Vóór de hypotheekcrisis van 2008-2009 was het kopen van een afgeschermd huis een veel moeilijker voorstel. Koopjesjagers in onroerend goed moesten vroeger veilingen volgen die op gerechtsgebouwen werden aangebracht of door vele juridische archieven ziften. Maar de golf van verhinderingen die door de kernsmelting van subprime wordt veroorzaakt heeft niet alleen het aantal beschikbare eigenschappen verhoogd, het heeft het gemakkelijker gemaakt om hen te vinden en te verwerven. In feite is het proces vaak vergelijkbaar met het zoeken naar een ander soort huis. Gedecoreerde woningen zijn beschikbaar in vrijwel elke onroerendgoedmarkt in het hele land en bieden kansen voor zowel huiseigenaren als investeerders.

AD:

Hoe verhuisde huizen zoeken

Je kunt verhinderde eigendommen vinden in tijdschriften en websites met meerdere aanbiedingen (MLS), via online zoekopdrachten naar onroerend goed, bankkantoren en -sites en lokale kranten. Er zijn veel websites die zich nu specialiseren in het vinden van huizen en eigendommen die verhinderd zijn, zoals VS-afscherming. com en Fannie Mae's HomePath. com. Sommige financiële instellingen, zoals Bank of America, bieden ook pagina's die speciaal zijn bedoeld om u te helpen zoeken naar een afgeschermd huis. In lokale services met meerdere vermeldingen kunnen eigenschappen die worden afgeschermd, op zichzelf niet worden gemarkeerd; dit kan alleen worden vermeld in de beschrijving van de accommodatie.

AD:

Lenders verkopen hun inbeslaggenomen activa in toenemende mate via makelaars in onroerend goed, dus aarzel niet om een ​​makelaar om opportuniteiten te vragen. Sommige makelaars zijn zelfs gespecialiseerd in afschermingseigenschappen.

Meer specifiek, het lokaliseren van een afgeschermd huis hangt af van waar het precies in het marktafschermingsproces is: eigenschappen kunnen nog steeds in het bezit zijn van de oorspronkelijke huiseigenaar (in de eerdere stadia, in geval van pre-afscherming en korte verkoopeigenschappen), of door een entiteit zoals een bank of de overheid (in de latere). Hier zijn vijf soorten afscherming en benaderingen voor kopen.

AD:

1. Pre-foreclosures
Een woning bevindt zich in pre-afscherming nadat de hypotheekverstrekker de kredietnemers heeft meegedeeld dat ze in gebreke zijn, maar voordat het onroerend goed te koop wordt aangeboden op een veiling. Als een huiseigenaar de woning gedurende deze periode kan verkopen, kan hij of zij verhinderingsprocedures voor verhinderingen en het negatieve effect op hun kredietgeschiedenis en toekomstperspectieven vermijden (zie Een hypotheek krijgen na faillissement en afscherming ). Als zodanig zijn sommige huiseigenaren bereid om te onderhandelen. Pre-forececures worden meestal vermeld in county gerechtsgebouw gebouwen en stad. Daarnaast zijn veel online bronnen, waaronder www. afscherming. com, vermeld eigenschappen die in de pre-afschermingsfase zitten.

2. Korte verkoop
Korte verkoop vindt plaats wanneer de geldschieter bereid is minder te accepteren dan wat hij verschuldigd is over een hypotheek. Leners hoeven niet per se in gebreke te zijn met de hypotheekbetalingen voor een geldverstrekker om in te stemmen met een korte verkoop; Ze moeten echter meestal een vorm van financiële problemen aantonen, zoals het verlies van een baan, wat waarschijnlijk tot wanbetaling zal leiden.Vaak is de betreffende woning onder water, wat betekent dat deze minder waard is dan de uitstaande hypotheekbalans. Om als een korte verkoop te kwalificeren, moet de geldschieter ermee instemmen om "de woning short te verkopen" door minder te accepteren dan verschuldigd is en moet de woning te koop worden aangeboden. Deze eigenschappen worden gewoonlijk geadverteerd als 'bankvergunning in afwachting van afhandeling'.

Het kopen van een short sale-eigenschap is in de meeste gevallen hetzelfde als een traditionele aankoop, maar de taal in de contracten zal verschillen, met de opmerking dat de voorwaarden onderhevig zijn aan de goedkeuring van de kredietgever. Het kan een aantal maanden duren voordat een bank reageert op een korte verkoopaanbieding, dus het proces kan aanzienlijk langer duren dan bij een traditionele aankoop. Veel websites voor onroerend goed, waaronder individuele bedrijven of vermeldingsdiensten, bieden de mogelijkheid om te zoeken op korte verkoop.

3. Veilingen voor sheriff-veilingen
Een veiling van een sheriff-verkoop vindt plaats nadat de geldschieter de kredietnemer in gebreke heeft gesteld en een respijtperiode heeft toegestaan ​​voor de lener om hypotheekbetalingen in te halen. Een veiling is ontworpen voor de geldschieter om snel te worden terugbetaald voor de lening die in gebreke is. Deze veilingen vinden vaak plaats in de gerechtsgebouwen van een stad, beheerd door de lokale ordehandhavingsautoriteiten. Het pand wordt geveild aan de hoogste bieder op een publiekelijk aangekondigde plaats, datum en tijd. Deze kennisgevingen zijn te vinden in lokale kranten en op veel online locaties door een zoekopdracht uit te voeren naar 'sheriff-veilingen'.

4. Eigendom van een bank
Eigenschappen die niet op een veiling worden verkocht, keren terug naar de bank; dat wil zeggen, ze worden onroerend goed eigendom (REO) eigenschappen. Ze worden vaak beheerd door de REO-afdeling van een bank, die een lijst bijhoudt van de eigendommen van de bank. Online bronnen zoals www. RealtyTrac. com hebben uitgebreide lijsten die kunnen worden doorzocht op stad, staat of postcode.

5. Eigendom van de overheid
Sommige huizen worden gekocht met leningen die worden gegarandeerd door de Federal Housing Administration (FHA) of het Department of Veterans Affairs (VA). Wanneer deze eigendommen in de afscherming terechtkomen, worden ze teruggenomen door de overheid en verkocht door makelaars die voor de overheid werken. Een door de overheid geregistreerde makelaar moet worden gecontacteerd om een ​​onroerend goed dat eigendom is van de overheid te kopen. Kopers kunnen dergelijke eigenschappen op www. hud. gov (klik op "TOPIC AREAS" en selecteer "Woningen te koop").

Waarom afgeschermde huizen goedkoper zijn

Het grootste verkoopargument van afgeschermde woningen is natuurlijk hun afbetalingsprijs - vaak aanzienlijk lager dan andere vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied (bekend als comparables of comps, in makelaar -spreken). De meeste executoriale titels worden verkocht tegen 5% onder de marktwaarde, althans, met nog grotere kortingen in bepaalde regio's. Kopers kunnen ook profiteren van extra besparingen met extraatjes zoals lagere aanbetalingen, lagere rentetarieven of de eliminatie van taxatiekosten en bepaalde afsluitingskosten.

Wat maakt hen zo'n deal? Als de woning zich in de pre-afschermings- of kortetermijnfase bevindt, zijn de eigenaren financieel gebonden - ze hebben geld nodig. En de tijd staat niet aan hun kant: ze moeten het eigendom lossen en krijgen wat ze kunnen, zolang ze kunnen, om te voorkomen dat ze het helemaal verliezen.Kortom, deze verkopers onderhandelen niet bepaald vanuit een sterke positie. Hoewel het misschien wreed lijkt om misbruik te maken van het ongeluk van anderen, kunnen kopers hiervan profiteren.

Ze kunnen zelfs meer profiteren als het onroerend goed in beslag is genomen. Het kantoor van de sheriff is niet geïnteresseerd in een huis; banken willen niet in de zaak van de verhuurder zijn. Financiële instellingen willen zich doorgaans snel ontdoen van afgeschermde eigendommen (voor een redelijke prijs natuurlijk - ze moeten een antwoord geven aan investeerders en accountants dat ze elke poging hebben gedaan om zoveel mogelijk van het oorspronkelijke geleende bedrag terug te verdienen). Nogmaals, dit komt ten goede aan kopers.

Ten slotte worden afgeschermde huizen meestal verkocht in de staat waarin ze zich bevinden - als er schade is, maken reparaties geen deel uit van de vergelijking - en weten liefhebbers van tweedehands auto's en vintage meubels dat as-is zich vertaalt in een korting. Natuurlijk kan 'as-is' een tweesnijdend zwaard zijn, zoals we hieronder zullen bespreken.

Risico's van het kopen van afgeschermde huizen

Eigendom Problemen

Hoewel het een compenserende korting met zich meebrengt, kan de toestand "zoals het is" behoorlijk grimmig zijn. Als het huis nog steeds wordt bewoond door de eigenaren, is het vaak slecht onderhouden - als de mensen de hypotheeklasten niet kunnen betalen, lopen ze waarschijnlijk achterop bij het betalen voor regulier onderhoud en niet te vergeten grote reparaties. Bovendien zijn sommige mensen die worden geconfronteerd of gedwongen tot marktafscherming verbitterd en halen ze hun frustraties op hun huis voordat de bank weer in bezit neemt. Vaak gaat het om het verwijderen van apparaten en armaturen en soms zelfs rond vandalisme.

Als het onroerend goed al is teruggenomen, kan de situatie nog slechter zijn. Misdaad is een groot probleem met leegstaande huizen. Onverzorgde grasvelden en vervallen daken adverteren voor dieven die de plaats leeg is. Veel van deze opportunisten zullen het huis van koperen leidingen, koperen bedrading, apparaten en armaturen beroven. Het vrijgekomen huis kan ook een magneet worden voor drugshandel, prostitutie en gewelddadige misdaden. Slechte gemeenschappen worden vooral zwaar getroffen omdat ze minder middelen hebben om verbeteringen aan te brengen in vergelijking met inwoners van meer welvarende gebieden. Zelfs zonder het misdaadelement zijn huizen die maanden of zelfs jaren in rust zijn geweest, waarschijnlijk blootgesteld aan de elementen en hebben dus een aanzienlijk risico op een soort van schade: schimmel, slecht loodgieterswerk, houtrot, termieten - dingen die aanzienlijke kosten vergen te repareren, waardoor het voordelige prijskaartje minder een koopje is. Sommige financiële instellingen zullen basaal onderhoud doen aan hun REO-eigenschappen, zoals winterklaar maken. Desondanks wijzen ze elke verantwoordelijkheid af voor de huidige staat van het onroerend goed, en zullen ze ook geen reparaties uitvoeren voordat het is verkocht. Natuurlijk kan een rapport van een huisinspectie veel potentiële problemen aan het licht brengen, en een algemene aannemer kan reparatieschattingen verschaffen. Helaas hebben kopers op veilingen vaak geen kans om hun eigendommen te inspecteren voordat ze worden gekocht, wat betekent dat je een aantal onaangename verrassingen in je huis kunt vinden nadat je op de stippellijn hebt getekend.(Zie voor meer informatie De valkuilen bij het kopen van een afschermingshuis .)

Verborgen kosten

Naast onvoorziene reparatie- en renovatiewerken, achterstallige betalingen zoals achterstallige belastingen en retentierechten (welke veilingobjecten vaak zijn bijgevoegd aan hen, hetzij door de IRS of staat of andere schuldeisers) kan verdere kosten toevoegen aan een anderszins wenselijke woning. Wat er ook verschuldigd is, de overheid moet eerst worden betaald en afgerekend voordat het koopproces kan doorgaan. Dit geldt vooral voor panden die worden geveild; een bank zal altijd pandrechten betalen die aan het onroerend goed zijn verbonden voordat deze aan een andere partij worden doorverkocht.

Bieders op een veiling moeten hun eigendom contant betalen op het moment van aankoop: er is geen financiering toegestaan. Zorg er dus voor dat het kopen van uw koopjeshuis u geen contant geld laat.

Traag proces

De voorgaande complicaties betekenen vaak veel papierwerk. Doorgaans zullen verhinderingen een aantal aanvullende documenten bevatten die moeten worden voltooid ter voorbereiding op de afsluiting, wat niet altijd zo actueel is. Als het een korte verkoopsituatie is, moet de geldschieter van de eigenaar de deal goedkeuren en dat kan een tijdje duren, zoals eerder vermeld. Ernstige schade die in het huis wordt aangetroffen, kan leiden tot een lagere beoordeling van het huis, wat van invloed kan zijn op het vermogen van de koper om een ​​lening te verkrijgen. Sommige kredietverstrekkers lenen niet onder een bepaald bedrag, omdat het winstpotentieel van een kleinere lening het risico niet waard is.

Hoewel u zou denken dat een bank graag een in beslag genomen woning wil ontladen, kunnen reactietijden tussen de bank en andere betrokken partijen ook traag zijn met REO-eigendommen. De hoeveelheid tijd die nodig is om een ​​antwoord op uw bod te krijgen, kan sterk variëren; als de bank die uw bezit bewaart overspoeld wordt met faillissementen, kan het veel langer duren voordat de bank uw aanvraag verwerkt. Van banken met aanzienlijke achterstand is bekend dat ze tot 90 dagen nodig hebben om op een aanbieding te reageren. Als u van plan bent om de aankoop te financieren, is het verstandig om de tijd te nemen om een ​​hypotheekvoorwaarde voor goedkeuring te verkrijgen.

Concurrentie

Zoals elke markt, als er een kans is om iets tegen een korting van de normale koers te kopen, zal de vraag stijgen. Dus verhoogde interesse en concurrentie - niet alleen van potentiële inzittenden maar van investeerders en flip-professionals - zijn onvermijdelijk bij het omgaan met waardevolle afgeschermde eigendommen. Heel vaak kan een afgeschermd huis aantrekkelijk geprijsd zijn onder de andere huizen in de omgeving, maar wanneer het uitkomt, kunnen tal van aanbiedingen snel binnenkomen en ontstaat er een biedingsoorlog. Dus wat ooit een te duur huis in een geweldige buurt was, kan snel een kostbaar goed worden.

Potentiële kopers van afgeschermde woningen kunnen verstandig zijn om tegelijkertijd biedingen in te dienen voor meerdere panden, omdat het voor concurrerende kopers mogelijk is om een ​​woning te beveiligen met een hoger bod of een volledig contant bod. Maar raak niet ontmoedigd als iemand anders uw aanbod voor een bepaald eigendom overtroeft; kom regelmatig terug om te kijken of het terugkomt in de inventaris van de bank. Marktafscherming deals hebben de neiging om vrij vaak door te komen.

Een afgeschermd huis kopen

Als u bij een bank koopt, moet u uw onderhandelingsvaardigheden scherper maken en het proces starten met een lowball-aanbieding op het door u gewenste onroerend goed. Banken die aanzienlijke voorraden van verhinderde eigendommen hebben verzameld, zullen eerder geneigd zijn te onderhandelen over de prijs; hoe langer de bank het onroerend goed heeft aangehouden, hoe groter de kans dat het serieus overweegt om lagere aanbiedingen te overwegen, met name voor objecten die gedurende langere tijd worden bewaard. Daarom moet u waarschijnlijk uw eerste bod doen tegen een prijs die ten minste 20% onder de huidige marktprijs ligt, of misschien zelfs nog meer als het onroerend goed waarop u biedt, zich bevindt in een gebied met veel gevallen van gedwongen verkopen.

Als u de accommodatie en eventuele noodzakelijke renovatiewerken contant kunt betalen, bevindt u zich in een benijdenswaardige positie. Dat is de reden waarom sommige kopers besluiten om samen te werken met externe investeerders die hen aan de voorkant kunnen helpen en winsten kunnen delen wanneer het huis opnieuw op de verkoopblokkering terechtkomt. In feite vertegenwoordigen contante deals een aanzienlijk deel van de omzet van REO.

Financieringsopties voor afgeschermde woningen

U kunt een hypotheek gebruiken om een ​​REO-onroerend goed te kopen, hoewel particuliere geldschieters de neiging hebben schichtig te zijn over het financieren van marktafschermingstransacties. Er zijn echter twee financieringsmogelijkheden beschikbaar voor diegenen die in aanmerking komen - 203 (k) leningen van de Federal Housing Administration (FHA) en het HomeSteps-programma via Freddie Mac, een van de door de overheid gesponsorde ondernemingen die hypotheken terugkopen.

203 (k) Leningen

De FHA ontwierp zijn 203 (k) hypotheken om de zorgen van banken die anders voor risicovolle REO zouden wegschrikken, weg te nemen. aankopen. Door kredietnemers een hypotheekverzekeringspremie aan te rekenen, kunnen ze leningen garanderen die zijn verstrekt door particuliere geldschieters die deelnemen aan het programma.

Voor leners is een van de grote voordelen het vermogen om de aankoop van een woning, plus eventuele reparaties, in één enkele hypotheek te financieren. De meer eenvoudige versie, een gestroomlijnde 203 (k) lening, is bedoeld voor beperkte reparaties waarvoor geen engineering- of architecturale plannen nodig zijn. Individuen kunnen tot $ 35.000 boven de verkoopprijs van het huis lenen om elementaire oplossingen zoals nieuwe apparaten, zijspoor en ramen te dekken.

Met uitgebreidere oplossingen, zoals het bouwen van een aanvulling of het zorgen voor structurele schade, is een traditionele lening van 203 (k) meestal de beste optie. In tegenstelling tot de gestroomlijnde variant, moeten huiseigenaren ten minste $ 5, 000 opnemen; de maximale hoeveelheid is gebaseerd op FHA-limieten voor elke provincie. Bovendien moet u betalen voor een onafhankelijke consultant om de woning te inspecteren en te controleren of het werk voldoet aan de programmarichtlijnen.

Een bijkomend nadeel van deze leningen is de prijs. Naast het betalen van een hypotheekverzekering, betalen kredietnemers doorgaans rentepercentages die een kwart procent hoger zijn dan die van conventionele leningen. Ze kunnen ook meer dan een of twee punten vorkten. Dit zijn vooraf te betalen bedragen die elk 1% van de hoofdsom bedragen.

Afbeelding 1. Een vergelijking tussen traditionele 203 (k) leningen en de gestroomlijnde versie.

(Bron: Bank of America-website)

HomeSteps

Freddie Mac biedt liquiditeit aan de hypotheekmarkt door leningen van banken te kopen, te bundelen en aan beleggers te verkopen als waardepapieren. Met HomeSteps biedt de organisatie - via haar particuliere uitleenpartners - speciale financiering voor diegenen die alleen de afgeschermde eigendommen willen kopen die zij bezitten. HomeSteps is momenteel alleen beschikbaar in de volgende staten: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas en Virginia.

Als u toevallig in een van deze staten woont, heeft HomeSteps een aantal belangrijke voordelen. De belangrijkste onder hen is dat u geen hypotheekverzekering hoeft te kopen, waardoor deze zich onderscheidt van 203 (k) leningen. Dat alleen al kan kopers honderden, zelfs duizenden dollars besparen in de loop van de hypotheek. Verder vereist een HomeSteps-hypotheek geen beoordeling bij de oprichting, wat een grote hindernis kan zijn voor degenen die een conventionele lening willen.

Kopers kunnen op de HomeSteps-website een lijst met eigenschappen voor eengezinswoningen, appartementen en appartementen met meerdere gezinnen vinden.

The Bottom Line

Op het eerste gezicht lijken afgeschermde huizen erg aantrekkelijk. Kosten kunnen echter extreem onvoorspelbaar zijn en onderliggende schade kan een eigenschap onwenselijk maken. Het koopproces is vaak traag, wat in de gedachten van kopers tot nadenken kan aanzetten, terwijl de grote vraag naar verleidelijke afgeschermde eigendommen enkele hoopvolle kopers weg kan jagen.

Met dit alles gezegd zijnde, kunnen uitgesloten huizen ongelooflijke deals worden. Kopers hebben de unieke mogelijkheid om onderwaarde te betalen voor huizen die normaal niet voor hen beschikbaar zouden zijn. Als er sprake is van besparingen aan de acquisitiekant, verbetert dit de kans dat de koper de waardering van zijn actief realiseert, en een winst op zijn investering als hij in de toekomst verkoopt.

Als dit op verantwoorde wijze wordt gedaan, kan het kopen van een afgeschermd huis een koper in staat stellen talloze jaren lang vele voordelen te behalen.