om een ​​huiseigenaar te zijn.
• 4. Alleen-rente ARM's

Met sommige alleen-rentedragende leningen, die ARM's met alleen rente worden genoemd, is de rentevoet niet vast, maar kan deze stijgen of dalen op basis van marktrentetarieven. In essentie neemt de ARM die alleen geïnteresseerd is twee potentieel risicovolle hypotheekvormen en combineert deze tot één enkel product.

Hier is een voorbeeld van hoe dit product kan werken. De leningnemer betaalt alleen rente, tegen een vaste rente, gedurende de eerste vijf jaar. Vervolgens blijft de leningnemer de komende vijf jaar alleen rente betalen, maar de rente past zich jaarlijks aan op basis van de marktrente, wat betekent dat de rente van de leningnemer kan stijgen of dalen. Vervolgens betaalt de leningnemer voor de resterende looptijd van de lening, zeg 20 jaar, een vaste hoofdsom per maand plus rente per maand tegen een rentevoet die jaarlijks verandert. Veel mensen hebben eenvoudigweg niet de financiële of emotionele middelen om de onzekerheid te weerstaan ​​die hoort bij ARM's die alleen voor belang zijn. (Voor meer informatie over

Betalingsoptie ARM's: A Ticking Time Bomb?

) 5. Lonen met een lage uitbetaling Het lijkt weinig riskant om slechts 5% lager te zetten omdat u niet veel geld opgeeft. En in feite hebben VA-leningen en Federal Housing Administration (FHA) -leningen, die een aanbetalingsverplichting hebben van respectievelijk 0% en 3,5%, enkele van de laagste startpercentages voor afscherming. Het probleem met het maken van een lage aanbetaling is dat als de huizenprijzen dalen, u vastloopt in een situatie waarin u niet kunt verkopen of herfinancieren.

Als u genoeg geld op de bank heeft, kunt u uzelf uit uw hypotheek kopen, maar de meeste mensen die lage aanbetalingen doen op hun huizen hebben geen significante kasreserves. De bottom line

Hoewel de meeste van de leningen die sommige hypotheekverstrekkers als echt risicovol beschouwen, zoals de alleen-rente ARM, niet langer op de markt zijn, zijn er nog steeds genoeg manieren om te eindigen met een slechte hypotheek als u zich aanmeldt voor een product dat echt niet geschikt voor u is. (Zie ook

Zelfstandigen? 5 stappen om een ​​hypotheek te scoren .)