Als u van plan bent een appartement te kopen en u bent een newbie, moet u de verschillen weten tussen een appartement dat een coöperatie (co-op) en een condominium is (condo) en de veel zeldzamere en vaak verkeerd begrepen conglomeraat van de twee, de condop. Condo's zijn populair in de Verenigde Staten, co-ops zijn te vinden in grotere steden en vormen het grootste deel van de New York City-verkoopmarkt. Condops zijn weinigen en ver tussen en zo weinig begrepen dat een makelaar in onroerend goed, toen hem werd gevraagd om ze te definiëren, zei: "Ik ben niet echt zeker, maar is het legaal? "Ja, dat is het, zie hieronder.

Maar eerst een beetje geschiedenis: volgens een artikel in een maandblad genaamd The Cooperator zijn er archieven van condominiums die al in 2000 v.Chr. Bestonden (waren ze in grotten?). Dat zou co-ops praktisch nieuwkomers maken, met de eersten ter wereld die blijkbaar zijn gemaakt na een brand die in 1720 een ernstig woningtekort veroorzaakten in Rennes, Frankrijk. Het duurde nog 150 jaar voordat het concept zijn weg over de vijver bereikte. Manhattan. Historici zijn het niet eens over waar die eerste Manhattan-coöperatie werd gebouwd - sommigen zeggen West 18th Street in 1876, anderen 152 West 57th Street in 1881. Wat het ook was, het was een concept dat aansloot. Nu is 75% van de markt in NYC coöperaties, 25% appartementen, maar dat condoomcijfer is gestaag gestegen: in de jaren 80 was dat 15%, in de jaren 90, 20%. En voor verzamelaars van vreemde feiten: misschien wel een van de bekendste gebouwen uit de recente geschiedenis van de VS was een coöperatie - de Watergate.

Hier zullen we condos en coöperaties vergelijken - de twee soorten eigenschappen die u waarschijnlijk zult overwegen. De oneven conglomeraat van de twee - de condop - kan als laatste komen omdat er niet veel van die in de buurt zijn.

Condos and Co-ops: The Defining Difference

Wanneer u een flatgebouw koopt, zijn uw appartement en een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes van u; je hebt onroerend goed gekocht. Wanneer u een coöp koopt, hebt u aandelen in een bouwbedrijf gekocht, aandelen waarmee u een eenheid in dat gebouw kunt bezetten. Bij het sluiten van een appartement krijg je een koopakte, alsof je een huis hebt gekocht; bij het afsluiten van een coöp, krijgt u een eigen lease.

Aanvaard worden

U kunt een coöp of flat kiezen, maar dat betekent niet dat de coöperatie of het appartement u zullen kiezen. U moet een goedkeuringsproces doorstaan ​​dat, vooral in het geval van een coöperatie, lang en soms moeilijk kan zijn. Je zult een gedetailleerd informatiepakket moeten voorleggen aan het coöperatiebestuur om al je financiële transacties te catalogiseren. In een coöperatie kan het bestuur elke potentiële eigenaar goedkeuren of afwijzen en het neemt uiterst serieus zijn verantwoordelijkheid om de belangen van alle eigenaren te beschermen door de beste kandidaten te selecteren.

Volgens BrickUnderground, een vastgoedwebsite in New York, zijn co-op boards "almachtig - bijna. Ze kunnen je om elke reden teleurstellen, zolang het de mensenrechtenwet van de stad niet schendt, die afwijzingen verbiedt op grond van ras, geloof, kleur, nationale afkomst, geslacht, leeftijd, handicap, seksuele geaardheid, burgerlijke staat , burgerschap, beroep of op basis van hoeveel kinderen je hebt. Al het andere is eerlijk spel - van hoe je je haar afscheidt of helemaal niet. En voor nu, in ieder geval, ze hebben absoluut geen verplichting om je te vertellen waarom ze je hebben afgewezen. "

Verhalen over vereisten voor nachtmerrieachtige co-op boards en interviews zijn legio in NYC in het bijzonder. Sommige boards vereisen zelfs dat je je huisdier meeneemt voor een forum "interview" - echt.

Lange tijd werd geaccepteerd dat het gemakkelijker was om te worden geaccepteerd door een condo-board dan door een co-op-board. Victoria Vinokur, een ervaren vastgoedmakelaar in New York City, is het daarmee eens, maar met een waarschuwing: "De meeste mensen denken dat alleen omdat ze een flat kopen, er geen regels zijn over wat dan ook, maar dat is niet het geval," zegt ze. Over het algemeen "zijn de vereisten van een condo-board niet zo strikt als die van een co-op-board, maar de meeste condo-boards vereisen applicatie-pakketten met financiële onthulling. "En het goedkeuringsproces van het condo-board duurt meestal niet zo lang als bij een co-op.

Financiering

De financiering van de aankoop van een appartementsgebouw wordt bepaald door de financiële markten, niet door een raad van bestuur, en is daarom flexibeler dan in een coöperatie. Over het algemeen kan een koper tot 90% van de aankoopprijs van een flat financieren.

Met een coöp wordt de aanbetaling bepaald door het bord en vereisen sommige gebouwen aanzienlijke bedragen. Vinokur zegt dat "in het algemeen, in Manhattan, potentiële kopers bereid moeten zijn om ten minste 20 tot 50% van de aankoopprijs te verlagen. "

Maandelijkse kosten

In appartementen wordt de maandelijkse factuur" gemeenschappelijke kosten "genoemd; in coöperaties is het "onderhoud. "Beide heffingen dekken het onderhoud van het gebouw, de betaling van het personeel en vaak water, gas, warmte en airconditioning. Elke maand schrijft de mede-opeigenaar één cheque, terwijl de eigenaar van het appartement er twee schrijft: één voor het onderhoud van het gebouw en één voor de onroerendgoedbelasting van de eenheid. Co-op onderhoudskosten omvatten de onroerendgoedbelasting van het gebouw en een deel van de rente op de hypotheek van het gebouw, en deze zijn vaak hoger dan de gecombineerde gemeenschappelijke kosten en onroerendgoedbelasting van een appartement.

Zowel condo- als co-op-boards mogen evaluaties toevoegen aan de onderhoudskosten / gemeenschappelijke kosten om eventuele grote uitgaven te dekken - een uitgebreide reparatie, de behoefte aan meer personeel, enz.

Regels

Een van de redenen dat veel mensen zich aangetrokken voelen tot het condo-concept, is de perceptie dat er minder regels zijn dan met een co-op. Dit is normaal gesproken waar, maar volgens Vinokur, "moet je nog steeds een vergunninghoudende aannemer gebruiken voor renovaties en goedkeuring krijgen voor het werk van de condo-board.En er zijn nog steeds regels voor onderverhuur en installatie van wasmachines / drogers en of huisdieren al dan niet zijn toegestaan. "

Het probleem van onderverhuur is vaak een rode vlag met co-op boards en een die ze zorgvuldig regelen; in condos is onderverhuur eenvoudiger te regelen. Als u zich aan de regels houdt, die meestal niet belastend zijn, kunt u uw appartement onderverhuren. Dit is waarom condos de beste keuze zijn als een vastgoedbelegging. (Voor meer informatie over vastgoedbeleggingen, zie:

De voor- en nadelen van het bezitten van een huurwoning en Een tweede woning kopen Te huur: Dos en Don'ts.) Belastingverminderingen

Co aandeelhouders hebben het recht om een ​​belastingaftrek te ontvangen voor het deel van hun maandelijkse onderhoudskosten dat overeenkomt met hun aandeel in de onroerendgoedbelasting van het gebouw en hun proportionele deel van de rente op de hypotheek van het gebouw.

Condo-eigenaren krijgen dezelfde belastingvoordelen / aftrekposten als elke andere huiseigenaar, inclusief een aftrek voor de rente op hun hypotheek. (Zie

Een inleiding tot het kopen van een Condominiu m, voor meer informatie.) En nu, Over die condops

Een condop is een categorie die in de jaren tachtig is gemaakt door eigenaren en ontwikkelaars die een IRS-regel wilden omzeilen die hun winst dreigde te verstikken. De regel stelde dat een coöperatie niet meer dan 20% van zijn inkomsten uit niet-residentiële aandeelhouders zou kunnen verdienen, wat commerciële ruimtes betekent. Als het cijfer meer dan 20% bedroeg, konden de aandeelhouders geen belastingaftrek voor de eigenaar accepteren. Dus om dat op te lossen, hebben eigenaars en ontwikkelaars hun gebouw "verdeeld".

Veel condops hebben aanzienlijke en zeer winstgevende commerciële ruimtes, maar de bewoners en de eigenaren van de commerciële ruimtes moeten kunnen samenwerken om contentieuze interacties te voorkomen. Als u een condoom overweegt, probeer dan wat speurwerk om erachter te komen hoe goed de twee groepen spelers functioneren en of er een procedure aanhangig is.

"Veel makelaars gebruiken de term 'condop' om te verwijzen naar een co-op-gebouw met condo-regels, 'zegt vastgoedadvocaat Adam Stone van Regosin, Edwards, Stone & Feder, in plaats van een gebouw dat echt een condop. Hoewel sommige condops een liberaal beleid hebben ten opzichte van sublets en kopers, "zou dit niet zijn omdat ze deel uitmaken van een condoom", zegt Robert Braverman van Braverman Greenspun, opmerkend dat "de coöperaties die ik heb vertegenwoordigd in condops net zo belangrijk zijn als moeilijk voor onderverhuur en verkoop als een op zichzelf staande coöperatie. "

The Bottom Line

De beslissing om een ​​condo of een coöperatie (of een condop) te kopen, hangt af van uw financiën; hoe comfortabel u het vindt om die financiën intensief onder de loep te nemen; het type gebouw waarin je wilt wonen (een die wordt beheerd als een coöperatieve gemeenschap of een die meer lijkt op een losse groep huiseigenaren die enkele gemeenschappelijke ruimtes en onkosten delen); en uiteindelijk, hoe comfortabel voel je je over het volgen van bouwregels die kunnen omvatten of je je kunt onderverhuren, je piano kunt bespelen na 22.00 uur of je laarzen op een besneeuwde dag buiten je deur kunt laten staan. Zoals altijd vereist elke aankoop zo belangrijk als een huis het advies van experts - deskundige onroerendgoedmakelaars, advocaten en financiële adviseurs die de voor- en nadelen van elk type aankoop kunnen beoordelen en u bij elke stap van de weg kunnen adviseren.

Zie voor verwant lezen over beslissingen bij het kopen van een huis

Hypotheken: Hoeveel kunt u zich veroorloven? en Vergelijking van een 30-jarig gemiddelde. Een 15-jarige hypotheek.