Een belangrijke aanjager van de vraag naar luxe woningen na de wereldwijde recessie was een kluwen van rijke internationale beleggers die op zoek waren naar een veilige plaats om superieure rendementen te behalen in een omgeving met een lage rente. Naarmate ze zich terugtrokken vanwege internationale gebeurtenissen zoals de dalende olieprijzen en de vertragende economische groei in China, evenals de belasting- en rentestijgingen in sommige gebieden, zijn de prijzen in sommige belangrijke steden gedaald. Andere belangrijke steden zullen naar verwachting nog steeds aanzienlijke groei zien in 2016 - alleen niet op niveaus die even opwindend zijn als hun winst na de recessie.

AD:

Hier is een blik op zeven belangrijke steden en wat er gebeurt in hun luxe residentiële vastgoedmarkten. We zullen ook een aantal deskundig advies delen over hoe slim het is om te investeren in een krimpende markt.

1. Sjanghai

Shanghai's luxe woningaanbod groeide vorig jaar als bamboe, met een opmerkelijke stijging van 440% ten opzichte van 2014, volgens onderzoek door Knight Frank, een bedrijf dat wereldwijde advisering levert op het gebied van wonen en commercieel vastgoed. De stad zag ook de gemiddelde verkoopprijs stijgen met 14% in dezelfde periode. Luxe appartementen in het centrum kenden in het vierde kwartaal een bovengemiddelde groei en Pudong en Huanpu hebben enkele van de hoogste prijzen in de stad.

AD:

Lagere hypotheekrente en nieuwe regels die het eenvoudiger en goedkoper maken om een ​​hypotheek te krijgen voor een woning in een andere stad hebben bijgedragen aan de hausse. Knight Frank projecteert een stijging van 5% van de gemiddelde prijzen van luxe huizen in Shanghai voor 2016.

2. Londen

Anderhalf jaar geleden was de luxe onroerendgoedmarkt in Londen heet. Maar het begon in 2015 te koelen en vanaf eind januari was de verkoop aanzienlijk vertraagd. Het duurt langer om huizen te verkopen en aanbiedingen vertonen meerdere prijsverlagingen. Prijsdalingen voor 2015 waren het grootst in chique wijken als Knightsbridge (-6, 1%) en minder belangrijk in buurten zoals Hyde Park (-1, 8%); de prijzen stegen feitelijk in Islington (6,4%).

AD:

Mogelijke oorzaken van de algemene groeivertraging zijn de strengere normen voor het verstrekken van leningen om een ​​zeepbel in de huizenmarkt, hogere onroerendgoedbelasting en politieke en economische onzekerheid te voorkomen. Over het algemeen stegen de waarden van eersteklas vastgoed (de duurste 5% van de woningen) in de binnenstad met slechts 1% vorig jaar.

Ondanks wat klinkt als een hoop slecht nieuws, heeft de centrale bank van Engeland, in tegenstelling tot de Fed, haar streefrente nog niet verhoogd. Dat betekent dat de hypotheekrente laag blijft, en dat is één reden waarom Knight Frank een stijging van 2% verwacht in de belangrijkste centrale vastgoedprijzen in Londen voor 2016. (Zie Is het het juiste moment om een ​​huis te kopen in Londen? )

3. New York City

De prijzen voor woningen in prime woningen stegen vorig jaar met 5% en zullen naar verwachting dit jaar hetzelfde blijven in de stad die nooit slaapt, meldt Knight Frank.Het grootste risico voor de prijzen daar is een hoger dan verwachte stijging van het Fed-fondsenrendement, zegt Knight Frank, omdat hogere tarieven woningen minder betaalbaar zouden maken voor kredietnemers en voor buitenlandse beleggers wier financiële positie verzwakt naarmate de dollar sterker wordt. Andere zorgen over de markt van New York zijn een tragere wereldwijde economische groei en een trage loongroei. Ook groeit het aanbod van nieuwe luxe huizen in New York City; als het aanbod te groot wordt, kunnen de prijzen lijden. (Lees voor meer informatie over de bredere huizenmarkt Vastgoed in New York: A Safe Haven? )

"In Manhattan zien we een zeer sterke markt", zegt Daniel Blatman, een makelaar in luxe onroerend goed met Douglas Elliman Real Estate in New York City. "De producten die heel goed zijn, zijn nog steeds in beweging, terwijl de over-the-top luxegoederen misschien een beetje vertragen. "Luxe woningen die voldoen aan de behoeften van mensen en goed geprijsd zijn, zijn het meest actief, volgens Blatman. "Het product dat erin slaagt om een ​​ingebouwde espressomachine op te nemen om meer op te laden, heeft de neiging om wat langer te zitten", zegt hij. (Check out Manhattan Luxury Condos As Investments.)

4. Singapore

In Singapore, de tweede duurste luxe woningmarkt in Azië (alleen Hong Kong is duurder), daalden de prijzen en het verkoopvolume licht in 2014 en 2015 na een prijsverhoging van bijna 80% tussen 2008 en 2013. De regering verhoogde belastingen op buitenlanders die er onroerend goed kopen omdat Chinese, Maleisische en Indonesische investeerders een bijdrage leverden aan een oververhittingsmarkt, en de toename heeft ertoe geleid dat deze investeerders andere grote wereldsteden hebben overwogen. Veel nieuwe woningen in Singapore zitten nu leeg.

Sommige beleggers en analisten hebben positieve gevoelens over de luxueuze huizenmarkt in Singapore vanwege de algehele aantrekkelijkheid van het land voor ultra-rijken; anderen zien het potentieel voor verdere dalingen als de rente stijgt en beleggers zich zorgen maken over de markt en de bredere economie. Knight Frank verwacht dat de prijzen dit jaar met 3% zullen dalen. Prijzen kunnen uitbodemen.

5. Sydney

De grootste stad van Australië is de helderste plek in de voorspellingen van de luxe huizenmarkt in Knight Frank 2016, met verwachte prijsstijgingen van 10%. Dat volgt op een spectaculair 2015, toen de prijzen met naar schatting 15% stegen. Sydney ondervindt veel vraag van de Chinezen, die stabiliteit zoeken in buitenlandse investeringen, en van lokale investeerders.

De grootste bedreiging voor de luxe huizenmarkt in Sydney zijn de lage olieprijzen, doordat de vraag naar grondstoffen daalt en het aanbod toeneemt, en een meer dan verwachte vertraging van de economische groei in China, die ook de prijzen van olie en grondstoffen beïnvloedt en uiteindelijk van invloed is op de vraag naar export, zegt het rapport. Ook heeft een geldschieter de high-end woningmarkt in Sydney 'aanzienlijk overgewaardeerd' genoemd. "(Zie voor verwante literatuur Financiering buitenlands Onroerend goed .)

6. Hong Kong

De woningmarkt in Hongkong kent een aantal gematigd ernstige risico's, waaronder een sneller dan verwachte stijging in U.S. rentetarieven (een probleem omdat de valuta van Hongkong gekoppeld is aan de Amerikaanse dollar), wereldwijde politieke crises die de handel zouden verstoren en de overheidsregulering van de woningmarkt zouden verslechteren, volgens Knight Frank.

Het bedrijf voorspelt een daling van de prijsstijging van residentiële stadsgroei met 5% voor 2016 na een stijging van 1,5% in 2015, waardoor Hong Kong de zwakste stad op de lijst is. Bijdragen aan het probleem is een toename van het woningaanbod in de stad. Een ding waar Hong Kong waarschijnlijk geen zorgen over hoeft te maken, is lage loongroei, waardoor betaalbaarheidsproblemen ontstaan ​​en de vraag schrikt. (Meer informatie over Tips voor het kopen van Luxe onroerend goed en Top 6 miljardairs woonachtig in Hong Kong .)

7. Los Angeles

Hoewel Los Angeles niet is opgenomen in het rapport van Knight Frank, blijft het een belangrijke stad voor luxe onroerend goed. Wereldwijde beleggers worden aangetrokken door zijn solide staat van dienst en zijn verbluffende groeipotentieel, zegt Jay Belson, president en CEO van Jay Belson Luxury Development in Beverly Hills. Maar vergeleken met andere belangrijke steden, lijken prijzen op een koopje omdat L.A. iets heeft dat die steden niet doen: land.

"Als je naar de duurste steden ter wereld kijkt, met een gemiddelde prijs per vierkante voet in Londen voor $ 5, 300, Tokio voor $ 7, 600 en Hong Kong voor $ 11.000, is Beverly Hills een geweldig koopje op $ 3, 000 met een halve hectare land, "zegt Belson. De stad trekt internationale kopers aan die slechts een paar keer per jaar hun L. A.-huis bezoeken, zegt hij, terwijl het ook een consistente vraag van huidige L. A.-bewoners ziet. (Zie voor verwante literatuur Word een makelaar in onroerend goed voor de ultrarijke .)

Toch hebben chique gebieden zoals Malibu Beach te veel voorraad en huizen daar verkopen onder de catalogusprijs, volgens Sotheby's International Realty's grotere Los Angeles-marktupdate voor het vierde kwartaal van 2015. Een van de sterkste deelmarkten van LA is Pacific Palisades, waar de voorraad laag is en huizen bijna op de lijst worden verkocht. En de gemiddelde prijs van de 29 woningen die in 2015 in deftige Bel Air werden verkocht, was bijna 19% hoger dan die van de 39 woningen die in dezelfde periode in 2014 werden verkocht.

Investeren in een langzamere woningmarkt voor luxe

Moet u beleggen? in luxe residentieel vastgoed gezien de huidige marktomstandigheden? Overweeg wat drie luxe vastgoedmakelaars ons vertelden.

"Het hangt af van de motivatie en de plannen van de koper voor het huis", zegt Danny Batsalkin, mede-oprichter en CEO van TBG Homes Worldwide in Beverly Hills, Californië. "Als dit een hoofdverblijfplaats is en de koper van plan is om in te wonen het huis, ja, het is altijd verstandig om te investeren in luxe onroerend goed. Als het de bedoeling is om snel te kopen en verkopen, dan is het misschien niet zo logisch in een down-markt omdat er een risico bestaat dat er geld verloren gaat aan het project. "

Maar als je erover denkt om nu vijf tot tien jaar te kopen en te verkopen, is Batsalkin optimistisch:" Ik heb er altijd vertrouwen in dat onroerend goed hoger zal zijn. Als je terugkijkt naar de laatste downmarket die in 2007 begon, hebben de mensen die kochten terwijl de markt tussen 2010 en 2012 'down' was, veel geprofiteerd - in sommige gevallen zijn die huizen sindsdien verdubbeld in waarde!"

Michael Kelczewski, een makelaar met Brandywine Fine Properties Sotheby's International Realty in Centerville, Del., Zegt dat" buiten een paar grote grootstedelijke gebieden en recreatieve bestemmingen, de luxe markt een uitdaging kan zijn. "Als je investeert in een uitdagende beleggingscategorie, zegt hij, is het belangrijk om je te concentreren op statistieken als deze:

• Hoeveel luxe-eigendommen werden er verhandeld binnen de vakmarkt?
• Wat was de gemiddelde tijd op de markt?
• Hoe groot was het verschil tussen de catalogusprijs en de verkoopprijs?

Als je als belegging koopt, voegt Kelczewski toe, wil je naar waarde en waardering kijken. Verder kun je in elke markt, zelfs een oververhitte markt, een succesvolle beleggingsstrategie ontwikkelen en winst maken, zegt hij.

Julio Ybanez, een makelaar in onroerend goed met The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, is gespecialiseerd in luxe en ultra-luxe onroerend goed tussen Fort Lauderdale en Boca Raton. Zelfs op een trage markt, zegt hij, zijn er verschillende manieren om naar een luxe huis te kijken:

• Evalueer hoeveel de aankoop zal betekenen voor je persoonlijke of zakelijke leven.
• Vraag advies aan gerenommeerde, lokale, high-end makelaars in onroerend goed.
• Krijg een volledig overzicht van vergelijkbare verkopen gedurende de afgelopen drie tot vijf jaar om een ​​uitgebreid overzicht van prijzen in verschillende marktomstandigheden te krijgen, zodat u de juiste aanbieding kunt doen (zie 10 tips voor een eerlijke prijs op een huis ).

De steden die meestal de hoogste prijs per vierkante voet voor luxe eigendommen hanteren, zegt Ybanez, zijn "mega-economische hubs" zoals Londen, New York, Hong Kong, Singapore en Zürich, waar kopers deze huizen gebruiken als primaire woningen. Dat is waar, hoewel zeer vermogende particulieren vaak meer uitgeven aan hun tweede en derde huis in plaatsen zoals de Franse Rivièra en de Kaaimaneilanden, voegt hij eraan toe.

Steden als Hong Kong of Singapore kunnen een neerwaartse markt ervaren als gevolg van hogere belastingen op eersteklas onroerend goed, problemen bij de goedkeuring van nieuwe bewoners of de vertraging van de Chinese economie, zegt hij, maar de fundamenten zijn er, en die twee steden zijn Aziatische hubs die zijn hier om te blijven.

Als u zich zorgen maakt over verkopen, moet u zich ervan bewust zijn dat marketing van een huis met een waarde van $ 10 + miljoen langer duurt, en hoe hoger de prijs, hoe langer het duurt, zegt Ybanez. Als u niet van plan bent om het pand te spiegelen, is dat waarschijnlijk prima en is het moeilijk om te weten hoe de marktomstandigheden er over drie of zeven jaar of langer kunnen uitzien, wanneer u klaar bent om te verkopen. Soms zijn ultra-luxe huizen jaren nodig om te verkopen, merkt Ybanez op.

The Bottom Line

Analisten verwachten niet dat 2016 een spectaculair rendement oplevert voor beleggers in luxehuizen in grote internationale steden, Sydney zou een gemiddeld rendement van 10% kunnen verwachten, en de slechtste projectie van het stel, Hong Kong's, vraagt ​​slechts om een ​​daling van 5%, wat nauwelijks een reden tot paniek is. Luxe enclaves, zoals Beverly Hills, Calif. En Aspen, Colo. Lopen ook tegen de trend in (zie Mansionprijzen raken nieuwe hoogtepunten) . Zoals altijd zullen de rente, onroerendgoedbelasting, economische groei, politiek en grondstoffenprijzen, om enkele belangrijke factoren te noemen, de prijzen beïnvloeden.

Kijk niet alleen naar het huidige verkoopvolume en prijzen, maar ook naar wat andere vermogende particulieren doen en naar indicatoren van waarde op de lange termijn - bijvoorbeeld het belang van Londen en New York als belangrijke financiële centra - wanneer het overwegen of een bepaalde stad een goede gok kan zijn voor solide rendement op luxe onroerend goed. (Wil je actie ondernemen? Lees Investeren in luxe onroerend goed .)