Succesvolle vastgoedbeleggers zijn meer dan alleen verhuurders, zij zijn verstandige bedrijfsleiders.

Ze werken net als portfoliomanagers en bedrijfsmanagers die zich richten op het maximaliseren van de winst en het creëren van waarde voor klanten. Dit artikel bespreekt betaalbare wooninvesteringen als bedrijfs- en investeringsstrategie. We beginnen met een definitie van betaalbare huisvesting en kijken naar drie groepen die de beste doelmarkt vertegenwoordigen. Vervolgens bespreken we de betaalbaarheid, die het bepalende kenmerk is van de doelmarkt. Dan kijken we naar winstgevendheid en verhandelbaarheid, kwesties die een goede investering geweldig maken. Ten slotte kijken we naar financiering, actiestappen en bredere zakelijke en sociale implicaties van betaalbare woninginvesteringen.

Investeringsopties

Senioren en mensen met een handicap

Mensen van 65 jaar of ouder en met een handicap zijn een aanzienlijk percentage van de Amerikaanse bevolking. Studies tonen aan dat deze aantallen in de komende 20 tot 30 jaar toenemen en de geschatte recordniveaus. Mensen in deze groepen hebben huisvesting nodig die dicht bij openbare accommodaties ligt en is aangepast om hen te helpen in het dagelijks leven. Wijzigingen omvatten hellingen in plaats van trappen, rolstoeltoegankelijke badkamers, leuningen en aangepaste kasten en kasten om er maar een paar te noemen.

Studenten huisvesting buiten de campus
Door het groeiende aantal volwassen en niet-traditionele universiteits- en universiteitsstudenten is de behoefte aan huisvesting buiten de campus toegenomen. Volwassen studenten met een gezin hebben privéwoningen nodig dicht bij de campus. Internationale studenten hebben huisvesting nodig die het hele jaar door beschikbaar is, omdat het goedkoper en handiger is dan frequent internationaal reizen tijdens vakanties en zomervakanties. (Wonen op de campus kan vele voordelen hebben, maar ze hebben vaak een prijs. Voor meer informatie, kijk op College Dorms: Good Value Or Ripoff? )

Militaire off-base behuizing
Militaire dienst leden hebben huisvesting opties op en off-base. On-base housing vereist constructie, property management en onderhoud van gronden, terwijl off-base housing aanvullende locatie-assistentie, aangepaste constructie en aankoopfinanciering vereist. Off-base behuizing moet dicht bij de basis zijn en gemakkelijk in en uit te bewegen. Militaire beleggers in woningen moeten bekend zijn met federale contracten en de specifieke richtlijnen voor elke bedrijfstak.

Rehabilitatie- en herintredeprogramma's
Overgangshuisvesting voor daklozen en gezinnen, halverwege huizen om verslaafden te herstellen en onlangs vrijgelaten uit correctionele faciliteiten, en groepshuizen voor kinderen en volwassenen in staatsveiligheidsdiensten en systemen voor geestelijke gezondheidszorg hebben nabuurschaps- op basis van huisvesting. Appartementen en pensions moeten groot genoeg zijn om voldoende faciliteiten en privacy voor de bewoners te bieden, maar moeten ook de nodige beveiligings- en toegankelijkheidsniveaus voor elke groep faciliteren.

Hoe betaalbaarheid te bepalen

Betaalbaarheid is belangrijk voor beleggers omdat het twee belangrijke zaken bepaalt: winstgevendheid en verhandelbaarheid. Gesubsidieerde huisvestingsprogramma's zoals Sectie 8 helpen gezinnen met lagere inkomens om huur te betalen door een deel van de marktprijs voor huureenheden te betalen. Bepaal het mediaan inkomen voor uw regio. Er zijn verschillende informatiebronnen om het mediaan inkomen te bepalen. De US Census Bureau verzamelt gemiddelde inkomens voor staten, provincies en steden. Vastgoedwebsites bieden deze informatie ook voor mensen die geïnteresseerd zijn in het kopen van huizen in bepaalde regio's. Informatie is ook beschikbaar via nationale en lokale overheden, economische ontwikkelingsbureaus en woningautoriteiten.

1. Voor een betaalbare huur berekenen we 30% van het mediaan inkomen. Dit is uw verwachte bruto inkomen per betaalbare huureenheid.
2. Voor betaalbaar eigenwoningbezit 35% van het mediane inkomen berekenen voor principe, rente, onroerende voorheffing, huiseigenaarsverzekering en associaties. Bereken vervolgens uw verwachte verkoopprijs door het bedrag voor belastingen, verzekeringen en vergoedingen af ​​te trekken op basis van lopende tarieven voor het gebied. Gebruik het verschil, het principe en de rente om de aankoopprijs te bepalen op basis van de lopende rentetarieven voor uw regio. Een bank- of hypotheekprofessional kan u helpen om snel deze bedragen te bepalen.

Winstgevendheid bepalen

Begin met het bepalen van uw bedrijfskosten. Voor verhuureenheden begint u met belastingen en verzekeringen die u als eigenaar betaalt. Betaal je de hulpprogramma's, zo ja welke? Bereken de kosten voor het bouwen en onderhoud van gronden voor gebouwen met meerdere units. Vergeet de overdrachtskosten niet, zoals inspectie, bezettingscertificering, registratie en andere kosten die uw provincie of gemeente nodig heeft.

Bepaal voor verkoopeenheden uw financieringskosten, sluitingskosten bij aanschaf en op het moment van verkoop, materiaal- en arbeidskosten voor bouw / herstel en overdrachtskosten. Voor beide bepalen uw marketing- en advertentiekosten. Het beste project flopt als je niet tijdig huurders of kopers kunt aantrekken. Zelfs een eenvoudige, effectieve reclamestrategie kost zowel geld als tijd. Overweeg deze kosten van zakendoen die van invloed zijn op uw bedrijfsresultaten.

Bepaal vervolgens uw inkomen. Gebruik voor huureenheden het bedrag van het verwachte bruto inkomen per betaalbare eenheid. Gebruik voor verkoopeenheden de hierboven bepaalde aankoopprijs. Gebruik de standaardformule: Inkomen - Uitgaven = Brutowinst.

Overweeg uw cashflow. Als u nutsvoorzieningen betaalt, staan ​​sommige programma's extra bedragen toe die door de subsidiërende autoriteit worden betaald om een ​​deel van de huurder-hulpprogramma's te dekken. Kijk tenslotte naar uw inkomstenbelastingsituatie. Afschrijvingen zijn van invloed op uw belastingverplichting en zullen verschillende effecten hebben op de werkelijke kasstroom of de reële nettowinst.

Hoe kan worden gezorgd voor verkoopbaarheid

Focus op het vinden en aanpassen van eenheden die voldoen aan richtlijnen voor huursubsidies die beschikbaar zijn via lokale huisvestingsautoriteiten. Voor verkopers concentreren zij het minimaliseren van bouw- en rehabilitatiekosten op eenheden die op de markt worden verkocht.(Zie ook: Vind fortuin in commercieel onroerend goed .)

1. Begin met eenvoudige logica. Als het niet rendabel is, is het niet verhandelbaar. Het omgekeerde is ook waar.
2. Profiteer van afgeschermde huizen. Er zijn veel een- en twee tot vier eengezinswoningen en die zijn verlaten vanwege verhinderingen.
3. Neem contact op met lokale economische ontwikkelingsbureaus die deze units onder de marktkosten kopen en verkopen aan of contracteren met lokale ontwikkelaars om te rehabiliteren en door te verkopen. Leer ook de ins en outs van de verkoop van Sherriff in uw regio kennen. Controleer de richtlijnen voor elke provincie die u wilt targeten, aangezien richtlijnen kunnen verschillen tussen provincies in dezelfde regio of staat. Deze eenheden worden vaak onzichtbaar ingekocht en vertegenwoordigen mogelijk aanzienlijke rehabilitatiekosten en doorlooptijd om door te verkopen.
4. Werk samen met een makelaar en leer meer over de lokale te koop door eigenaar (FSBO) markt. Hier vindt u mogelijkheden voor short sales waarbij de verkoper of verkoopagent regelingen heeft getroffen voor een lagere hypotheekuitbetaling om een ​​gereduceerde prijs voor snelle verkoop mogelijk te maken. Deze eenheden kunnen het minst duur zijn om te repareren en door te verkopen.

Succesvolle beleggers weten wanneer en hoe ze zich in de markt moeten bewegen. Vergeet niet om doorlopende buy-sell-hold analyse uit te voeren op verhuureenheden. Als de arbeids-, materiaal- en financieringskosten hoog zijn, is het misschien niet het moment om meer woningen te kopen. Als er meer huurders op uw markt zijn, is het misschien geen winstgevende verkoopmoment voor verkoop op de markt, zelfs als de rente laag is. Als de markthuur en het mediaan inkomen in uw regio hoog zijn, is dit nu misschien wel het meest winstgevende moment om onroerend goed te houden voor de maandelijkse huurinkomsten die het kan genereren. Behandel uw vastgoedportefeuille net als uw pensioenportefeuille met een beetje meer verf en armaturen. (Voor verstandige beleggers in onroerend goed, bieden tijden van lagere prijzen investeringsmogelijkheden. (Zie ook: 7 stappen naar een hete commerciële vastgoedovereenkomst .)

Financiering

Onderzoek de verschillende financieringsalternatieven die beschikbaar zijn voor investeerders.Lees websites voor Fannie Mae, Freddie Mac en HUD Multifamily Financing.Werk samen met een lokale bankier en een commerciële hypotheekmakelaar of consultant om kredietverstrekkersprogramma's te identificeren en particuliere investeerders te vinden.Neem deel aan lokale bouwers van huizenbouwers, verbouwingen en vastgoedbeleggers. lid van de kamer van koophandel en aangesloten bij bureaus voor economische ontwikkeling Gebruik deze relaties om publieke en private financiering en operationele partnerschappen te identificeren

Actieplan

1. Informeer u over betaalbare woningen in het hele land en in uw regio.
2. Doe mee, maak een markt voor betaalbare woningen, identificeer een niche in uw omgeving en vul deze, smeed partnerschappen aan met gelijkgestemde investeerders en financieringsbronnen.
3. Wees een winstgevende investering of. Functie als zowel portfoliomanager als zakelijk manager. Gebruik advies voor traditionele beleggingswijsheid en bedrijfsstrategie.

Beyond Landlording

Wees niet alleen verhuurders. Wees een huisbaas, een investeerder en een bedrijfsleider. Neem als eigenaar het menselijke element op.Vergeet niet dat u een markt kunt creëren door families en uw gemeenschap te helpen. Stel als belegger een blue-chip vastgoedportefeuille samen. Heb de beste eigenschappen, in de meest gewenste gebieden, tegen de beste prijzen, die de meeste winst opleveren.

Creëer als een bedrijfsleider een merk, genereer goodwill en maximaliseer de marktwaarde van uw merk, niet alleen voor individuele eenheden. Vergeet niet dat uw activiteiten ook banen en werkgelegenheid creëren voor bouwvakkers en makelaars in onroerend goed. Uw marketing- en propertymanagementactiviteiten helpen om werknemers aan te trekken bij de beroepsbevolking in de gebieden waar uw units zich bevinden. U kunt niet alleen persoonlijke winsten creëren, maar u kunt ook economische kansen creëren voor mensen en gemeenschappen door middel van betaalbare investeringen in woningen. (Zie ook: Simpele manieren om in onroerend goed te investeren .)