Ben je geïnteresseerd in het kopen van een fixeer-bovenwerk, maar heb je niet het geld om het te verbouwen? Of misschien heb je geld gespaard om te verbouwen en je hebt een huis gevonden waar je van houdt, maar je geldschieter staat je niet toe om het te kopen omdat het huis niet zonder toiletten als bewoonbaar wordt beschouwd. Er zijn altijd woningen op de markt die niet werden onderhouden door voormalige eigenaars met geldboeien, slecht werden behandeld door huurders of opzettelijk werden vernield door eigenaren van formateurs die werden afgeschermd. Zou er geen manier moeten zijn voor iemand zoals jij om de gaten in de buurt te herstellen en ze weer tot leven te brengen?

AD:

Een geschenk van de overheid

Er is een manier om een ​​fixer-upper te kopen en deze wordt u aangeboden door de federale overheid. Het rehabunitleningproduct van de Federal Housing Administration, de FHA 203 (k) lening, is bedoeld voor personen die een beschadigd huis willen herstellen of repareren, zodat ze erin kunnen leven als hun hoofdverblijfplaats. Deze leningen worden door de overheid onderschreven om kredietverstrekkers aan te moedigen iets aan te bieden dat anders als een risicovol product zou worden beschouwd. Vanwege het risico en de kosten die hiermee gemoeid zijn, worden revalidatieprojecten doorgaans afgehandeld door professionele vastgoedbeleggers die onroerend goed met contant geld kunnen kopen en daarom geen bank nodig hebben om de staat van het onroerend goed goed te keuren.

AD:

Dit artikel beschrijft hoeveel geld u moet sparen, de twee verschillende soorten 203 (k) leningen, in aanmerking komende woningen, in aanmerking komende reparaties en meer - kortom, wat u moet weten om kijk of dit type lening geschikt voor u is. (Voor achtergrondinformatie, zie: Verzekeren van federale huisvestingsautoriteit (FHA) Hypotheken .)

Hoeveel geld hebt u nodig

Met de FHA 203 (k) lening kunt u het geld opnemen dat nodig is voor reparaties en gerelateerde uitgaven (materialen en arbeid) in de lening. Als u een huis wilde kopen waar de keuken was weggerukt, kunt u in de lening de prijs opnemen van nieuwe kasten, werkbladen, vloeren, een koelkast, een fornuis, een oven, een magnetron, een gootsteen, een vaatwasser, vuilophaal en de kosten om alles te ontwerpen, toe te staan ​​en te installeren. De lening kan ook een reserve voor onvoorziene uitgaven van 10-20% bevatten voor uitgaven die verder gaan dan uw geschatte reparaties. Je kunt ook een hypotheek krijgen van maximaal zes maanden om de hypotheek af te sluiten terwijl je het huis verbouwt, zodat je geen dubbele huisvestingsbetaling hoeft te doen.

AD:

Typen 203 (k) Hypotheken

Er zijn twee soorten FHA 203 (k) hypotheken: regulier en gestroomlijnd (ook "gewijzigd" genoemd). Regelmatig is voor eigenschappen die structurele reparaties nodig hebben; gestroomlijnd is voor diegenen die alleen niet-structurele reparaties nodig hebben. Beide kunnen worden gebruikt voor aankoop of herfinanciering.

Voor de reguliere 203 (k) aankooplening is het maximale hypotheekbedrag gebaseerd op de laagste van de as-iswaarde van het onroerend goed plus revalidatiekosten of 110% van de verwachte waarde van het pand na revalidatie.Dit betekent dat je een huis met een totale waarde van $ 150.000 niet zou willen kopen als het $ 25.000 aan reparaties nodig zou hebben, tenzij je een extra $ 10.000 in contanten had, want het meeste dat je zou kunnen lenen zou $ 165 zijn, 000 (110% van $ 150, 000). Dankzij de gestroomlijnde lening kunnen huizenkopers maximaal $ 35.000 aan de aankoopprijs toevoegen om te betalen voor verbeteringen. (Voor meer informatie, zie: Hypotheken: Hoeveel kunt u zich veroorloven? )

Natuurlijk hebt u in ieder geval het inkomen om de hypotheek te ondersteunen - u kunt niet zomaar een lening afsluiten voor een bepaald bedrag omdat het huis dit garandeert.

In aanmerking komende eigenschappen

FHA 203 (k) Leningen zijn bedoeld voor bewoners van een eigen huis, niet voor investeerders. De volgende soorten woningen komen in aanmerking:

• Eengezinswoningen tot viergezinswoningen
• Bestaande constructie die ten minste een jaar is voltooid
• Spoelkanten, zolang een deel van de bestaande fundering nog over is > Een bestaand huis dat wordt verplaatst naar een nieuwe fundering
• Het woongedeelte van een gemengd (commercieel / residentieel) pand
• FHA-goedgekeurde appartementen
• Met zo'n breed scala aan kwalificerende eigenschappen, bijna iedereen kan de juiste woning vinden die in aanmerking komt voor een lening van 203 (k).

Financieringsvoorwaarden en toegestane rehabilitatiekosten en reparatiekosten

Ongeacht welk werk u denkt dat het huis nodig heeft, de geldschieter en FHA hebben hun eigen vereisten waaraan u ook moet voldoen. Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) "vereist dat eigenschappen die worden gefinancierd in het kader van dit programma voldoen aan bepaalde elementaire energie-efficiëntie en structurele normen" om "te voldoen aan de minimale eigendomstandaarden van HUD (24 CFR 200. 926d en / of HUD Handbook 4905. 1 ) en alle lokale codes en verordeningen. "

De energie-efficiëntienormen omvatten breeuwen, isolatie en ventilatie evenals het gebruik van de juiste verwarmings- en airconditioningsystemen voor thuis. Het huis moet ook rookmelders naast elk slaapgedeelte hebben.

U zult verrast zijn door de verscheidenheid aan reparaties aan huis en verbeteringen die kunnen worden gefinancierd met de 203 (k) lening. Deze omvatten, maar zijn niet beperkt tot, het volgende:

schilderen

• kamertoevoegingen
• dekken
• terrassen
• site-indeling en -afvoer
• badkamerrenovatie
• keukenrenovatie, inclusief apparatuur < afwerking van een zolder of kelder
• structurele verbouwingen en reparaties
• toevoegen of verminderen van het aantal eenheden in een woning (bijvoorbeeld single family to duplex)
• nieuw gevelbeplating
• toevoegingen tweede verhaal
• eliminatie van loodhoudende verfproblemen
• verwarming, ventilatie en airconditioningsystemen (HVAC)
• sanitair
• dakbedekking
• vloeren
• energiebesparing
• toegang voor gehandicapten
• De FHA staat niet toe "luxegoederen" zoals tennisbanen, zwembaden, bubbelbaden en barbecueputten worden gefinancierd met een lening van 203 (k), maar sommige items die u als luxe zou kunnen beschouwen, zoals bubbelbaden, zijn eigenlijk toegestaan. Praat met uw kredietverstrekker over de specifieke verbeteringen die u wilt aanbrengen om te zien wat u kunt financieren.
• De revalidatie voltooien

Nadat u de aankoop hebt voltooid en de woning is van u, kunt u de reparaties en verbouwingen starten. De FHA vereist dat alle reparaties binnen zes maanden worden voltooid, hoewel geldschieters een kortere tijdspanne kunnen vereisen.

U begint meteen hypotheekbetalingen te doen zoals bij elk ander huis. Je hebt het tenslotte, het maakt niet uit of je er nog niet in leeft. Zoals eerder vermeld, kunt u echter uw eerste paar hypotheekbetalingen financieren.

Het revalidatie- en reparatiegeld wordt op een escrow-rekening geplaatst en vrijgegeven zodra het werk is voltooid en geïnspecteerd om de HUD-goedkeuring te garanderen. HUD moet het voltooide product ook goedkeuren als alle werkzaamheden zijn voltooid.

Te vermijden problemen

Veel kredietverstrekkers doen geen FHA 203 (k) -leningen, ongeacht of ze niet weten hoe ze het extra papierwerk willen of willen doen. Werken met een geldschieter die geen ervaring heeft met FHA 203 (k) -leningen, moet u vermijden - het proces is complex genoeg zoals het is. Geef jezelf geen hoofdpijn door met iemand te werken die niet weet wat ze doen.

Zorg er ook voor dat u niet overinvesteert in het huis - besteed niet zoveel aan reparaties en verbeteringen dat u uw kosten niet kunt terugkrijgen als u het huis op een dag verkoopt. Kijk naar de gemiddelde verkoopprijzen van inloophuizen in uw buurt en probeer uw woning binnen dit bereik te plaatsen. Je wilt geen $ 300.000 huis bezitten in een wijk van $ 200.000 woningen, omdat de meeste mensen die een huis van $ 300.000 kunnen betalen, in een leukere buurt willen wonen waar alle huizen op een vergelijkbare manier worden gewaardeerd.

Nadelen

FHA 203 (k) leningen hebben een langere sluitingsperiode dan andere soorten leningen. Ze duren meestal 60 tot 90 dagen om te sluiten, vergeleken met de 30 tot 45 dagen die gebruikelijk zijn voor andere leningen, inclusief reguliere FHA-leningen. Als je haast hebt om te verhuizen, is de 203 (k) lening niet het product voor jou. U kunt ook verwachten een hogere rente te betalen vanwege het verhoogde risico dat gepaard gaat met leningen voor woningverbetering. (Voor meer informatie, kijk op

Hypotheekpunten - What's The Point?

) Deze leningen zijn ook meer werk voor de geldschieter en vereisen gespecialiseerde leningkennis, dus het kan moeilijker zijn om een ​​geldschieter te vinden die zal werken met u. De applicatie- en renovatieprocessen zijn veel werk voor de huiseigenaar en er is veel bureaucratie bij betrokken. Sommige kredietnemers hebben vertraging gemeld bij het ontvangen van hun revalidatiegelden, wat extra stress toevoegt aan het proces. De bottom line

Hoewel het meer werk kan zijn om een ​​geldschieter te vinden die FHA 203 (k) leningen verstrekt en zowel de applicatie- als renovatieprocessen te voltooien, kan de extra inspanning zijn vruchten afwerpen. Dit leningproduct kan het voor u mogelijk maken om dat perfecte huis te kopen dat slechts wat reconditionering nodig heeft om weer leefbaar te zijn. Het kan het ook voor u mogelijk maken om de sprong van huren naar huiseigendom te maken, omdat er misschien een fixer-upper in uw prijsklasse is wanneer er geen inruilklaar woningen zijn die u zich kunt veroorloven. (Zie voor meer

Bent u klaar om een ​​huis te kopen?

)