Een huis is meestal de grootste investering die iemand ooit doet. Vanwege de hoge kosten gaat het meestal om een ​​vorm van financiering. Hoewel een woninghypotheek meestal de meest voorkomende vorm van financiering is, bestaan ​​er alternatieven. Een dergelijke optie is financiering door de eigenaar, wat gebeurt wanneer een thuiskoper de aankoop rechtstreeks via de verkoper financiert, in plaats van via een conventionele hypotheekverstrekker of bank.

Met eigenaar financiering (ook wel verkoper financiering genoemd), geeft de verkoper geen geld over aan de koper zoals een hypotheekverstrekker dat zou doen. In plaats daarvan geeft de verkoper voldoende krediet aan de koper om de aankoopprijs van het huis te dekken, minus eventuele aanbetalingen, en vervolgens voert de koper regelmatige betalingen uit totdat het bedrag volledig is betaald. De koper ondertekent een promesse voor de verkoper, waarin de voorwaarden van de lening worden beschreven, inclusief de rente, het aflossingsschema en de gevolgen van wanbetaling. De eigenaar houdt het eigendom van het huis totdat de koper de lening betaalt.

De meeste financieringsovereenkomsten voor eigenaren zijn van korte duur en een typische regeling kan het aflossen van de lening over 30 jaar inhouden, maar met een laatste uitbetaling van de ballon na vijf - de theorie is dat na vijf jaar de koper moet voldoende eigen vermogen in huis hebben en / of voldoende tijd hebben gehad om zijn financiële situatie te verbeteren om in aanmerking te komen voor een conventionele hypotheeklening. Eigenaarfinanciering kan een goede optie zijn voor zowel kopers als verkopers, maar er zijn risico's. Hier volgt een overzicht van de voor- en nadelen van financiering door de eigenaar, of u nu een koper of een verkoper bent.

Voordelen van financiering van de eigenaar

Eigenaarsfinanciering kan een goede optie zijn voor beide partijen in een vastgoedtransactie:

Voordelen voor kopers:

• Sneller sluiten - niet wachten op de aankoop bankleningsmedewerker, verzekeraar en juridische afdeling om de aanvraag te verwerken en goed te keuren.
• Goedkopere afsluiting - geen bankkosten of taxatiekosten.
• Flexibele aanbetaling - geen minimumbedragen voor banken of overheid vereist.
• Goede optie voor kopers die geen hypotheek kunnen afsluiten.

Voordelen voor verkopers:

• Kan 'in de huidige staat' verkopen - potentieel om te verkopen zonder dure reparaties te doen die traditionele kredietverstrekkers nodig hebben.
• Goede investering - potentieel om betere tarieven te verdienen met het geld dat u heeft verdient met het verkopen van uw huis dan met het beleggen van die som op andere manieren.
• Forfaitaire optie - de promesse kan aan een belegger worden verkocht, waardoor u meteen een forfaitair bedrag ontvangt.
• Titel behouden - als de koper standaard is ingesteld, behoudt u de aanbetaling, het geld dat is betaald, plus het huis.
• Verkopen sneller - potentieel om sneller te verkopen en te sluiten omdat kopers het hypotheekproces vermijden.

tegens van de financiering van de eigenaar

Hoewel financiering door de eigenaar gunstig kan zijn voor zowel kopers als verkopers, heeft deze ook juridische, financiële en logistieke nadelen:

Tegens voor kopers:

• Hogere rente: de rente die u betaalt zal waarschijnlijk hoger zijn dan wat je zou betalen aan een bank
• Nog steeds goedkeuring van de verkoper nodig - ook al is een verkoper het spel voor eigenaarfinanciering, hij wil misschien niet je geldschieter worden.
• Due on Sale-clausule - als de verkoper een hypotheek op het onroerend goed heeft, kan zijn bank of geldschieter onmiddellijke betaling van de volledige schuld eisen als het huis wordt verkocht (aan u). Dit komt omdat de meeste hypotheken 'Due on Sale'-clausules hebben en als de geldschieter niet wordt betaald, kan de bank dit uitsluiten. Om dit risico te voorkomen, moet u ervoor zorgen dat de verkoper het huis gratis en duidelijk bezit of dat de kredietverstrekker van de verkoper instemt met de financiering van de eigenaar.
• Ballonbetalingen - met veel financieringsregelingen voor eigenaars, is na vijf jaar een grote ballonbetaling verschuldigd. Als u tegen die tijd geen financiering kunt krijgen, kunt u al het geld dat u tot nu toe hebt betaald, plus het huis, kwijtraken.

nadelen voor verkopers:

• Dodd-Frank Act (zie Wat is de Dodd-Frank Act?) En hoe beïnvloedt dit mij?) - Er zijn nieuwe regels van toepassing op eigenaarsfinanciering: ballonbetalingen zijn mogelijk geen optie en mogelijk moet u een hypotheeklener-initiator inschakelen, afhankelijk van het aantal eigenschappen dat u elk jaar beheert met eigendom.
• Standaard: de koper kan op elk gewenst moment stoppen met het verrichten van betalingen. Als dit gebeurt en hij niet gewoon wegloopt, kan het gebeuren dat u door het afschermingsproces gaat.
• Reparatiekosten - als u de woning om welke reden dan ook terugneemt, kunt u uiteindelijk voor reparaties en onderhoud betalen, afhankelijk van hoe goed de koper voor het onroerend goed heeft gezorgd.

De bottom-line

financiering van de eigenaar kan verkopers helpen om het bord 'Verkocht' sneller uit te delen en kopers te helpen bij hun woning - zelfs als ze geen traditionele hypotheek kunnen afsluiten (zie Mortgage Basics: How To Een hypotheek krijgen) . Er zijn voor- en nadelen die zowel kopers als verkopers moeten kennen bij het overwegen of het aangaan van een eigenfinancieringsregeling. Een gekwalificeerde vastgoedadvocaat ( zie Wat doen vastgoedadvocaten? ) moeten geraadpleegd worden om eventuele vragen te beantwoorden, plus schrijf het verkoopcontract en de orderbrief.