De rentetarieven, in het bijzonder de tarieven op interbancaire beurzen en schatkistcertificaten, hebben een even groot effect op de waarde van inkomensgenererend onroerend goed als op elk beleggingsvehikel. Omdat de invloed van de rentetarieven op het vermogen van een individu om woningen te kopen (door de kosten van hypotheekkapitaal te verhogen of te verlagen) zo diep is, nemen veel mensen ten onrechte aan dat de enige bepalende factor bij de taxatie van onroerend goed de hypotheekrente is. De hypotheekrente is echter slechts één rentegerelateerde factor die de waarde van onroerend goed beïnvloedt. Omdat rentetarieven ook van invloed zijn op kapitaalstromen, vraag en aanbod van kapitaal en de vereiste rentabiliteit van beleggers, zullen rentetarieven de vastgoedprijzen op verschillende manieren beïnvloeden.

Waarderingsgrondslagen

Om te begrijpen hoe door de overheid beïnvloede rentepercentages, kapitaalstromen en financieringspercentages van invloed zijn op de waarde van onroerend goed, moet u een basiskennis hebben van de benadering van de benadering van de waarde van onroerend goed. Hoewel de waarden van onroerend goed worden beïnvloed door het aanbod van en de vraag naar onroerend goed in een bepaalde omgeving en de vervangingswaarde voor het ontwikkelen van nieuwe objecten, is de inkomstenbenadering de meest gebruikelijke waarderingstechniek voor beleggers. De inkomensaanpak van taxateurs van commercieel onroerend goed en door assuradeuren en beleggers van door onroerend goed gesteunde beleggingen lijkt sterk op de verdisconteerde kasstroomanalyses uitgevoerd op aandelen- en obligatiebeleggingen.

Simpel gezegd begint de taxatie met het voorspellen van het vastgoedinkomen, dat de vorm aanneemt van verwachte leasebetalingen of, in het geval van hotels, de verwachte hotelbezetting vermenigvuldigd met de gemiddelde kosten per kamer. Vervolgens, door alle kosten op vastgoedniveau te nemen, inclusief de financieringskosten, komt de analist aan op het netto bedrijfsresultaat (NOI), of blijft de kasstroom achter, na alle bedrijfskosten.

Door alle kapitaalkosten, evenals elk investeringskapitaal om de eigendom en andere niet-vastgoedspecifieke kosten van NOI te handhaven of te herstellen, af te trekken, is het resultaat de nettokasstroom (NCF). Omdat vastgoed gewoonlijk geen contanten houdt of een vastgesteld dividendbeleid heeft, staat NCF gelijk aan contanten die beschikbaar zijn voor beleggers en is deze gelijk aan contanten uit dividenden, die wordt gebruikt voor het waarderen van aandelen of vastrentende beleggingen. Door dividenden te kapitaliseren of door de kasstroomstroom (inclusief eventuele restwaarde) gedurende een bepaalde beleggingsperiode te verdisconteren, wordt de waarde van de eigenschap bepaald.

Kapitaalstromen

Rentetarieven kunnen de financieringskosten en hypotheekrente aanzienlijk beïnvloeden, wat op zijn beurt de kosten op vastgoedniveau beïnvloedt en dus de waarden beïnvloedt. Vraag en aanbod van kapitaal en concurrerende beleggingen hebben echter het grootste effect op de vereiste rendementspercentages (RROR) en investeringswaarden.Omdat de Federal Reserve Board de aandacht heeft verlegd van het monetaire beleid en meer naar het beheren van de rente als een manier om de economie te stimuleren of de inflatie te voorkomen, heeft zijn beleid een direct effect op de waarde van alle beleggingen.

Naarmate de interbancaire wisselkoersen dalen, nemen de kosten van fondsen af ​​en stromen er gelden in het systeem; omgekeerd, wanneer de rente stijgt, neemt de beschikbaarheid van fondsen af. Wat betreft onroerend goed, de veranderingen in interbancaire debetrentes verhogen of verlagen de hoeveelheid beschikbaar kapitaal voor belegging. De hoeveelheid kapitaal en de kosten van kapitaal beïnvloeden de vraag maar ook het aanbod, het beschikbare kapitaal voor onroerendgoedaankopen en ontwikkeling. Wanneer de kapitaalbeschikbaarheid bijvoorbeeld krap is, lenen kapitaalverschaffers doorgaans minder als een percentage van de intrinsieke waarde, of niet zo ver van de "kapitaalstapel". Dit betekent dat leningen worden verstrekt met een lagere loan-to-value-ratio, waardoor de leverage kasstromen en vastgoedwaarden worden verminderd.

Deze veranderingen in kapitaalstromen kunnen ook een directe invloed hebben op de dynamiek van vraag en aanbod van onroerend goed. De kosten van kapitaal en kapitaalbeschikbaarheid zijn van invloed op het aanbod door extra kapitaal te verschaffen voor de ontwikkeling van onroerend goed en ook de populatie van potentiële kopers die op zoek zijn naar deals te beïnvloeden. Deze twee factoren werken samen om eigenschapswaarden te bepalen.

Kortingspercentages

Het meest evidente effect van rentetarieven op vastgoedwaarden kan worden gezien in de afleiding van kortings- of activeringspercentages. Het kapitalisatietarief kan worden beschouwd als het vereiste dividendpercentage van een belegger, terwijl een disconteringsvoet gelijk is aan de totale rendementseisen van een belegger. K staat meestal voor RROR, terwijl de kapitalisatiegraad gelijk is aan (K-g), waarbij g de verwachte groei van het inkomen is of de toename van de kapitaalgroei.

Elk van deze tarieven wordt beïnvloed door de geldende rentetarieven omdat ze gelijk zijn aan de risicovrije rente plus een risicopremie . Voor de meeste beleggers is de risicovrije rente de rente op Amerikaanse staatsobligaties; deze worden gegarandeerd door het Amerikaanse overheidskrediet, dus ze worden als risicovrij beschouwd omdat de kans op wanbetaling zo laag is. Omdat risicovolle beleggingen een vergelijkbaar hoger rendement moeten behalen om het extra risico te compenseren, voegen beleggers bij het bepalen van de disconteringsvoeten en kapitalisatietarieven een risicopremie toe aan de risicovrije rente om de naar risico gewogen rendementen te bepalen die nodig zijn voor elke investering die in aanmerking wordt genomen. .

Omdat K (disconteringsvoet) gelijk is aan de risicovrije rente plus een risicopremie, is de activeringskoers gelijk aan de risicovrije rente plus een risicopremie, verminderd met de verwachte groei (g) in het inkomen. Hoewel risicopremies variëren als gevolg van vraag en aanbod en andere risicofactoren in de markt, zullen de disconteringspercentages variëren als gevolg van veranderingen in de rentetarieven die ze vormen. Wanneer het vereiste rendement op concurrerende of vervangende investeringen stijgt, dalen de vastgoedwaarden; omgekeerd, als de rente daalt, stijgen de prijzen van onroerend goed.

De bottom line

Het is belangrijk om u te richten op hypotheekrente omdat deze een directe invloed heeft op de vastgoedprijzen.Als u een toekomstige huiseigenaar of een investeerder in onroerend goed bent, is een eenvoudige manier om de huidige rentetarieven te onderzoeken, het gebruik van een hypotheekcalculator.

Dat gezegd hebbende, is het belangrijk op te merken dat veranderende rentetarieven invloed hebben op tal van aspecten van onroerend goed. Naast de prijs van uw nieuwe woning, zijn de rentetarieven ook van invloed op de beschikbaarheid van kapitaal en de vraag naar belegging. Deze kapitaalstromen hebben invloed op de vraag naar en het aanbod van onroerend goed en hebben bijgevolg invloed op onroerendgoedprijzen. De rentevoeten zijn ook van invloed op het rendement op vervangende beleggingen en de prijzen veranderen om in lijn te blijven met het inherente risico bij investeringen in onroerend goed. Deze veranderingen in het vereiste rendement voor onroerend goed variëren ook tijdens destabilisatieperioden op de kredietmarkten. Aangezien beleggers een grotere variabiliteit in toekomstige rentevoeten of een verhoogd risico voorzien, nemen de risicopremies toe, waardoor de neerwaartse druk op de vastgoedprijzen toeneemt.