Interesse alleen (IO) hypotheken zijn populair onder geldschieters en kredietnemers vanwege hun vermogen om huizenbezitters toe te staan ​​huizen met hypotheken te financieren waarvoor ze anders misschien niet in aanmerking komen. Deze leningen, die kleinere maandelijkse leningbetalingen vereisen dan conventionele leningen die hoofdsom terugbetalen, kunnen een groot voordeel zijn voor beginnende huiseigenaren of kredietnemers die een aanzienlijke stijging van hun beschikbare inkomen verwachten. Deze leningen kunnen echter ook riskant worden voor kredietnemers die hun financiën verkeerd beheren.

AD:

In dit artikel bespreken we hoe dit type financiering van invloed kan zijn op de fiscale situatie van de lener en het kan vergelijken met conventionele financiering.

Als u ook op zoek bent naar een conventionele hypotheek met vaste rente, kunt u uw onderzoek verder uitbreiden met een hypotheekcalculator zoals hieronder.

Achtergrond voor kredietverstrekkers

Hypotheken met veranderlijke rente (ARM's), die eerste betalingen hebben die vaak aanzienlijk kleiner zijn dan hun toekomstige vastrentende betalingen, speelden een grote rol bij de stijgende wanbetalingspercentages tijdens de subprime-crisis van 2007. Leners die wedden dat hun inkomens minstens even snel zullen groeien als de toename van hun hypotheekbetalingen, zullen merken dat ze de jaarlijkse tariefaanpassingen of de hogere vastrentende betalingen niet kunnen betalen.

AD:

De maandelijkse betalingen aan IO-hypotheken zijn lager dan die op vergelijkbare hoofdaflossing hypotheken omdat ze geen betaling van de hoofdsom vereisen gedurende een deel van de uitleentermijn. Lening opbrengsten kunnen worden verhoogd door kredietverstrekkers om kredietnemers in aanmerking te laten komen voor leningen die veel groter zijn dan een vergelijkbare conventionele hypotheek. In de Verenigde Staten zijn IO-hypotheken meestal gestructureerd als 30-jaarsleningen met vijf of tien jaar rentebetalingen. Vervolgens worden de betalingen volledig afgeschreven over de resterende looptijd van de lening. De rente daalt doorgaans tijdens de rentevrije periode en zal vaak worden aangepast in reactie op veranderingen in de marktrente.

AD:

De rente op een IO-hypotheek is vaak hoger dan die van een conventionele hypotheek. Renteloze leningen zijn ook vaak onderhevig aan een hoger standaardrisico dan conventionele leningen. Bovendien kunnen geldschieters meer te verliezen hebben als een lener in gebreke blijft bij een IO-hypotheek in vergelijking met een conventionele hypotheek omdat de lener de hoofdsom terugbetaalt aan de kredietgever. In het slechtste geval kan elke verlaging van de waarde van het huis de lener ertoe brengen betalingen niet te doen, zelfs niet na de verkoop van het onroerend goed. Het zorgt er ook voor dat leners het pand niet kunnen herfinancieren wanneer de lening vervalt. Om de kredietverstrekkers voor dit wanbetalingsrisico te compenseren, is de kredietnemer derhalve onderworpen aan een risicopremie ten opzichte van conventionele leningen voor hoofdaflossing. Deze risicopremie neemt de vorm aan van hogere rentetarieven.

Dit standaardrisico kan worden gecompenseerd door het potentieel van deze lening om het risico van vooruitbetaling te verminderen. Wanneer de markt van mening is dat toekomstige wanbetalingen afnemen, zullen sommige kredietverstrekkers, vooral degenen die deze hypotheken securitiseren, de leningen aanbieden tegen verlaagde spreads vanwege hun vermogen om het rendement op vervaldag te verhogen (YTM) en de waarde van de 'A'-rating beïnvloeden obligatie-tranches met rendementen die direct worden beïnvloed door vooruitbetaling.

Alleen interesses vs. Conventionele hypotheken

Het is belangrijk om te begrijpen hoe de IO-betalingsstructuur zich verhoudt tot zijn belangrijkste terugbetalingsalternatief. Overweeg twee leningen met de volgende voorwaarden. Voor vergelijkende doeleinden zal een IO-lening worden gebruikt die een hoofdtermijn van terugbetaling uitsluit.

A $ 200.000, 30-jaars volledig aflossende conventionele hoofdbetalende lening met een rentevoet van 5% in vergelijking met een $ 200.000 30-jaars rente alleen niet-aflosbare lening met dezelfde rentevoet zou de volgende financiële resultaten opleveren:

Item	IO Lening (A)	Conventionele lening (B)	Verschil (AB )
Maandelijkse betaling (hoofdsom en rente)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
Totaal betaalde rente	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Totaal betaalde hoofdsom	$ 0. 00	$ 200, 000	- $ 200, 000
Hoofdsaldo op vervaldag	$ 200, 000	$ 0. 00	$ 200, 000

In dit scenario zou een persoon die de optie Alleen-rente aanneemt $ 240 betalen. 31 minder per maand, een extra $ 113, 488. 43 rente over de looptijd van de lening en, aan het einde van 30 jaar, zou nog steeds de oorspronkelijke $ 200.000 verschuldigd zijn die oorspronkelijk was geleend. Het belangrijkste saldo van een aflosbare lening neemt in de loop van de tijd af, en omdat de rentekosten zijn gebaseerd op de uitstaande hoofdsaldo, staat de leningnemer van een alleen-rentende lening voor de mogelijkheid om een ​​aanzienlijke hoeveelheid extra rente op de lening te betalen.

Voordelen voor leners

Het voordeel van dit type financiering is dat het kredietnemers, niet de kredietverstrekker, in staat stelt het juiste en haalbare bedrag aan eigen vermogen te bepalen dat gedurende de uitleenperiode moet worden opgebouwd. Dankzij de aftrekbaarheid van hypotheekrente zijn hypothecaire leningen een van de goedkoopste kapitaalbronnen. De hoge maandelijkse uitgaven voor het verstrekken van deze leningen kunnen echter sommige huiseigenaren soms dwingen om duurdere kortetermijnleningen te gebruiken, zoals creditcards en retailkredietfaciliteiten om de eindjes aan elkaar te knopen. Door gebruik te maken van een IO-hypotheek als onderdeel van een algemeen financieel plan, kunnen huiseigenaren de belangrijkste betalingsflexibiliteit gebruiken om periodiek de kosten van kortlopende leningen te verminderen. Het sleutelwoord is hier "periodiek", omdat opschorting van de geplande betaling van de hoofdsom op gezette tijden gemakkelijk een excuus kan worden om te consumeren en mogelijk dieper in schulden te vervallen. (Zie voor gerelateerde literatuur De hypotheekrenteaftrek .)

Een ander voordeel van de renteloze lening is dat deze kan helpen om de impact van levensveranderingen die het beschikbare inkomen negatief beïnvloeden, te verzachten. Conventionele hypotheken kunnen een aanzienlijke last zijn voor mensen wanneer het beschikbare geld wordt verminderd.Voorbeelden hiervan zijn het verlies van een baan, een bedrijfsonderbreking of een grote onvoorziene uitgave. Als een tijdelijke vermindering van het beschikbare inkomen optreedt, kunnen hypotheeknemers die alleen in het bezit zijn van hypotheken de hoofdbetalingen op een hypotheek opschorten, waardoor er geld wordt vrijgemaakt om huiseigenaren tijdens een recessie te helpen. Iemand met voldoende financiële zelfdiscipline om een ​​goed doordacht financieel plan te volgen, kan na verloop van tijd een passend bedrag van de hoofdsom vooruitbetalen om de gewenste en haalbare hoeveelheid eigen vermogen in een huis te verzamelen, maar voor anderen zal wanbeheer van deze strategie waarschijnlijk leiden tot verdere financiële instabiliteit.

Risico's voor kredietnemers

Alleen al het vertrouwen op een IO-hypotheek zal de accumulatie van eigen vermogen in uw woning belemmeren, wat een bron van welvaart kan zijn en een onderdeel voor financiële onafhankelijkheid als men de pensioengerechtigde leeftijd nadert. De ongedisciplineerde lener die van plan is om steeds grotere hoofdbetalingen te doen gedurende de looptijd van de lening, constateert dat het onvermogen om bij een betalingsplan te blijven, kan leiden tot te veel betalen voor de gewenste hoeveelheid rente. Wanneer de hypotheek vervalt, riskeert de lener een ballonbetaling te betalen die groter is dan aanvankelijk werd verwacht. IO-financiering vereist introspectie om inzicht te krijgen in iemands financiële managementvaardigheden. Het is dit type due diligence bij het aangaan van een alleen-rentende lening of een andere financiering, waardoor men beschermd is tegen financiële valkuilen.

Ideale leners

Welk type lener moet IO-leningen overwegen? Een jonge, first-time huiseigenaar zal waarschijnlijk een alleen-bestaande woninglening gebruiken, maar zal waarschijnlijk ook in de problemen komen als de winst niet meegroeit met de stijging van de hypotheekkosten. Een professional met een onvoorspelbaar inkomen of winst met een groot variabel gedeelte kan geschikt zijn voor dit type lening. Professionals die grote bonussen verdienen als onderdeel van hun jaarlijkse compensatie profiteren bijvoorbeeld van lagere maandelijkse betalingen en kunnen de grote forfaitaire som gebruiken als het kapitaal voor het betalen van het geplande bedrag van de hoofdsom. Professionals zoals makelaars die werken met een provisiestructuur en waarvan de inkomsten van jaar tot jaar dramatisch kunnen schommelen, kunnen zeker profiteren van de flexibiliteit om de hoofdsom te betalen wanneer het inkomen beschikbaar is.

Er is een situatie waarin een kredietnemer kan overwegen een IO-hypotheek aan te gaan zonder de intentie ooit een hoofdsombetaling te verrichten vóór de vervaldatum. Voor vastgoedbeleggers / speculanten kunnen IO-leningen een uitzonderlijke manier zijn om het geld van andere mensen te gebruiken om te profiteren van een versterkende vastgoedmarkt. (Voor meer informatie over beleggen in onroerend goed, zie Verkenning van investeringen in onroerend goed , Investeren in onroerend goed en Vijf dingen die elke vastgoedinvesteerder moet weten .) < Door gebruik te maken van IO-leningen voor woningbouwprojecten, houden beleggers de huidige exploitatiekosten zo laag mogelijk en maximaliseren ze hun winst. Contanten die anders zouden zijn gebruikt voor aflossing van de hoofdsom, worden gebruikt voor andere uitgaven of gebruikt om het onroerend goed te upgraden om de waarde te maximaliseren wanneer de vastgoedmarkt in dat gebied zijn hoogtepunt bereikt.Door het pand tegen de maximale waarde te verkopen en vervolgens de lening op dat moment terug te betalen, kunnen beleggers potentieel uitstekende rendementen realiseren vanwege de relatief lage bedragen van hun eigen kapitaal dat in de deal is geïnvesteerd. De hele strategie kan echter instorten als de huizenmarkt voor dat gebied in een neerwaartse spiraal raakt. De speculant heeft mogelijk geen geld meer om de maandelijkse betalingen te betalen voordat hij de woning tegen een fatsoenlijke prijs heeft kunnen verkopen.

De onderste regel

IO-leningen zijn een vorm van financiering waarbij kredietverstrekkers voorzichtiger moeten zijn bij het afsluiten van verzekeringen om te waarborgen dat de beloningen groter zijn dan de risico's van wanbetaling. Voor kredietnemers zijn de mogelijkheid om hoofdbetalingen periodiek op te schorten om te helpen bij de initiële kwalificatie van een woninglening of om hen te isoleren tegen onverwachte inkomstenderving voordelen die ertoe zullen leiden dat velen alleen-rentedragende leningen overwegen. Met uitzondering van vastgoedinvesteerders die gebruikmaken van kapitaal van kredietverstrekkers om te profiteren van lokale pieken in vastgoedwaarden, moeten kredietnemers die deze specifieke financiering gebruiken ervoor zorgen dat ze hun mogelijkheden beoordelen om binnen een financieel plan te blijven en hun woningkredieten niet als een goedkope manier om excessieve bestedingspatronen te bankieren.