We nemen allemaal risico's in het leven. Grote dingen worden vaak bereikt door risico's te nemen; daarom vergroot het succesvol omgaan met risico's in uw leven de kans dat het nemen van die risico's lonend is. In dit artikel laten we u zien hoe u kunt werken met het risico en de voordelen van uw hypotheek. (Zie Het risico bepalen en de risicopiramide voor meer informatie over het risico.)
Hefboom en herfinanciering
De aanschaf en financiering van een huis is een risico dat de meeste mensen nemen. Het is van oudsher zeer de moeite waard geweest. In de afgelopen jaren is het in de mode geraakt om extra risico's rond het eigenwoningbezit aan te gaan door de waarde van een woning te benutten door middel van een cash-out herfinanciering of een lening met eigen vermogen. Cash-out herfinancieringen en leningen voor woninggelijkheid stellen consumenten in staat te lenen tegen de waarde van hun woning. Dit is een financiële hefboom - het voegt een extra laag risico toe aan het eigenwoningbezit. (Zie Winkelen voor een hypotheek , Investeren in onroerend goed en Verkenning van vastgoedbeleggingen voor meer informatie over het kopen van een woning of onroerend goed.) >
Home-Equity Loans: The Costs , Home-Equity Loan: What It Is And How It Works and De Reverse Mortgage: A Retirement Tool .)
Het extraheren van eigen vermogen om extra investeringen te doen vereist een grondig begrip van het beheer van activa en passiva. Asset-liability management omvat het beheersen van de risico's verbonden aan het lenen en beleggen van geld. Financiële instellingen besteden veel tijd, moeite en middelen aan asset-liability management.
Financiële instellingen maken winst via leverage; Vanwege de mogelijke omvang van het neerwaartse risico en de bijbehorende externe effecten zijn financiële instellingen echter sterk gereguleerd in de hoeveelheid hefboom die ze kunnen gebruiken en de risico's die ze kunnen nemen. De meesten maken winsten door geld te lenen tegen een bepaald tarief en een looptijd tot en met het beleggen van dat geld in financiële instrumenten met vergelijkbare looptijden, lage risicoprofielen en iets hogere verwachte rendementen dan het percentage waarmee ze voor het eerst geld leenden.
Anderen nemen meer risico en proberen grotere winsten te maken door geleend geld te beleggen in financiële instrumenten met looptijden langer dan de looptijd van hun eigen leningen, relatief hogere risicoprofielen en hogere verwachte rendementen. Hoe groter de verschillen tussen de kenmerken van financiële instellingen van hun leningen, hoe meer risico ze nemen door financiële hefboomwerking.(Voor meer informatie, zie
Wat zijn de risico's van zowel een hoge operationele leverage als een hoge financiële leverage? ) Good Practices van Asset Liability Management
De meeste financiële instellingen gebruiken hefboomwerking om in obligaties te beleggen of andere vastrentende activa. Ze beleggen doorgaans niet in aandelen (meer hierover later). Ze gebruiken twee primaire instrumenten voor het beheer van activa en passiva: kredietrisicobeheer en renterisicobeheer.
Kredietrisicobeheer omvat het beoordelen van de kredietwaardigheid van de emittent van een obligatie en het beheren van het risico van wanbetaling. Als algemene regel geldt dat hoe lager de credit rating van een obligatie-emittent, hoe hoger het verwachte rendement of rendement van de obligatie. (Zie voor meer inzicht,
Wat is een bedrijfskredietbeoordeling? ) Renterisicobeheer houdt in dat u het risico beheert dat gepaard gaat met de verandering in de prijs van een obligatie wanneer de rente verandert. (Er is een omgekeerd verband tussen de obligatiekoersen en de rentetarieven.) Als de rente stijgt, dalen de obligatiekoersen. Naarmate de rente daalt, stijgen de obligatiekoersen.) De meest gebruikte maatstaf voor het renterisico van een obligatie wordt duration genoemd.
De duur van een obligatie is een maatstaf voor de procentuele prijsverandering van een obligatie als gevolg van een verandering in rentetarieven (meestal 100 basispunten). De duration is een functie van de gewogen geldstromen van een obligatie. Obligaties met vergelijkbare looptijden en couponbetalingen (die de kasstromen van een obligatie vormen) hebben vergelijkbare looptijden. Over het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een obligatie is, hoe langer de duration, en dus hoe meer de prijs zal veranderen bij een verandering in de rentetarieven. (Zie
Geavanceerde Bond-concepten voor meer informatie over dit concept.) De risico's van financiële hefboomwerking worden tot een minimum beperkt wanneer de looptijd van de leningen van een financiële instelling overeenkomt met de duur van haar beleggingen. Een goede looptijdmatch zou bijvoorbeeld zijn om geld te lenen via een lening van twee jaar en om de opbrengsten te beleggen in een tweejarige lening - de lening en de obligatie hebben vergelijkbare kasstromen en vergelijkbare looptijden. Een durationmismatch zou zijn om jaren geld te lenen en de opbrengst te beleggen in een 10-jarige lening - de lening zou om de twee jaar moeten worden vernieuwd om de aankoop van de 10-jarige lening te blijven financieren, anders zou de obligatie moeten worden worden verkocht aan het einde van de twee jaar. Het is niet zeker dat de lening aan het einde van elk van de periodes van twee jaar kan worden verlengd tegen de oorspronkelijke rentevoet, en er is geen zekerheid dat de obligatie na het eerste jaar kan worden verkocht tegen de oorspronkelijke prijs.
In werkelijkheid nemen de meeste financiële instellingen wel wat gecalculeerde krediet- en durationrisico's - anders zou het moeilijk zijn om winst te maken. Zoals eerder vermeld, besteden ze echter veel tijd, moeite en geld aan het beheersen van deze risico's.
Gebruikmaken van de waarde van een woning om extra investeringen te doen
Het extraheren van vermogen om extra investeringen te doen vereist een effectief beheer van activa en passiva. De benadering van een huiseigenaar ten aanzien van beheer van activa en passiva mag niet veel verschillen van de aanpak van een financiële instelling.
Zoals het geval is met financiële instellingen, betekent dit dat alleen beleggingen in obligaties en andere vastrentende beleggingen moeten worden gedaan. Het gebruik van uw eigen vermogen om in aandelen te beleggen, is geen goed beheer van activa en passiva voor de gemiddelde persoon. Er bestaat een extreem risico bij het gebruik van de waarde van een woning om op de aandelenmarkt te beleggen. Aandelenkoersen zijn te volatiel. Hoewel het verwachte langetermijnrendement van de aandelenmarkt hoger is dan dat van obligaties, is het onwaarschijnlijk dat de terugbetalingsvereisten van een hypotheek overeenkomen met de ups en downs van aandelenkoersen. Op het moment dat een terugbetaling van een hypotheek verschuldigd is, zou de aandelenmarkt in een uitverkoop kunnen zijn. Dit is de tijd waarin het een groot nadeel zou zijn voor de belegger om te moeten verkopen om de hypotheek te kunnen betalen. Verkopen tijdens een neerwaartse marktbeperking beperkt het toekomstige beleggingsrendement van een opwaartse wending in de markt, waardoor de kans kleiner wordt dat het totale rendement van de investering hoger zal zijn dan de rente die op de hypotheek wordt betaald.
Anderzijds kan het rendement dat wordt verdiend wanneer een obligatie wordt gekocht en aangehouden tot het einde van de looptijd zeker bekend zijn op het moment dat de obligatie wordt gekocht. (Gewoonlijk wordt het rendement van een obligatie gemeten in termen van het rendement, dat een functie is van de couponbetalingen en prijs.) Het rendement op de vervaldatum van een obligatie is een rendementsmeting die veronderstelt dat de obligatie tot het einde van de looptijd wordt aangehouden.) de niet-opvraagbare obligatie van vijf jaar is 9% en de rentevoet voor een hypotheek met vaste rente is 6,5%, waarna een renteverschil van 2,5% bijna vijf jaar met bijna zekerheid kan worden verdiend. Laten we zeggen dat bijvoorbeeld $ 200.000 aan eigen vermogen kan worden opgehaald door een uitbetaling van de cash-out naar een 30-jarige hypotheekrentekorting van 6. 5%. De $ 200.000 zou kunnen worden belegd in een obligatie van vijf jaar met een rendement tot einde looptijd van 9%. Gedurende die periode van vijf jaar kon een renteverschil van 2. 5% of $ 5.000 per jaar worden verdiend. Aan het einde van de periode van vijf jaar zou de obligatie vervallen en zou de hypotheek van $ 200.000 kunnen worden terugbetaald.
Problemen bestaan nog steeds
Maar zelfs dit vereenvoudigde scenario heeft problemen. Hypotheekbetalingen moeten doorgaans maandelijks worden gedaan, terwijl obligatiebetalingen doorgaans om de zes maanden worden gedaan. Bovendien is het onwaarschijnlijk dat een hypotheektarief zo laag zou kunnen zijn als 6,5%, terwijl een obligatie met een hoge rating 9% zou opleveren. Een obligatie met een rente van 9% zou waarschijnlijk een groot kredietrisico met zich meebrengen. Dit scenario negeert ook transactiekosten en belastingvoordelen / consequenties. Een analyse die de voordelen en kosten van de herfinanciering van een bestaande hypotheek omvat, moet worden gemaakt.
Conclusie
Winstgevende financiële instellingen oefenen een verantwoord beheer van activa en passiva uit. Huiseigenaren die overweeg om eigen vermogen van hun huis te halen om extra investeringen te doen, moeten een goed begrip hebben van het beheer van de activa en passiva en de risico's die gepaard gaan met het gebruik van de waarde van een woning.
Financiële instellingen gebruiken geen hefboom om in aandelen te beleggen; dat geldt ook voor huiseigenaren. Aandelenrendementen zijn te volatiel en komen niet overeen met de kasstromen van een hypotheek.Obligaties aangehouden tot einde looptijd elimineren het risico van prijsvolatiliteit, maar stellen nog steeds enkele cashflowproblemen voor.
Bovendien zou het een uitdaging zijn om een obligatie te vinden met een hoge kredietwaardigheid die aanzienlijk meer opbrengt dan de rente die op een hypotheek wordt betaald. Er zou een kredietrisico zijn verbonden aan het beleggen in een obligatie met een substantieel hogere opbrengst dan de rente op een hypotheek. Voor de meeste mensen vertegenwoordigt een woning hun grootste bezit en hun onderkomen - het aantrekken van eigen vermogen om investeringen met kredietrisico te doen is misschien niet voor iedereen een geweldig idee. Het aanboren van eigen vermogen moet over het algemeen worden uitgevoerd door mensen die andere belangrijke activa hebben dan hun woning (waarbij het huis deel uitmaakt van een totale portefeuille). In dat geval is het wellicht raadzaam om de waarde van een woning te gebruiken om extra investeringen te doen, en pas dan om te beleggen in obligaties of andere vastrentende beleggingen.