Een nieuw pilot-programma van de US Treasury Department, ontworpen om personen te identificeren die duur onroerend goed kopen in all-cash deals, hoewel een shell-bedrijf - dit kan een manier zijn om geld wit te wassen - iedereen die deze techniek gebruikt zal beschermen hun privacy. Op dit moment wordt het programma gewoon op twee gebieden getest, maar het zou goed nationaal kunnen gaan. Dit is wat potentiële kopers van onroerend goed met een hoog ticket moeten weten.

Medio januari publiceerde het Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) van de Amerikaanse schatkist "Geographic Targeting Orders" (GTO's) die tijdelijk Amerikaanse verzekeringsmaatschappijen in de Verenigde Staten zullen verplichten om de daadwerkelijke Finco te identificeren en daarover te rapporteren. "Voordelige" eigenaren achter shell-bedrijven betaalden all-cash (inclusief kassiercontroles) voor high-end residentieel vastgoed.

Een titelfirma die valse informatie verstrekt of zich niet aan de regels houdt, kan volgens Strace Hudak, een woordvoerder van FinCEN, worden gestraft. Voor de duidelijkheid impliceren de GTO's op geen enkele manier ongunstige bevindingen van FinCEN met betrekking tot de titelbedrijven. Integendeel, zoals FinCEN verklaarde in een persbericht, "waardeert het de hulp en medewerking van de titelverzekeringsmaatschappijen en de American Land Title Association bij het beschermen van de vastgoedmarkt tegen misbruik door illegale actoren. “

Een proefprogramma

Voorlopig geldt de eis voor twee van de belangrijkste hubs van de natie voor welvaart - Manhattan in New York City en Miami-Dade County in Florida - voor woningen die worden verkocht vanaf $ 3 miljoen en $ 1 miljoen, respectievelijk. Het proefprogramma, dat begon op 1 maart, loopt 180 dagen - tot en met 27 augustus. Als FinCEN constateert dat een aanzienlijk aantal verkopen van onroerend goed verdacht geld inhouden, zal het permanente rapportagevereisten in het hele land ontwikkelen.

Wat aan deze nieuwe rapportagevereisten ten grondslag lag, is bezorgdheid dat contante aankopen - die zonder bankfinanciering worden gedaan - "kunnen worden uitgevoerd door personen die proberen hun vermogen en identiteit te verbergen door woningen aan te kopen via naamloze vennootschappen. of andere ondoorzichtige structuren ", aldus een persbericht van FinCEN.

"Je kunt veel geld uitgeven om een ​​huis te kopen, en dan kun je dat huis een jaar later verkopen," zei Heather Lowe, een advocaat met Global Financial Integrity, een op Washington, DC gebaseerde onderzoeks- en adviesorganisatie die analyseert illegale geldstromen, in een interview met NPR. "En opeens is al dat geld helemaal schoon geld. "

Controleren op vals geld

Een onderzoek van de New York Times wees uit dat 44% van de onroerend goedverkoop in het hele land, gewaardeerd ter waarde van $ 5 miljoen of meer, betrekking had op schelpenbedrijven.In markten zoals Manhattan en Los Angeles is het cijfer zelfs nog hoger. Het Amerikaanse ministerie van Justitie heeft gewaarschuwd dat anonieme schaalbedrijven het meest gebruikte systeem zijn voor het witwassen van criminele opbrengsten.

Wanneer leningen betrokken zijn bij onroerendgoedtransacties, moeten banken en door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) al verdachte activiteiten melden. Maar anonieme kopers die contant betalen, zijn historisch onder de radar gevlogen. Als gevolg hiervan is de praktijk een populaire manier geworden voor mensen en organisaties van over de hele wereld om hun vuile geld op te ruimen.

"Door de jaren heen zijn onze regels geëvolueerd om de standaard hypotheekmarkt transparanter en minder gastvrij voor fraude en witwassen te maken," zei FinCEN-directeur Jennifer Shasky Calvery. "Maar contante aankopen vormen een complexere kloof die we willen aanpakken. Deze GTO's zullen waardevolle gegevens opleveren die rechtshandhaving zullen helpen en onze bredere inspanningen ter bestrijding van het witwassen van geld in de vastgoedsector zullen informeren. "

De gevolgen

De verhuizing heeft invloed op miljarden dollars aan transacties in onroerend goed. In Manhattan bijvoorbeeld waren er in de tweede helft van vorig jaar 1, 045 residentiële verkopen die duurder waren dan $ 3 miljoen - ongeveer $ 6 waard. 5 miljard in totaal, volgens vastgoedbedrijf PropertyShark.

Het programma zal de vastgoedsector, die in de afgelopen jaren een bouwhausse heeft gehad die steeds meer wordt ondersteund door rijke, anonieme kopers die gebruik maken van shell-bedrijven, waarschijnlijk verprutsen. Voordat de vereiste eerder deze maand in werking trad, waren leden van de vastgoedgemeenschappen in Manhattan en Miami begonnen manieren te verkennen om zich aan de regels te onttrekken - inclusief het gebruik van strokopers, het afsluiten van een titelverzekering en, misschien de eenvoudigste oplossing, gewoon wachten tot augustus. 28 om te kopen.

Een ander punt van zorg van de industrie is dat de vereisten de luxe verkoop vanuit gerichte steden - Manhattan en Miami, voorlopig - en naar nabijgelegen markten, zoals Broward en Palm Beach County in Florida en over de rivier naar Brooklyn in New New York, zullen verlichten. York. En sommigen vrezen dat de eisen buitenlandse kopers zullen dwingen hun dollars elders te nemen, in een tijd dat de pool van buitenlandse kopers al is geslonken door zwakke vreemde valuta.

Het kan ook moeilijk zijn om erachter te komen wie er achter een shell-bedrijf zit: Kopers kunnen hun identiteit verbergen achter laag op laag van shell-bedrijven en door de namen van advocaten of andere place-holder "nominees" te gebruiken in plaats van hun eigen namen.

Toch ondersteunt de National Association of Realtors (NAR) de overstap als een "redelijke" benadering om het witwasprobleem te bestrijden, maar merkt op dat "makelaars in onroerend goed en makelaars niet in staat zijn om het witwassen van geld te detecteren sinds de fondsen betrokken bij vastgoedtransacties worden afgehandeld via gereguleerde financiële instellingen. "NAR heeft met FinCEN samengewerkt om vrijwillige richtlijnen op te stellen voor vastgoedprofessionals om tekenen van witwassen te herkennen en heeft de informatie met haar leden gedeeld via haar website, workshops op nationale bijeenkomsten en in verschillende publicaties.

De bottom line

Als het programma van FinCEN doet wat het moet doen - hardhandig optreden tegen het witwassen van geld - wordt het uitgebreid op andere vastgoedmarkten en op langere termijn. Hoewel alle ophef over de vereiste grotendeels afkomstig was van advocaten en makelaars, was de weerslag van kopers - de groep die er het meest toe deed - bijna onbestaande. "Ik heb niemand gehad die naar mij toe kwam en zei:" Oh, ik wil mijn naam niet onthullen ", zei Nelson Gonzalez, senior VP bij Esslinger-Wooten-Maxwell (EWM), een residentieel vastgoedbedrijf in Miami Beach, naar The Real Deal magazine. Voorlopig kunnen kopers van luxe eigendommen geheim blijven, zolang ze niet van plan zijn om te kopen in Manhattan of Miami.

Mogelijk bent u ook geïnteresseerd in Tips voor het kopen van luxe onroerend goed en Investeren in luxe onroerend goed .