Wanneer u een condominium, herenhuis of een ander type woning koopt in een geplande ontwikkeling, zoals een gehuurd landeigendom of een gated community, bent u verplicht om lid te worden van de vereniging van huiseigenaren van die gemeenschap (HOA) en betaal maandelijkse of jaarlijkse HOA-kosten voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en het gebouw. Als u overweegt een van deze soorten woningen te kopen, moet u rekening houden met de volgende negen dingen over verenigingen van huiseigenaars en hoe ze werken voordat u koopt.

Zelfstudie : een stapsgewijze handleiding voor het kopen van een huis

HOA Basics

Laten we allereerst eens kijken naar waar het bij HOA's om gaat. HOA-kosten variëren vaak van $ 200 tot $ 400 per maand. Hoe duurder het gebouw en hoe meer voorzieningen het heeft, des te hoger de huisvestingsbond. Naast maandelijkse kosten, als er een grote uitgave zoals een nieuw dak of een nieuwe lift komt en er onvoldoende fondsen zijn in de reserves van de HOA om dit te betalen, kan de vereniging een extra aanslag vragen die kan oplopen tot duizenden. dollars.

Omdat meerdere partijen in hetzelfde gebouw of complex wonen, moeten alle bewoners van appartementen en rijtjeshuizen in gelijke mate verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals landschapsarchitectuur, liften, zwembaden, clubhuizen, parkeergarages, fitness kamers, trottoirs, beveiligingspoortjes, dakbedekking en buitenzijde van het gebouw. Veel van dit soort gemeenschappelijke ruimtes, zoals zwembaden en tennisbanen, bestaan ​​ook in onderverdelingen van eengezinswoningen. Ongeacht of de HOA een gebouw bestuurt, zoals een flatgebouw of stadshuisstructuur, of een buurt met individuele huizen, HOA-kosten helpen de kwaliteit van leven voor de bewoners van de gemeenschap te behouden en de waarden van onroerend goed voor alle eigenaren te beschermen.

Naast het onderhouden van gemeenschappelijke ruimtes, bevatten VvE's ook bepaalde regels die alle bewoners moeten volgen, genaamd convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R's). In een gewoon gebouw kunnen regels zijn welke kleur voordeur u mag hebben, of u uw was buiten mag laten drogen, of u een schotelantenne mag hebben, of de grootte en het type huisdieren is toegestaan, enzovoort. In veel opzichten zijn deze regels vergelijkbaar met het soort regels dat appartementsbewoners moeten volgen.

In een onderverdeling met individuele woningen kan de regelgeving bevatten welke kleur u uw huis kunt schilderen, welke buitenbeplanting u kunt doen, de typen voertuigen die u op straat of op uw oprit kunt parkeren (geen campers bijvoorbeeld), toelaatbare soort en hoogte van hekken, en beperkingen op raambekleding voor ramen aan de straatkant. Als je iets wilt doen dat afwijkt van deze regels, moet je de VvA overtuigen om je een afwijking toe te kennen, wat waarschijnlijk onwaarschijnlijk is.Ongeacht waar u woont, u bent waarschijnlijk onderworpen aan stadsverordeningen en beperkingen met betrekking tot het gebruik van uw eigendom. HOA's voegen nog een extra laag beperkingen toe en omdat hun leden eerder geneigd zijn te weten wat u van plan bent, heeft de HOA meer kans om de regels af te dwingen. Laten we dus eens kijken naar enkele regels en voorschriften die u moet kennen voordat u besluit om lid te worden van een van deze community's.

Wat u moet weten

Hoewel er wetten zijn die het gedrag van HOA's regelen, kunnen deze verenigingen nog steeds een krachtige invloed hebben op uw rechten als huiseigenaar. Voordat u een woning koopt in een community met een HOA, moet u:

1. Leer de regels van de HOA.

Mogelijk kunt u de online CC & R's van een HOA online vinden, evenals informatie over wat er gebeurt als u een regel overtreedt. Zorg ervoor dat alle online informatie actueel is. Als u deze informatie niet online kunt vinden, vraag dan uw makelaar om deze documenten voor u te verkrijgen of neem zelf contact op met de HOA. Besteed bijzondere aandacht aan regels met betrekking tot boetes en of de VvE uw onroerend goed kan afschermen voor niet-betaling van HOA-bijdragen of boetes die voortvloeien uit CC & R-overtredingen. Lees ook meer over het proces voor het wijzigen of toevoegen van regels en of HOA-vergaderingen worden gehouden op een tijdstip dat u kunt bijwonen als u dat wilt. Als de regels te restrictief zijn, overweeg dan om iets anders te kopen.

2. Zorg ervoor dat het huis dat u wilt kopen, niet al voldoet aan de HOA-regels.

Kopen in een bestaand probleem kan een hoofdpijn zijn, dus zoek uit wat de regels zijn en of u wijzigingen in het huis moet aanbrengen om hieraan te voldoen.

3. Evalueer milieupraktijken.

Als milieuvriendelijk leven belangrijk voor u is, moet u er rekening mee houden dat sommige VvE's kunnen voorschrijven dat u kunstmest, pesticiden, sprinklersystemen en alles wat nodig is, gebruikt om uw gazon perfect te houden. Ze kunnen xeriscaping (een milieuvriendelijke vorm van landschapsarchitectuur) niet toestaan ​​en kunnen de grootte van tuinen beperken, composthopen verbieden en voorkomen dat u zonnepanelen installeert. Als deze dingen belangrijk voor je zijn, controleer dan eerst de kleine lettertjes.

4. Overweeg je temperament.

Ben jij het type persoon dat niet graag verteld wordt wat hij moet doen? Als dat zo is, kan het leven in een gemeenschap met een HOA een zeer frustrerende ervaring voor je zijn. Een van de belangrijkste voordelen van eigenwoningbezit is de mogelijkheid om het eigendom aan te passen en aan te passen aan uw behoeften, maar HOA-regels kunnen dit echt verstoren.

5. Meer informatie over tarieven.

Kosten verschillen per community. Daarom moet u uw HOA de volgende vragen stellen:

• Hoe worden HOA-tariefverhogingen ingesteld?
• Hoe vaak komen stijgingen voor en in hoeverre zijn ze historisch gestegen?
• Krijgt u de afgelopen tien jaar een gedrukt overzicht van HOA-bijdragen per jaar?
• Hoe groot is het reservefonds van de HOA?
• Vraag ook om een ​​overzicht van speciale beoordelingen die in het verleden zijn gemaakt en vraag of er speciale beoordelingen gepland zijn voor de nabije toekomst.Houd er rekening mee dat schaalvoordelen kunnen betekenen dat speciale beoordelingen hoger zijn in kleinere HOA's.
• Ontdek wat de maandelijkse contributie is . Moet u nog steeds extra betalen voor het ophalen van vuilnis? Is de kabel inbegrepen?

Vergelijk rechten voor het complex of de buurt die u overweegt met de gemiddelde rechten in het gebied. Houd er rekening mee dat je moet betalen voor recreatieve voorzieningen, of je deze nu gebruikt of niet. Ontdek de uren voor voorzieningen zoals zwembaden en tennisbanen. Kom je tijdens die uren, of betaal je voor faciliteiten die je nooit zult kunnen gebruiken? Houd er rekening mee dat de HOA regels kan hebben over hoeveel gasten gemeenschappelijke faciliteiten kunnen gebruiken. Als de gastbeperkingen streng zijn, vergeet dan het housewarming poolfeest dat je je voor ogen had.

6. Probeer een kopie van de minuten te krijgen van de laatste vergadering of plaats een HOA-vergadering voordat u koopt.

De notulen van de vergadering kunnen heel veel vertellen over het beleid van de VvE. Enkele vragen die gesteld moeten worden zijn:

• Wat zijn huidige en vroegere conflicten?
• Wat is het proces voor het oplossen van eventuele conflicten?
• Heeft de HOA iemand aangeklaagd? Hoe was dat opgelost?

Wees alert op mogelijk drama. Krachttrajecten en kleine politiek kunnen in sommige VvE's een probleem zijn. Praat met een aantal van de huidige eigenaars van het gebouw, indien mogelijk - bij voorkeur degenen die niet op het HOA-bord staan ​​en die al enkele jaren in het gebouw wonen. Praat met de HOA-president en begrijp of u wilt dat deze persoon beslissingen neemt over wat u met uw eigendom kunt doen. Als een particulier bedrijf de VvE beheert, moet u het onderzoeken voordat u koopt. Sommige VvE's worden professioneel beheerd, maar het is gebruikelijk dat verenigingen worden beheerd door bewoners te bouwen die de positie als vrijwilligers vervullen. Zelfs als je het huidige HOA-board of managementbedrijf leuk vindt, kan het veranderen nadat je bent binnengegaan en je krijgt misschien iets totaal anders dan je verwachtte.

7. Let op onderbeheer.

Niet alle HOA's zijn overbeheerd. Het tegenovergestelde probleem kan een VvE zijn waar niemand echt om geeft en waar niemand geïnteresseerd is in het onderhoud van het gebouw, het uitvoeren van reparaties, het horen van interne grieven of het aanwezig zijn op het bord. Bewoners kunnen eenvoudig om beurten als HOA-president dienen of willekeurig iemand benoemen, wees dus voorbereid om in deze rol te dienen, of je dat wilt of niet, als dat het geval is met de HOA van je community.

Dit zou ook een goed moment zijn om na te gaan welke beperkingen u verhinderen om uw eigendom te verhuren of die het voor u moeilijk maken om dit te doen. Als uw eigendom onderbeheerd is, heeft u mogelijk geen probleem, maar als u een hyperactieve manager heeft, kan dit een heel ander verhaal zijn.

8. Ontdek wat voor catastrofeverzekering de HOA heeft op het gebouw.

Dit is vooral belangrijk als u een condo of townhouse-aankoop overweegt en u woont in een gebied dat onderhevig is aan overstromingen, aardbevingen, sneeuwstormen, branden, tornado's, orkanen of andere mogelijke natuurrampen - en dat is vrijwel overal.

9. Overweeg de impact van HOA-vergoedingen op uw financiën op korte en lange termijn.

Een appartement met hoge HOA-kosten kan u uiteindelijk net zo veel kosten als het huis waarvan u denkt dat u het zich niet kunt veroorloven.

The Bottom Line

Verenigingen van huiseigenaren kunnen je beste vriend zijn als ze voorkomen dat je buurman haar huis neonroze schildert, maar je ergste vijand wanneer ze verwachten dat je duur onderhoud aan je huis uitvoert dat je niet denkt is noodzakelijk of legt regels op die je te beperkend vindt. Voordat u een woning koopt die is onderworpen aan HOA-regels en kosten, moet u ervoor zorgen dat u precies weet waar u aan begint. Als je eenmaal je droomgemeenschap hebt gevonden, gebruik dan een hulpmiddel zoals een hypotheekcalculator om een ​​gunstige hypotheek te krijgen.