Associaties van huiseigenaren (HOA's) komen steeds vaker voor. Volgens professor Robert H. Nelson, condominiums, verenigingen van huiseigenaars en coöperaties, bestond in 1970 slechts ongeveer 1% van de Amerikaanse woningen. In 2010 waren er echter meer dan 300.000 gemeenschapsorganisaties met meer dan 60 miljoen inwoners. Amerikanen, 20% van de Amerikaanse bevolking. " Hij vervolgt: "Tussen 1980 en 2000 werd de helft van de nieuwe woningen in de Verenigde Staten gebouwd en georganiseerd onder het private bestuur van een gemeenschapsorganisatie." (Voor meer informatie over verenigingen van huiseigenaren, kijk op 9 dingen die u moet weten over verenigingen van huiseigenaren .)

Investopedia Markets: ontdek de beste one-stop-bron voor financieel nieuws, citaten en inzichten. HOA's beheren problemen die van invloed zijn op de hele gemeenschap, zoals veiligheid en beveiliging, gebrek aan onderhoud van eigendommen, lokale overlast of dienstverlening die niet wordt verzorgd door de lokale overheid. HOA's kunnen ook een bron van grote strijd zijn vanwege de kracht die ze over huiseigenaren uitoefenen.

HOA's worden meestal gevormd door ontwikkelaars wanneer een nieuwe community wordt gebouwd. Als voorwaarde voor het verwerven van onroerend goed in veel gemeenschappen moeten kopers zich bij de VvE aansluiten. Als gevolg hiervan belanden veel mensen bij HOA's zonder echt te begrijpen wat HOA's zijn of hoe ze werken, gewoon omdat ze verliefd worden op een bepaald huis.

Om huizenkopers en huiseigenaren inzicht te geven in de fijne kneepjes van HOA's, beschrijft dit artikel hoe ze worden gevormd en uitgevoerd.

Stappen naar formatie

1. Meer informatie over plaatselijke wetten en verordeningen met betrekking tot HOA-formatie.

Staatseigendomcodes bevatten de wettelijke richtlijnen voor het opzetten van een vereniging van huiseigenaren. In Texas, bijvoorbeeld, staat code 204 in het bezit van een commissie voor drie personen om een ​​verzoekschrift in te dienen voor de oprichting van een vereniging van eigenaren van onroerend goed (POA). De commissie moet een officiële schriftelijke kennisgeving indienen dat zij van plan is een POA met verplicht lidmaatschap te creëren. Alle recordeigenaren in een onderverdeling moeten op de hoogte worden gesteld en de eigenaren van ten minste 60% van het onroerend goed moeten de petitie binnen één jaar ondertekenen en goedkeuren. Zodra de POA bestaat, kan het beperkingen creëren door middel van een apart verzoekschriftproces dat goedkeuring vereist van de eigenaren van ten minste 75% van de eigendommen van de onderverdeling.
2. Volg de wettelijke procedures voor het instellen van een VvE.

Het proces voor het instellen van een HOA hangt af van waar de HOA zich bevindt, maar de volgende stappen zijn waarschijnlijk vereist.
Het opzetten van een bedrijfsstructuur door het vormen van een LLC of non-profitorganisatie

• Het opstellen van convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R's) die beschrijven hoe de VvE zal werken en welke regels huiseigenaren moeten naleven
• Het opstellen van een procedure voor toekomstige wijziging van de CC & R's
• Regels en voorschriften schrijven die de CC & R's in een gemakkelijk te begrijpen taal voor inwoners van de gemeenschap plaatsen
• Regeringsdocumenten opstellen, zoals statuten en huishoudelijk reglementen (die de vergaderfrequentie, stemrichtlijnen, verkiezing van HOA weergeven leiders en andere werkprocedures)
• Verkiezing van gekwalificeerde functionarissen / bestuursleden (de penningmeester moet bijvoorbeeld begrijpen hoe boeken moeten worden bijgehouden en bijvoorbeeld geld kunnen beheren)
• Als de mensen die de VvE oprichten geen deskundigen zijn in de vastgoedwetgeving, het inhuren van een advocaat met HOA-expertise zou in deze fase een goede beslissing zijn.De VvE kan zijn regels niet afdwingen als deze worden aangevochten en niet legaal blijken te zijn. Een goede advocaat kan ook wijzen op belangrijke zaken waar HOA-leiders aandacht aan moeten besteden (zoals wetten voor eerlijke huisvesting) om juridische problemen te voorkomen als de organisatie eenmaal is gestart. Federale, staats- en lokale overheidsregelgeving hebben voorrang boven HOA-regels. (Lees voor hulp bij het kiezen van een advocaat

Hoe u de juiste advocaat kiest .) 3. Bescherm de HOA.

De functionarissen en de raad van bestuur zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van en het toezicht houden op de VvE. Samen met dit hoge niveau van verantwoordelijkheid komt een hoog risiconiveau. De VvE heeft een manier nodig om zichzelf te beschermen als een huiseigenaar besluit een rechtszaak aan te spannen.
Waarom kan een huiseigenaar aanklagen? In Elk Grove, Californië, klaagde een bewoner zijn VvE in tegen de voorgestelde wijzigingen in parkeerregels voor omwonenden. Een man in Houston, Texas vervolgde zijn HOA omdat hij wilde dat hij de inbrekers uit zijn huis zou verwijderen, ondanks de hoge misdaadcijfers in het gebied. Een eerlijke huisvestingsorganisatie vervolgde een condominiumassociatie in Florida omdat ze weigerde om kinderen in het gebouw te laten wonen. Een lid van de raad van bestuur kan worden vervolgd wegens het schenden van zijn of haar fiduciaire plicht jegens de ingezetenen van de HOA en kan persoonlijk aansprakelijk worden gehouden.

Verzekeringen voor bestuurders en bedrijfsleiders bieden financiële bescherming aan de mensen die de VvE beheren. Het dekt zowel de wettelijke defensiekosten als de schade. Er is echter geen sprake van opzettelijk wangedrag. Een werknemersdiefstalverzekering kan de vereniging beschermen als een directeur, functionaris of vastgoedbeheerder de HOA-gelden verdringt.

4. Verzamel en beheer rechten en speciale beoordelingen en houd degelijke financiële gegevens bij.

Een HOA heeft geld nodig om te kunnen functioneren en dat geld komt van de bewoners van de community. Een deel van het geld financiert de administratie van de HOA (bijvoorbeeld juridische, boekhoudkundige en managementdiensten), maar het grootste deel van het geld gaat naar het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes. Het kan betalen voor landscaping services, zwembad onderhoud en zelfs garbage collection. Een deel van het geld wordt elke maand uitgegeven en de rest wordt gereserveerd in een reservefonds. Soms ontstaan ​​er grote kosten die niet uit het reservefonds van de HOA kunnen worden betaald. In dat geval moet de HOA van de bewoners eisen dat ze een extra vergoeding betalen, een speciale beoordeling genoemd.
Een nieuwe VvE moet een analyse van de financiering uitvoeren en een budget opstellen om te bepalen hoeveel maandelijks contributie van de eigenaar (s) van elke woning moet worden geïncasseerd. De analyse is gebaseerd op welke uitgaven worden betaald door leden van de gemeenschap, hoeveel deze zullen kosten. hoeveel zal worden toegewezen aan het reservefonds en het percentage van het eigendom van de gemeenschap dat eigendom is van elke bewoner. Ook moet het reservefonds worden beheerd en geïnvesteerd om de VvE financieel gezond te houden (de waarde van het fonds moet bijvoorbeeld worden beschermd tegen inflatie).

5. Houd huiseigenaren op de hoogte.

Als leden van de gemeenschap die contributie betalen en worden beïnvloed door de beslissingen van de HOA, moeten bewoners op de hoogte worden gehouden van de activiteiten van de VvA en eventuele problemen die de gemeenschap betreffen.HOA's moeten regelmatig vergaderen en bewoners van te voren ver genoeg informeren, zodat iedereen de mogelijkheid heeft om aanwezig te zijn. Ze moeten ook verkiezingen houden voor directeuren en officieren en ervoor zorgen dat iedereen de mogelijkheid heeft om te stemmen. Een community-nieuwsbrief, e-mail en / of website kunnen ook helpen om huiseigenaren op de hoogte te houden.
HOA-functionarissen en -directeuren moeten gedetailleerde gegevens bijhouden van hun activiteiten, zoals minuten van bijeenkomsten van de gemeenschap. Verenigingen moeten op regelmatige basis belangrijke financiële informatie bekendmaken aan leden van de gemeenschap. Leden moeten zich bewust zijn van hun rechten om HOA-records te bekijken en op verzoek toegang te krijgen. (Lees

Omgaan met uw Condo-bord voor meer informatie over HOA of condo-boards.) 6. Regels naleven en klachten afhandelen.

HOA's zijn op regels gebaseerde community's, dus van tijd tot tijd moeten ze regels afdwingen die door communityleden worden overtreden. HOA's moeten ook klachten van bewoners afhandelen over bestaande regels die inwoners niet leuk vinden of regels die bewoners moeten aanvoelen om een ​​lopend probleem op te lossen.
HOA's moeten regels snel en consistent afdwingen. Huiseigenaren die weigeren te voldoen, moeten een boete krijgen. Als een huiseigenaar weigert te voldoen, moet de VvE mogelijk het account naar verzamelingen sturen of de huiseigenaar vervolgen. HOA's moeten selectieve handhaving vermijden. Met andere woorden, ze mogen geen favorieten spelen bij HOA-leiders of buurtbewoners met wie ze vrienden zijn. Voorspellend gedrag kan leiden tot een rechtszaak.

Het inhuren van een professioneel managementbedrijf kan de belasting voor de medewerkers en directeuren van een HOA verminderen, waardoor een potentiële bron van conflicten tussen de leiders van de HOA en de andere leden van de community wordt geëlimineerd. De beheermaatschappij kan een groot deel van het administratieve werk overnemen en omgaan met onprettige zaken zoals handhaving van regels en het innen van contributie. Het kan ook zijn expertise op het gebied van vastgoedbeheer gebruiken om de goede werking van de gemeenschap te waarborgen en fouten te vermijden die onervaren functionarissen en directeuren zouden kunnen maken. Professioneel management kost echter geld, wat betekent dat de maandelijkse HOA-kosten van huiseigenaren hoger zullen zijn.

Het worstcasescenario voor handhaving van de regels houdt het uitsluiten van onroerend goed van een huiseigenaar in voor niet-betaling van rechten of speciale beoordelingen. Deze extreme maatregel kan een controversiële situatie creëren tussen de huiseigenaar en de VvE. Foreclosures verlagen ook de waarde van onroerend goed, wat niet goed is voor de andere bewoners in de buurt.

7. Gastgezinbijeenkomsten.

HOA's kunnen strikt zakelijk zijn, maar dat hoeven ze niet te zijn. Een occasionele leuke activiteit stelt HOA-leden in staat om elkaar op een vriendelijke, sociale basis te leren kennen en niet alleen in de mogelijk tegenstrijdige setting van een HOA-vergadering. Als buren elkaar persoonlijk kennen, kan de gemeenschap prettiger wonen en kunnen conflicten gemakkelijker worden opgelost.
De bottom line

Het vormen en beheren van een vereniging van huiseigenaren is een enorme taak met aanzienlijke verantwoordelijkheden en belangrijke implicaties.Als u overweegt een woning te kopen in een VvE, weet dan dat uw lidmaatschap van de vereniging ook gepaard gaat met aanzienlijke verantwoordelijkheden en belangrijke implicaties. Zorg ervoor dat je begrijpt waar je aan begint voordat je iets koopt. (Raadpleeg voor meer informatie
Condo Complicaties: de problemen achter eigendom .)