In de nasleep van de huizencrisis leken de omstandigheden precies geschikt voor buitenlandse kopers die primair U. S. onroerend goed wilden opslokken. Woningen verkopen tegen aantrekkelijke prijzen en de dollar was relatief betaalbaar. De afgelopen jaren is het echter moeilijker geworden voor buitenlandse investeerders. De prijzen van onroerend goed voor onroerend goed zijn in het hele land rond de 35% gestegen sinds 2012, en de dollar blijft sterker worden ten opzichte van een aantal sleutelvaluta's, waardoor de prijs die buitenlanders moeten betalen voor Amerikaanse woningen verder stijgt.

Die factoren maken het voor buitenstaanders moeilijker om contant geld te storten voor huizen in ooit begunstigde steden zoals New York en San Francisco. Zoals de Wall Street Journal onlangs aangaf, zijn er meer buitenlanders die leningen willen afsluiten voor deze panden, ondanks de uitdagingen die gepaard gaan met het lenen van Amerikaanse banken. (Zie voor meer Waarom onroerend goed in New York een slecht jaar heeft gehad .)

Hoe een buitenlandse koper is Anders

Voor niet-U. S. bewoners die een investering in een woning willen hebben, er zijn een aantal factoren om te overwegen als ze een hypotheek overwegen van

1. Geen Fannie en Freddie. De grootste hindernis is dat hypotheekreuzen zoals Fannie Mae en Freddie Mac hun leningen niet van de geldschieter zullen kopen. Omdat deze entiteiten de meerderheid van de Amerikaanse woningkredieten bezitten of garanderen, raken investeerders in paniek. Om de zaken nog ingewikkelder te maken, zijn veel banken huiverig om dergelijke hypotheken in hun eigen boeken te houden, omdat het moeilijker is om delinquente leners in het buitenland op te sporen.

2. Hoger geprijsde hypotheken. Veel banken, waaronder enkele grote instellingen, zullen leningen verstrekken aan buitenlanders die buiten de VS wonen. In plaats van te vertrouwen op conventionele hypotheken, bieden ze niet-conforme leningen aan met hun eigen acceptatierichtlijnen. HSBC biedt bijvoorbeeld tot $ 3 miljoen aan financiering aan internationale investeerders met de vereiste documentatie.

3. Een grotere aanbetaling. Maar dit is de kicker: u zult waarschijnlijk een veel hogere minimale aanbetaling moeten betalen om uw hogere kredietrisico te compenseren. Lenders vragen u doorgaans om 30% of meer van de verkoopprijs op te maken voordat u een lening verlengt. Hoewel dat een hoop geld is om voorop te stellen, is het een stuk eenvoudiger dan alle contanten te betalen, wat ongeveer de helft is van de buitenlandse kopers van onroerend goed.

4. Een strengere goedkeuringsprocedure. Een ander aspect dat anders is voor niet-U's. S. burgers zijn de inkomsten- en kredietverificatie. Het proces is ingewikkelder voor degenen die buiten het land wonen, omdat ze geen Amerikaanse belastingformulieren of een binnenlandse kredietgeschiedenis hebben. Lenders zullen meestal vragen om bankafschriften en belastingaangiften die zijn ingediend in het land van de aanvrager.In plaats van een kredietrapport vragen ze soms enkele maanden aan creditcardafschriften om uw leengewoonten te onderzoeken.

5. Het duurt langer. Het proces kan iets langer duren dan de bewoners aankunnen, wat een van de redenen is waarom het zinvol is om een ​​aanvraag in te dienen bij een bank die aanwezig is in zowel uw eigen land als in de Verenigde Staten. Door dit te doen kan niet alleen het acceptatieproces versnellen, maar in sommige gevallen ook resulteren in gunstiger tarieven dan buitenlanders anders zouden zien.

6. Goedkopere All-Cash Alternatieven. Gezien de obstakels die gepaard gaan met het verkrijgen van een lening, besluiten veel buitenlandse investeerders om contant geld te betalen voor woningen. Maar met stijgende prijzen, beginnen meer van hen naar meer betaalbare delen van het land te kijken.

Overseas investeerders kochten $ 102. 6 miljard Util S. residentieel vastgoed tussen april 2015 en maart 2016, een daling van iets meer dan 1% ten opzichte van het voorgaande jaar, volgens de National Association of Realtors. Toch is het aantal eigendommen dat ze hebben gekocht in dezelfde periode met ongeveer 3% gestegen, wat aangeeft dat ze minder dure huizen aan het opkopen zijn.

Hoewel New York en Californië nog steeds populaire plekken zijn om een ​​huis te kopen - samen maken ze 19% uit van overzeese transacties - er vindt meer activiteit plaats waar de huizen goedkoper zijn. In 2015 was Florida goed voor 22% van de omzet aan buitenlandse kopers, terwijl Texas en Arizona respectievelijk 10% en 4% vertegenwoordigden. (Voor meer informatie, zie Real Estate van New York City: A Safe Haven? )

The Bottom Line

Terwijl de aandelenmarkt blijft haperen, blijven buitenlandse ingezetenen van de VS de vastgoedmarkt in de VS zien als een geweldige plek om hun geld te parkeren. Nu de prijzen echter stijgen en de dollar sterk blijft, moeten meer van hen financiering krijgen om de aantrekkelijkste eigenschappen te vinden.