Veel mensen die overwegen om hun eerste huis te kopen, kunnen overweldigd worden door de talloze financieringsmogelijkheden die er zijn. Gelukkig kunnen huiseigenaren veel tijd en geld besparen door de tijd te nemen om de basisprincipes van vastgoedfinanciering te onderzoeken. Het hebben van enige kennis van de specifieke markt waar het onroerend goed zich bevindt en of het prikkels voor kredietverstrekkers oplevert, kan extra financiële voordelen voor kopers betekenen. Kopers moeten ook naar hun eigen financiën kijken om ervoor te zorgen dat ze de hypotheek krijgen die het beste bij hun behoeften past. Lees verder om erachter te komen welke financieringsoptie geschikt voor u kan zijn.

Leningstypes
Er zijn verschillende typen hypotheekleningen; deze worden gedifferentieerd door de leenstructuur en de agentschappen die ze beveiligen.

1. Conventionele leningen
   Conventionele leningen zijn vastrentende hypotheken die niet zijn verzekerd of gegarandeerd door de federale overheid. Hoewel ze het moeilijkst zijn om te kwalificeren vanwege hun vereisten voor criteria zoals aanbetaling, credit score en inkomen, kunnen bepaalde kosten, zoals een privé hypotheekverzekering, lager zijn dan bij andere gegarandeerde hypotheken.

   Conventionele leningen worden gedefinieerd als conforme leningen of niet-conforme leningen. Conforme leningen voldoen aan de richtlijnen uiteengezet door Fannie Mae of Freddie Mac. Deze aandeelhoudersbedrijven produceren richtlijnen, zoals kredietlimieten - $ 417.000 voor eengezinswoningen, bijvoorbeeld - omdat ze deze leningen verpakken en er effecten op verkopen in de secundaire markt. (Om te weten wat er met uw hypotheek gebeurt op de secundaire markt, leest u Behind The Scenes Of Your Mortgage .)

   Een lening die boven dit bedrag wordt gemaakt, staat bekend als een jumbo-lening en draagt ​​doorgaans een iets hogere rente vanwege de lagere vraag naar leningpools met deze leningen daarin. Niet-conforme leningen, meestal verstrekt door portefeuilledewerkers, hebben richtlijnen die zijn vastgesteld door de betreffende kredietinstelling die de lening onderschrijft.

2. FHA-leningen
   De Federal Housing Administration (FHA), onderdeel van het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, biedt verschillende programma's voor hypotheekleningen. Een FHA-lening heeft lagere aanbetalingsvereisten en is gemakkelijker te kwalificeren dan een conventionele lening. FHA-leningen zijn uitstekend voor beginnende huizenkopers, omdat ze, naast de lagere initiële kredietkosten en lossere kredietvereisten, aanbetalingen toestaan ​​van zo laag als 3,5%. FHA-leningen mogen de wettelijke limiet niet overschrijden. (Voor meer informatie over dit type lening, zie Verzekeringen van hypotheekverstrekkers van de federale woningbouw .)
3. VA Leningen
   Het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA) staat garant voor VA-leningen. De VA verstrekt zelf geen leningen, maar garandeert hypotheken die zijn afgesloten door gekwalificeerde kredietverstrekkers. Deze garanties bieden veteranen en servicemedewerkers de mogelijkheid om woningkredieten te verkrijgen met gunstige voorwaarden, meestal zonder aanbetaling, en in de meeste gevallen zijn ze gemakkelijker in aanmerking te komen dan conventionele leningen.Lenders beperken over het algemeen de maximale VA-lening ($ 417.000 in 2016, $ 625, 500 in Hawaii, Alaska, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden). Vraag om toestemming van de VA voordat u een lening aanvraagt. Als u wordt geaccepteerd, geeft de VA een bewijs van geschiktheid af voor gebruik bij het aanvragen van een VA-lening.

   Naast deze gebruikelijke soorten leningen en programma's zijn er programma's gesponsord door nationale en lokale overheden en agentschappen, vaak met als doel om investeringen of eigenwoningbezit in bepaalde gebieden te vergroten. (Zie voor meer informatie Shopping For A Mortgage .)

Eigen vermogen en inkomensvereisten
De prijsstelling van hypothecaire leningen voor woningen wordt door de geldverstrekker op twee manieren bepaald, die elk de kredietwaardigheid van de lener. Naast het controleren van de FICO-score van de kredietnemer van de drie grote kredietbureaus, zullen kredietverstrekkers informatie nodig hebben om twee standaardstatistieken te bepalen, die worden gebruikt om het tarief op de lening in rekening te brengen. Deze twee statistieken zijn de loan-to-value-ratio (LTV) en de debt-service dekkingsgraad (DSCR) …

LTV wordt bepaald door het bedrag van het feitelijke of impliciete eigen vermogen dat beschikbaar is in het onderpand waarnaar wordt geleend. Voor woningaankopen wordt LTV bepaald door het geleende bedrag te delen door de aankoopprijs van het huis. Hoe hoger de LTV, hoe duurder de lening zal zijn omdat de geldschieter gelooft dat er een hoger risico op wanbetaling is. Het idee hier is dat hoe meer geld de kredietnemer in gevaar brengt (in de vorm van een aanbetaling), hoe minder kans dat hij of zij in gebreke blijft bij de lening.

LTV kan ook bijdragen aan de leenkosten door te bepalen of een lener verplicht zal zijn om een ​​particuliere hypotheekverzekering (PMI) aan te schaffen. PMI isoleert de kredietverstrekker door in gebreke te blijven door een deel van het kredietrisico over te dragen aan een hypotheekverzekeraar. De meeste kredietverstrekkers hebben PMI nodig voor elke lening met een LTV van meer dan 80%, dat wil zeggen elke lening waarbij de leningnemer minder dan 20% eigen vermogen in huis heeft. De kosten van een hypotheekverzekering en de manier waarop deze wordt geïnd, worden meestal bepaald door het bedrag dat wordt verzekerd en het hypotheekprogramma dat wordt gebruikt om de lening te verkrijgen. (Lees voor meer informatie over PMI de Six Reasons To Private Hypotheekverzekering en Outsmart Private Mortgage Insurance .)

Over het algemeen worden hypotheekverzekeringspremies maandelijks geïnd met escrow voor belastingen en onroerendgoedverzekering en worden verondersteld automatisch te worden geëlimineerd nadat de lening is uitbetaald tot het moment dat LTV gelijk is aan of minder dan 78%. Het kan ook mogelijk zijn om PMI te annuleren als het huis voldoende in waarde is gewaardeerd om de eigenaar 20% eigen vermogen te geven en een vastgestelde periode is verstreken, zoals twee jaar. Sommige kredietverstrekkers, zoals de FHA, zullen de hypotheekverzekering beoordelen als een forfaitair bedrag en het in het leningsbedrag kapitaliseren.

Er zijn manieren om te voorkomen dat u betaalt voor PMI. Men moet niet meer dan 80% van de waarde van de woning lenen bij de aankoop van een woning; de andere is om financiering met eigen vermogen of een tweede hypotheek te gebruiken om het benodigde kapitaal boven de 80% LTV te verkrijgen.Er zijn veel programma's die dit toestaan, maar de meest voorkomende is een 80-10-10 hypotheek. De 80 staat voor de LTV van de eerste hypotheek, de eerste 10 staat voor de LTV van de tweede hypotheek en de derde 10 voor het eigen vermogen van de lener in de woning. Hoewel het tarief op de tweede hypotheek hoger zal zijn dan het tarief op de eerste, op een gemengde basis, zou het niet veel hoger moeten zijn dan het tarief van een LTV-lening van 90% en voor de meeste mensen zal het goedkoper zijn dan het betalen voor PMI.

Dit is een uitzonderlijk alternatief voor kredietnemers die hun huizen vroeg willen afbetalen omdat ze de betaling van de tweede hypotheek kunnen versnellen en dat deel van de schuld snel kunnen elimineren. Als vuistregel moet PMI zo veel mogelijk worden vermeden, omdat het een kostenpost is die de kredietnemer geen voordeel biedt.

De dekkingsgraad van de schuldendienst (DSCR) bepaalt het vermogen van een lener om de kosten van de hypotheek te betalen. Door het maandelijkse netto inkomen van een lener dat beschikbaar is om hypotheeklasten te betalen te delen door de hypotheekkosten, kunnen geldschieters de waarschijnlijkheid beoordelen dat een lener in gebreke blijft op de hypotheeknota. De meeste geldschieters vereisen DSCR's van meer dan één. Hoe groter de ratio, hoe groter de kans dat een lener in staat is om financieringskosten te dekken en hoe minder risico de kredietverstrekker aangaat. Hoe groter de DSCR, hoe groter de kans dat een kredietverstrekker over de debetrentevoet zal onderhandelen, want zelfs tegen een lager tarief ontvangt de kredietverstrekker een beter risicogecorrigeerd rendement. Om deze reden moeten kredietnemers elk soort in aanmerking komend inkomen proberen te vinden wanneer ze onderhandelen met een hypotheekverstrekker. Soms kan een extra parttime baan of ander inkomstengenererend bedrijf het verschil maken tussen kwalificeren of niet in aanmerking komen voor een lening of het best mogelijke tarief ontvangen.

Vaste versus variabele hypotheken
Een ander ding om over na te denken bij het kopen van een hypotheek is of een hypothecaire lening met vaste of variabele rente wordt verkregen. Een hypotheek met vaste rente is er een waarbij het tarief niet gedurende de hele looptijd van de lening verandert. Het voor de hand liggende voordeel van het verkrijgen van een lening met een vaste rente is dat de lener weet wat de maandelijkse leningkosten zijn voor de gehele uitleentermijn. Een hypotheek met variabele rentevoet, zoals een hypotheek op afbetaling of een hypotheek met variabele rente (ARM), is echter bedoeld om beginnende huizenkopers of mensen die verwachten dat hun inkomens aanzienlijk stijgen tijdens de uitleentermijn te helpen. (Zie voor meer informatie Hypotheken: Vaste rente versus Veranderingsratio .) Wanneer u onderzoekt welk type hypotheek erbij hoort, is het waardevol om de rentetarieven te vergelijken. Een geweldige bron voor het vergelijken van tarieven is een hypotheekcalculator.

Leningen met een variabele rente stellen leners doorgaans in de eerste paar jaar van de lening lagere introductietarieven toe, waardoor ze in aanmerking komen voor een grotere lening dan wanneer ze hadden getracht een duurdere lening met vaste rente te krijgen. Hoewel het voordeel groot kan zijn, brengen deze leningen een aanzienlijk risico met zich mee voor die kredietnemers wier inkomen niet meegroeit met de rentewijziging.Het andere nadeel is dat in de meeste gevallen de koerswijziging niet bij het begin van de lening bekend is, omdat deze meestal gekoppeld is aan een bepaald marktrente die in de toekomst wordt bepaald.

De meest voorkomende typen ARM's zijn ARM voor één, vijf of zeven jaar. De initiële rentevoet wordt normaliter vastgesteld voor een periode waarna deze regelmatig, vaak elke maand, wordt gereset. Nadat een ARM opnieuw is ingesteld, wordt deze aangepast aan de marktrente, meestal door een vooraf bepaalde spread (percentage) toe te voegen aan de geldende Thesauriewaarde. Hoewel de meeste ARM's per contract alleen maar zo veel kunnen toenemen, kan het, wanneer een ARM zich aanpast, uiteindelijk duurder zijn dan de bestaande vaste rente hypothecaire lening om de kredietgever te compenseren voor een lager tarief aangeboden tijdens de introductieperiode. (Lees ARMed And Dangerous voor meer informatie over de risico's van hypotheken met verstelbare rente.)

Renteloze leningen zijn een type ARM waarbij de lener alleen verantwoordelijk is voor het betalen van hypotheekrente en niet hoofdsom tijdens de inleidende periode totdat de lening terugkeert naar een vaste, hoofdbetalende lening. Dergelijke leningen kunnen zeer voordelig zijn voor beginnende kredietnemers, omdat alleen het betalen van rente de maandelijkse kosten van het lenen aanzienlijk verlaagt en het mogelijk maakt om in aanmerking te komen voor een veel grotere lening. Omdat de lener echter geen hoofdsom betaalt tijdens de eerste periode, verandert het saldo van de lening niet totdat de lener de hoofdsom begint terug te betalen.

Leners moeten het voordeel van het verkrijgen van een grotere lening met het risico afwegen. De rente daalt doorgaans tijdens de rentevrije periode en zal vaak worden aangepast in reactie op veranderingen in de marktrente. Leners hebben ook te maken met het risico dat hun beschikbaar inkomen niet zal stijgen samen met de mogelijke stijging van de financieringskosten. (Renteloze leningen kunnen nuttig zijn, maar voor veel leners vormen ze een valstrik. Lees Interesse alleen-hypotheken: Home Free or Homeless? )

The Bottom Line
Als u op zoek bent om voor de eerste keer een hypotheek te vinden, zijn er een paar dingen die gedaan kunnen worden om de moeilijkheidsgraad van het sorteren door alle financieringsmogelijkheden te verminderen. De beste aanpak is om wat tijd te investeren in het bepalen van hoeveel u zich daadwerkelijk kunt veroorloven en vervolgens dienovereenkomstig te financieren. Huiseigenaren die het zich kunnen veroorloven om een ​​substantieel bedrag omlaag te brengen of die genoeg inkomsten hebben om een ​​hoog dekkingspercentage te creëren, hebben de meeste onderhandelingsmacht met kredietverstrekkers en de meeste financieringsmogelijkheden. Degenen die aandringen op de grootste lening ontvangen ongetwijfeld een hoger risicogecorrigeerd tarief en hebben dan mogelijk te maken met instelbare hypotheken en particuliere hypotheekverzekeringen. Een goede hypotheekmakelaar of hypotheekbankier zou u moeten kunnen helpen bij het doorlopen van alle verschillende programma's en opties, maar niets zal u beter dienen dan te weten wat u wilt en waar u uiteindelijk mee kunt leven.