Video delen // www. Investopedia. com / terms / r / reversemortgage. asp

Wat is een 'omgekeerde hypotheek'

Een omgekeerde hypotheek is een soort hypotheek waarbij een huiseigenaar geld kan lenen tegen de waarde van zijn of haar woning en die geld ontvangt in de vorm van een vaste maandelijkse betaling of een kredietlijn. Geen terugbetaling van de hypotheek (hoofdsom of rente), is vereist totdat de lener sterft, definitief verhuist of de woning verkoopt. De transactie is zodanig gestructureerd dat het geleende bedrag de waarde van het huis gedurende de looptijd van de lening niet overschrijdt.

Er bestaan ​​sinds de jaren zestig omgekeerde hypotheken, maar de moderne versie is onlangs het publieke bewustzijn aangegaan als een levensvatbaar schuldinstrument voor huiseigenaren. Hoewel dit type lening met wantrouwen is bekeken door zowel de financiële planningsgemeenschap als de media, is de vraag toegenomen omdat het een snelle oplossing kan bieden voor mensen die 'huisrijk en contantarm zijn', met name senioren die een aanvulling moeten doen. hun ouderdomsinkomen of betalen voor langdurige zorg.Voordat je begint te springen, is het echter belangrijk om de basisprincipes te begrijpen, inclusief hoe omgekeerde hypotheken werken, hoe ze worden verkregen en de bijbehorende kosten.

'Omgekeerde hypotheek'

Hoe werkt een omgekeerde hypotheek?

De meeste mensen kopen een woning met een gewone (of voorwaartse) hypotheek: u leent geld van een geldschieter, doet maandelijkse betalingen om het saldo te betalen, en geleidelijk opbouwen van eigen vermogen in de woning. Na verloop van tijd neemt je schuld af en neemt je eigen vermogen toe, en wanneer de hypotheek volledig is betaald, bezit je de woning gewoon.

Een omgekeerde hypotheek werkt anders - sterker nog, zoals de naam al zegt impliceert, het werkt de tegenovergestelde manier, in plaats van het maken van mon Bij betalingen aan een geldschieter verricht een geldschieter betalingen aan u, op basis van een percentage van de waarde in uw woning. U kiest of het contante geld wordt betaald als een eenmalig bedrag, een reguliere maandelijkse voorschot (hetzij voor zolang u in het huis of voor een bepaald aantal jaren woont), een kredietlijn (waar u beslist wanneer en hoeveel lenen), of een combinatie van deze opties.

Gedurende de looptijd van de omgekeerde hypotheek blijft u eigendom van uw woning, die als onderpand voor de lening fungeert. U betaalt alleen rente over de opbrengsten die u ontvangt en zowel vaste als variabele rentetarieven zijn beschikbaar. De meeste omgekeerde hypotheken zijn leningen met variabele rentevoet die zijn gekoppeld aan kortetermijnindexen, zoals de 1-jaars Treasury Bill of de London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus een marge die een extra één tot drie procentpunten kan toevoegen. Eventuele rentebestanddelen gedurende de looptijd van de omgekeerde hypotheek totdat de terugbetaling plaatsvindt.

Naarmate de lening vordert, neemt uw schuld toe, terwijl uw eigen vermogen daalt.Wanneer u verhuist, het huis verkoopt of overlijdt, verkoopt de geldschieter het huis om het geld terug te krijgen dat aan u is uitbetaald. Nadat de uitlenersvergoedingen zijn betaald, gaat het overgebleven eigen vermogen naar u of uw erfgenamen (in sommige gevallen hebben de erfgenamen de mogelijkheid om de hypotheek terug te betalen zonder het huis te verkopen). Als u meer betalingen ontvangt dan uw huis waard is (als u de lening "overleeft"), zult u nooit meer dan de waarde van het huis te danken hebben, volgens de Federal Trade Commission.

Een omgekeerde hypotheek kan opeisbaar worden als u niet aan de verplichtingen van de hypotheek voldoet; bijvoorbeeld als u uw belastingen en / of verzekering niet betaalt, of als het onroerend goed in verval raakt. U blijft verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting, de verzekering van huiseigenaren en het onderhoud van uw woning. Maar als de waarde ervan daalt onder het bedrag dat u om andere redenen hebt geleend, zoals een daling van de huizenmarkt, kunt u niet worden uitgesloten.

Soorten omgekeerde hypotheken

Er zijn verschillende soorten omgekeerde hypotheken. Deze omvatten:

• Reverse-hypotheken voor eenmalig gebruik, die worden aangeboden door sommige overheids- en gemeentelijke instanties en non-profits

• Federaal-verzekerde omgekeerde hypotheken, bekend als HECM's (Home Equity Conversion Mortgages)

• Eigen reverse-hypotheken , die particuliere leningen zijn die worden ondersteund door een uitgevende instelling

Hypotheekleningen met een specifiek doel zijn meestal voor huiseigenaren met een laag en gemiddeld inkomen. De kredietgever bepaalt hoe dit type omgekeerde hypotheek kan worden gebruikt (bijvoorbeeld om onroerendgoedbelasting te betalen of voor reparaties aan het huis).

De Home Equity Conversion Mortgage (HECM) is de meest voorkomende. HECM-leningen worden verstrekt door particuliere banken en verzekerd door de Federal Housing Administration (zij zijn de enige omgekeerde hypotheekproducten die worden gegarandeerd door de Amerikaanse overheid). Deze leningen hebben geen inkomensbeperkingen of medische vereisten, en er zijn geen beperkingen aan de manier waarop het geld kan worden uitgegeven. Het belangrijkste nadeel van dit type omgekeerde hypotheek is dat het maximale geleende bedrag beperkt is (momenteel is dit de laagste taxatiewaarde van de woning of de HECM FHA hypotheeklimiet van $ 625, 500).

Eigen reverse-hypotheken, ook verkrijgbaar bij verschillende kredietinstellingen, bieden bedragen die hoger zijn dan HECM-leningen; dit potentiële voordeel brengt echter kosten met zich mee. Niet-HECM-hypotheken zijn niet federaal verzekerd en kunnen aanzienlijk duurder zijn. Huiseigenaren met huizen met een hogere waarde (in de zes cijfers bijvoorbeeld) kunnen het meeste profiteren van dit type.

Een omgekeerde hypotheek krijgen

Omdat de overgrote meerderheid van omgekeerde hypotheken HECM-leningen zijn, richten we ons daarop. Om in aanmerking te komen, moet u:

• minimaal 62 jaar oud zijn

• De woning in zijn geheel in bezit hebben (of een lage hypotheekschuld hebben)

• Houd het recht op het huis en woon erin als uw hoofdverblijf

• Niet nalatig zijn met betrekking tot een federale schuld (inkomstenbelasting, een lening voor kleine bedrijfsadministratie of federale studieleningen)

• in staat zijn om tijdige en volledige betalingen te doen voor lopende vastgoedkosten (bijvoorbeeld onroerendgoedbelasting, verzekering, HOA-kosten, enz.)

• Deelnemen aan een consumenteninformatiesessie die wordt aangeboden door een HEG-adviseur die is afgestudeerd door de HUD en door het Amerikaanse ministerie van Wonen en Stedenontwikkeling (deze sessies zijn gratis)

Vaak zal de kredietgever vereisen dat er geen andere pandrechten tegen de woning (als die er zijn, moeten ze worden afbetaald met de opbrengst van de omgekeerde hypotheek).

Daarnaast moet uw huis zijn:

• Een eengezinswoning of een huis van twee tot vier eenheden (en u neemt ten minste één van de eenheden in beslag)

• Een door de HUD goedgekeurd condominiumproject of herenhuis < Een gefabriceerd huis dat voldoet aan de FHA-vereisten (gebouwd na juni 1976)

• U kunt geen omgekeerde hypotheek krijgen op een huurwoning, een vakantiehuis of zelfs een huis dat vroeger uw hoofdverblijf was maar dat niet in gebruik was voor een jaar (omdat je bijvoorbeeld in een verpleeghuis hebt gewoond). Als u eenmaal een omgekeerde hypotheek hebt, kunt u echter tot 12 maanden voordat de lening opeisbaar is elders wonen.

Hoeveel kunt u lenen?

Aangezien u geen betalingen doet voor een omgekeerde hypotheek, maar eerder betalingen ontvangt, heeft u niet per se een beroepsinkomen nodig om u voor een uitkering in aanmerking te komen. De kredietverstrekkers voeren echter nu financiële beoordelingen uit om te waarborgen dat leners aan verplichte financiële verplichtingen kunnen voldoen, zoals onroerendgoedbelasting en verzekeringen. Uw inkomsten, bezittingen, maandelijkse kosten van levensonderhoud en kredietgeschiedenis worden tijdens het leenproces geverifieerd (hoewel uw credit score geen significante factor is). als u niet genoeg inkomsten of liquide middelen hebt, kan de kredietgever een deel van uw opbrengst van de omgekeerde hypotheek opzij zetten ter dekking van belastingen en verzekeringen.

De hoeveelheid geld die u ontvangt is afhankelijk van een aantal factoren, zoals de leeftijd van de jongste lener (paren kunnen lenen, niet alleen individuen), de actuele rente, de waarde van het huis en - in het geval van een HECM-lening - de kredietlimiet. Over het algemeen geldt: hoe ouder je bent, hoe waardevoller je huis en hoe meer vermogen je hebt, hoe meer geld je kunt krijgen voor een omgekeerde hypotheek.

Hier is een voorbeeld van hoe het kan werken voor twee huizen in hetzelfde gebied, beide ter waarde van $ 300, 000: John is geboren op 1 januari 1942 en kan mogelijk een lening krijgen van $ 174, 900 (vóór vergoedingen, verzekerings- en sluitingskosten). De buurman van John, Jim, geboren op 1 januari 1952, zal waarschijnlijk slechts $ 154, 200 kunnen lenen vanwege zijn jongere leeftijd.

De kosten van omgekeerde hypotheken

Omgekeerde hypotheken brengen een aantal kosten met zich mee. De kosten en vergoedingen omvatten:

Hypotheekverzekeringspremie (MIP).

• Hypotheekverzekering garandeert dat u uw leningvorderingen ontvangt als het bedrijf dat uw account beheert (de leningbeheerder) failliet gaat. Normaal gesproken wordt u een vooraf opgelegde MIP aangerekend van 0. 5% van de geschatte waarde van het huis (of 2. 5% als u meer dan 60% van de beschikbare fondsen gebruikt). U wordt ook MIP in rekening gebracht op jaarbasis, gelijk aan 1. 25% van het openstaande saldo van de lening. Dit bedrag wordt in de loop van de tijd opgebouwd en wordt betaald wanneer de lening betaalbaar wordt. Kosten van derden.

• Deze omvatten afsluitingskosten voor zaken als taxaties, zoeken naar titels en verzekeringen, inspecties, kredietcontroles, enquêtes, registratierechten en hypotheekbelastingen. Lening-licentievergoeding.

• Als uw huis een waarde heeft van minder dan $ 125.000, kan uw geldschieter een opstartprijs van maximaal $ 2, 500 wijzigen. Als uw woning wordt gewaardeerd op meer dan dat bedrag, kan de kredietgever maximaal 2% van de eerste in rekening brengen $ 200, 000 van de waarde van je huis, plus maximaal 1% van elk bedrag van meer dan $ 200.000. De oorspronkelijke kosten voor HECM-leningen bedragen $ 6, 000. Servicetoeslagen.

• Lenders kunnen u maandelijkse servicekosten van $ 30 in rekening brengen als de lening jaarlijks een rentetarief aanpast, of $ 35 als de rente maandelijks wordt aangepast. De vergoeding heeft betrekking op zaken als het verzenden van uw cheques en rekeningafschriften, plus elke andere klantenservice. U kunt deze in de lening opnemen als u niet wilt (of niet kunt betalen) om ze vooraf en direct te betalen. Als je dat doet, zullen ze rente opbouwen als onderdeel van het algehele saldo.

De begeleidingsvereiste

Voordat u een omgekeerde hypotheek kunt krijgen, moet u van de federale overheid hypothecaire counseling ondergaan.

Omgekeerde hypotheekadviseurs werken voor onafhankelijke, door de overheid goedgekeurde huisvestingsbureaus, en hun taak is om de kosten en de gevolgen van het nemen van een HECM en de verschillende manieren waarop u de opbrengsten kunt ontvangen uit te leggen. Ze zullen u ook helpen bij het verkennen van andere opties om rond te komen, zoals openbare hulp krijgen om te betalen voor uw voedsel, hulpprogramma's en medicijnen. De Federal Trade Commission zegt dat je ongeveer $ 125 kunt verwachten voor hypotheekadvies. Als u het niet kunt betalen, betekent dat niet dat u geen omgekeerde hypotheek kunt krijgen, maar u moet een omgekeerde hypotheekadviseur vinden die afziet van de vergoeding.

Hypotheekadvies is bedoeld om diegenen te beschermen die niet financieel onderlegd zijn en extra hulp nodig hebben om te begrijpen waar ze aan beginnen. Als u al volledig begrijpt hoe omgekeerde hypotheken werken, zal deze stap waarschijnlijk als een verspilling van tijd en geld gaan voelen; zoek gewoon de minst dure, meest handige optie - telefonische consulten zijn beschikbaar in de meeste landen - en laat het overnemen. Omdat omgekeerde hypotheken ingewikkeld en duur kunnen zijn, doet het nooit pijn om de details nog een keer door te nemen of wat last-minute vragen te stellen.

Het jongere huwelijksprobleem

Omdat omgekeerde hypothecaire leningnemers minstens 62 jaar oud moeten zijn, hebben sommige getrouwde stellen in het verleden slechts één echtgenoot als officiële lener op de omgekeerde hypotheekovereenkomst geplaatst. Het doel was om de omgekeerde hypotheekopbrengst te verhogen omdat oudere leners meer geld krijgen. Dat besluit had onbedoelde gevolgen: als de echtgenoot die het leende eerst stierf, kwam de omgekeerde hypotheek te vervallen en verloor de overlevende echtgenoot het huis tenzij hij of zij de omgekeerde hypotheek kon aflossen. (HUD heeft nu een procedure die dit probleem vaak kan voorkomen.)

Als u vandaag een omgekeerde hypotheek afsluit, moet de kredietgever zowel u als uw echtgenoot opnemen in het contract, zelfs als een van u nog geen 62 jaar oud is , dankzij de HUD-regels van 2014 naar aanleiding van een uitspraak van 2013.Als een van de echtgenoten nog geen 62 is, zal hij of zij nog steeds geen lener zijn. Met deze nieuwe regels wordt echter een uitstelperiode ingesteld die voorkomt dat een weduwe of weduwe mogelijk het huis verliest. Helaas houden de nieuwe regels ook in dat de leningopbrengst nu gebaseerd moet zijn op de leeftijd van de jongere echtgenoot.

In augustus 2014 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling zijn beleid verder herzien om de overdracht van de omgekeerde hypothecaire voordelen mogelijk te maken aan een overlevende, niet-leennemende echtgenoot nadat de ontlenende echtgenoot is overleden.

Wat er daarna gebeurt

Nadat de resterende lener en echtgenoot is overleden of verhuisd van het onroerend goed, hebben de erfgenamen verschillende opties, afhankelijk van hoeveel eigen vermogen er in het onroerend goed is.

De erfgenamen kunnen het pand,

dat zou leiden tot het betalen van het verschuldigde bedrag, of ten minste 95% van de huidige getaxeerde waarde van het huis houden, hetzij uit eigen vermogen, hetzij door de bestaande hypotheek te herfinancieren. De erfgenamen kunnen het eigendom verkopen

, en ze zouden eventuele opbrengsten van de verkoop kunnen behouden nadat de omgekeerde hypotheek is afbetaald. De erfgenamen kunnen weglopen

als het onroerend goed weinig tot geen eigen vermogen heeft of de hypotheek onder water is, wat betekent dat het verschuldigde saldo groter is dan de waarde van het huis, kunnen de erfgenamen eenvoudigweg de sleutels aan de kredietgever geven. In feite, kunnen ze moeten: Meest omgekeerde lening documenten bepalen dat bij de dood van de huiseigenaar of de beëindiging van de woning van de huiseigenaar in het huis, huizen met hypotheek balansen groter zijn dan de waarde van het huis zal worden teruggenomen. De meeste omgekeerde hypotheken hebben een 'nonrecourse'-clausule, die voorkomt dat u of uw nalatenschap meer te danken heeft aan de waarde van het huis wanneer de lening opeisbaar wordt; maar in deze situatie kan het enige alternatief voor de erfgenamen zijn om het saldo contant te produceren. Omgekeerde hypotheken voor huis kopen

Een speciaal type van FHA-verzekerde omgekeerde hypotheek genaamd de HECM voor Kopen laat senioren een omgekeerde hypotheek gebruiken om een ​​huis te kopen. Deze optie kan werken als uw huidige woning niet aan uw behoeften voldoet (te groot, te veel trappen, enz.), U geen aanzienlijk pensioenvermogen hebt of genoeg maandelijkse cashflow hebt om een ​​hypotheekbetaling bovenop uw andere uitgaven te ondersteunen ,

en uw langetermijnplan is om ouder te worden in een huis waarvan u de eigenaar bent. In het algemeen zijn de voorwaarden, kosten en andere kwalificaties voor deze HECM parallel met die van reguliere HECM. Net als bij een reguliere HECM, vereist een HECM voor aankoop dat u ofwel de woning in zijn geheel bezit of een aanzienlijke hoeveelheid eigen vermogen hebt. U moet bij afsluiting tussen 50% en 100% van de aankoopprijs betalen. Hoe ouder je bent, hoe kleiner je vereiste aanbetaling en hoe meer je kunt lenen, terwijl al het andere hetzelfde is. Je kunt geen reverse gebruiken om een ​​huis te kopen dat nog niet is gebouwd. Maar je kunt het gebruiken om een ​​gloednieuw huis te kopen, als het maar klaar is en een bezorgingscertificaat is afgegeven.

Omgekeerde hypotheken Voors en tegens

Voor mensen die van plan zijn om thuis te blijven, kan een omgekeerde hypotheek een goede, kant en klare bron zijn voor de benodigde cashflow.Het is over het algemeen gemakkelijker om voor een omgekeerde hypotheek in aanmerking te komen dan om in aanmerking te komen voor een reguliere, termijnhypotheek. Uw credit score is geen factor,

en u hoeft alleen voldoende inkomsten of activa te hebben om te blijven betalen voor verzekeringen van huiseigenaren, onroerendgoedbelasting en huisonderhoud.Senioren hoeven geen belasting te betalen over het geld dat ze ontvangen uit een omgekeerde hypotheek: ze worden niet als inkomen beschouwd en zijn daarom niet belastbaar. Aan de andere kant is de rente die door de lening wordt gegenereerd niet fiscaal aftrekbaar gedurende de looptijd; het kan alleen worden afgetrokken als de lening volledig is afbetaald - tenzij de kredietnemer daadwerkelijk rentebetalingen doet naarmate hij verder gaat (wat enigszins de reden voor het verkrijgen van een omgekeerde hypotheek in de eerste plaats verslaat).

Het is ook belangrijk om te beseffen dat deze leningen duurder kunnen zijn dan ze in eerste instantie lijken. Op de top van de rente, omgekeerde hypotheken komen met een heleboel vergoedingen en extra kosten, waaronder hypotheekverzekering. Hoewel deze niet onevenredig zijn aan federaal gesteunde hypotheken in het algemeen, kunnen ze nog steeds oplopen en bedragen ze meer dan reguliere hypotheekkosten. HECM-leningen stellen ook grenzen aan hoeveel u kunt lenen, vooral in het eerste jaar. Om onnodige kosten te voorkomen - en meer van het eigen vermogen in uw huis te houden - bevelen sommige deskundigen aan omgekeerde hypotheken aan te gaan in de vorm van een kredietlijn in plaats van een forfaitaire betaling. Op die manier betaalt u alleen rente en jaarlijkse verzekeringspremies voor het bedrag dat u daadwerkelijk hebt opgenomen.

Het is vooral belangrijk om te begrijpen dat omgekeerde hypotheken u en uw erfgenamen met minder bezittingen achterlaten omdat ze uw aandelen in uw huis gebruiken. Dat kan wenselijk zijn als u de omvang van een belastbaar bezit wilt verminderen, maar het betekent dat u uw huis tijdens uw leven niet aan een kind kunt geven of verkopen zonder de hypotheek af te lossen.

Zoals bij elke lening loont het altijd om rond te kijken naar tarieven en voorwaarden. En huiseigenaren van een bepaalde leeftijd met een goede kredietwaardigheid die overwegen omgekeerde hypotheken te maken, moeten zorgvuldig de opties van andere door het huis gedekte financiering analyseren, zoals een lening met eigen vermogen of een kredietlijn met eigen vermogen.