Het klinkt zo "Walking Dead", nietwaar? Zombie-foreclosures hebben misschien een trendy naam, maar er is een reden voor de naam. Zombiehuizen zijn vaak gemakkelijk te herkennen vanwege hun onverzorgde, overwoekerde, post-apocalyptische uiterlijk. Ze zijn vaak in puin.

Ondernemende ondernemers en grote beleggingsondernemingen kochten veel van de gedwongen verkopen op de markt op, maar sommigen vielen door de kieren of waren gewoon verlaten om deze gaten te creëren in gemeenschappen overal in het land.

Wat is een zombie-afscherming?

Omdat de term zo leuk is om rond te gooien, heeft het een losse definitie gekregen. Sommigen definiëren een zombie-afscherming als elk huis dat valt in de afscherming, maar dat is niet juist.

Op het hoogtepunt van de hypotheekcrisis was de term 'jingle mail' geboren. Huiseigenaren, die al onder water op hun hypotheek en vaak werkloos zijn, zouden de sleutels bij hen thuis in een envelop steken en naar de hypotheekverstrekker sturen. Kort daarna verhuisden ze uit hun huis en bleven leeg. In andere gevallen ontvangen huiseigenaren een afscherming van hun kredietverstrekker en verlaten ze de woning te vroeg.

Volgens Ginny Walker bij RealtyTrac, de aggregaat voor woninggegevens, zijn er vaak zaken die te wijten zijn aan een gebrek aan begrip van de wet. "Veel huiseigenaren realiseren zich niet hoe lang het duurt om een ​​woning af te sluiten, wat tot vier jaar kan duren in sommige staten die gebruik maken van de gerechtelijke executiewerkzaamheden (waarbij de geldschieter een delinquentie moet bewijzen aan een rechter voordat ze door kunnen gaan met de afscherming) dus de huiseigenaar verlaat het onroerend goed voordat het daadwerkelijk is afgeschermd, zich niet realiserend dat zij nog steeds verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het onroerend goed en de belastingen. “

In gevallen zoals deze kunnen huiseigenaren worden vervolgd voor achterstallige belastingen of code-overtredingen als gevolg van het in verval raken van het eigendom en kunnen problemen ondervinden bij het ontvangen van overheidsvoordelen als gevolg van het nog steeds officieel bezitten van het onroerend goed. En natuurlijk blijven de geldschieter en zijn incassobureau achter de huiseigenaar aan voor delinquente betalingen en boetes.

Andere gevallen kunnen zijn dat de bank het huis uit het oog verliest of de titel nooit overdraagt ​​naar de naam van een nieuwe eigenaar, en deze achterlaat in de naam van de oorspronkelijke huiseigenaar. Als het huis in een minder dan wenselijke buurt is, in ernstige verval vervalt, of de bank te veel huizen in de boeken heeft, kan deze weglopen zoals de oorspronkelijke huiseigenaar deed. Dan hoeft de bank geen belastingen en onderhoud te betalen aan het huis. Lees hier meer over Wat huiseigenaren moeten weten over zombietitels .

Robo-ondertekening

Tijdens de huizenbubbel en de kredietcrisis, trokken banken verhinderingen sneller uit dan de mensen die de verhinderingen ondertekenden ze konden lezen. Toen de rechtbanken erachter kwamen dat banken afmelden voor gedwongen verkopen die ze niet hadden gelezen, werden talloze faillissementen stopgezet.Het afschermingsproces werd ofwel opnieuw gestart, helemaal verlaten of kwam vast te zitten in het ongewisse waardoor een huis met een zombie-titel ontstond.

Hoe erg is het?

Volgens een rapport van RealtyTrac van juni 2015 waren er in het tweede kwartaal van 2015 ongeveer een half miljoen huizen in marktafscherming in de Verenigde Staten en ongeveer 24% daarvan zijn zombieafschermingen. Dit betekent een daling van 11% ten opzichte van het eerste kwartaal en een daling van 11% ten opzichte van het voorgaande jaar. Oregon loopt voorop met 46% van de huizen die als zombieafscherming worden beschouwd en Hawaii heeft het laagste percentage - 13%. De gemiddelde kosten van een zombiehuis bedragen ongeveer $ 195.000. De gemiddelde grootte is 1, 718 vierkante voet en ongeveer 6% is ontruimd omdat de huiseigenaar is overleden.

Toch zijn de cijfers gestegen van een jaar geleden in bijna 50% van de stedelijke grootstedelijke gebieden. New York, Los Angeles en Houston waren allemaal ongeveer 38% jaar op jaar.

Waarom de toename? Volgens het RealtyTrac-rapport bereiken velen gewoon het einde van een lange verwerkingscyclus. In het geval van steden als Seattle, waar vastgoedwaarden snel stijgen, kan het zijn dat banken langer vasthouden aan de panden in de hoop meer van hun geld terug te verdienen.

De effecten op de gemeenschap zijn goed gedocumenteerd. Een eind 2013 gepubliceerd onderzoek van Harvard wees uit dat in Cleveland, waar 16.000 onbezette woningen waren, het goedkoper zou zijn voor de stad om de huizen te slopen voor een bedrag van $ 10.000 per woning, in plaats van de $ 90.000 subsidie ​​te gebruiken beschikbaar voor renovatie via het nabuurschapsstabilisatieprogramma van het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD). Verder, de studie auteurs zei: "De aanwezigheid van deze groeiende inventaris van leegstaande en verwoeste huizen heeft bijgedragen tot lagere marktwaarden van woningen in de regio. "

Jennifer De Vivo, eigenaar en makelaar van De Vivo Realty, zegt dat deze huizen ook voor makelaars en potentiële kopers een nachtmerrie kunnen zijn. "Sommige banken verkopen eenvoudigweg een grote voorraad van hun faillissementen aan een andere bank of grote belegger in een bulkverkoop, die al dan niet meerdere 'zombieafschermingen' omvat. 'Deze verkopen beginnen meestal bij 5 miljoen tranches en gaan omhoog. In dat geval kan het voorkomen dat een zombie-afscherming van eigenaar verandert, maar toch titelproblemen behoudt die alleen maar toenemen na de bulkverkoop. Het is onnodig om te zeggen dat kopers erg gefrustreerd kunnen raken wanneer ze een huis als dit zien dat ze willen kopen en ik hen moet laten weten dat het verloren is gegaan in het moeras van de zombie. "

Steden die terugvechten

Steden voelen de gevolgen van zombieafschermingen en het aannemen van wetten om het probleem te bestrijden. De Assemblée van de staat New York overweegt een wet die banken en andere hypotheekverstrekkers zou verplichten om leegstaande eigenschappen tijdens het afschermingsproces te handhaven. Het vereist ook dat kredietverstrekkers huiseigenaren vertellen dat ze bij hen thuis kunnen blijven totdat een rechter hen beveelt te vertrekken. De procureur-generaal van de staat New York, Eric T. Schneiderman, hoopt dat dit de hoeveelheid van deze zombiewoningen zal beteugelen.

Illinois en Florida voldeden aan de 'fast track'-wetten die bedoeld waren om verhinderingen sneller door het systeem te krijgen, maar de staten zijn achterlijk.Dientengevolge, duren sommige verhinderingen langer dan in het verleden. Anderen hebben grondbanken gecreëerd: overheidsinstanties die zijn opgericht voor het houden, beheren en ontwikkelen van door belasting verhinderde eigendommen.

De bottom line

Als u midden in een afscherming bent, blijft u in het huis wonen en houdt u het goed in goede staat totdat de procedure is voltooid en u een officieel bevel van een rechter hebt. Zodra de afscherming is voltooid, bent u niet langer verantwoordelijk voor het onroerend goed en moet u het verlaten.

Natuurlijk kun je het beste proberen om met de bank samen te werken om een ​​betalingsplan te ontwikkelen. Banken zijn vaak bereid om met u samen te werken om thuis te blijven. Banken en geldschieters nemen meer werk en kosten op zich als u het huis verlaat. Als ze je erin kunnen houden, zelfs als ze een aanzienlijke hoeveelheid geld verliezen, is het de moeite waard voor hen. Zie Uw huis redden van afscherming en verkop uw huis om vermijdingsafscherming tegen te gaan.